Vendre son logement maintenant ou attendre ?

Charlie Cailloux
Publié par Charlie Cailloux
le 5 juin 2023
Juriste chez PAP.fr

C’est la question qui est sur les lèvres de tous les vendeurs : faut-il vendre maintenant ou bien attendre une amélioration du marché immobilier ?

Le nombre de ventes en 2023 reviendrait en dessous du million, cela correspondrait à un niveau similaire à celui de 2018 et 2019.
Le nombre de ventes en 2023 reviendrait en dessous du million, cela correspondrait à un niveau similaire à celui de 2018 et 2019. © PascaleGueret/GettyImages

Le contexte actuel n'est pas rose pour les vendeurs (ni pour les acheteurs, en fait). Les délais de transaction s'allongent, et les prix ont commencé à baisser. Le marché immobilier est clairement en train de ralentir, et certains indicateurs sont dans le rouge. Dans ces conditions, faut-il reporter son projet de vente ? Pour répondre à cette question, il faut tout d'abord comprendre ce qui se passe.

Quel est l’état du marché immobilier aujourd’hui ?

À l’origine du ralentissement actuel du marché immobilier, il y a le crédit. Les conditions de crédit se sont détériorées au cours des derniers mois et cela a un impact majeur sur les acheteurs, c’est un fait. 

Il y a moins d’acheteurs à cause des conditions de crédit 

📈   Au cours de l'année passée, les taux d'intérêt ont grimpé de 1,5 % à 3,5 % en moyenne. L'impact sur la capacité d'emprunt est conséquent. Avec la même mensualité, un acheteur peut aujourd'hui emprunter 15 à 20 % de moins que l'année dernière. Cela a inévitablement réduit le budget d'achat de ceux qui souhaitent emprunter.

😈 En parallèle, les banques ont durci leurs conditions sous l’impulsion du HCSF. Désormais, elles exigent un apport personnel d'au moins 20 % du montant de l'achat. Pour un achat de 250 000 €, il faut donc désormais avoir environ 50 000 € sous le coude. C'est un obstacle majeur pour les primo-accédants. 

De plus, les banques ont changé le mode de calcul du taux d'endettement pour les investisseurs. Pour faire simple, il est aujourd'hui très compliqué d'emprunter si on n'a pas fini de rembourser son crédit sur sa résidence principale.

👉 Ces chiffres dessinent un tableau clair : l'accès au crédit est plus compliqué aujourd'hui qu'il ne l'était auparavant, et les populations les plus touchées sont les primo-accédants et les investisseurs.

Les acheteurs attendent une baisse des prix

Face à ces nouvelles conditions, certains acheteurs ont purement et simplement renoncé à leur projet. Il s'agit notamment de ceux qui, faute d'apport personnel, savent qu'ils n'ont aucune chance d'obtenir leur crédit actuellement. Il y a donc en ce moment environ 20 % d'acheteurs en moins que l'année dernière.

📉 Cette baisse peut sembler impressionnante, mais il faut mettre les choses en perspective. Les années précédentes ont été des records historiques, aussi bien en nombre de ventes qu'en prix. Il n'est donc pas étonnant que les volumes finissent par baisser, et le niveau actuel de la demande n'est pas alarmant.

De nombreux acheteurs sont encore là, mais ils attendent une baisse des prix immobiliers, pour compenser la baisse de leur capacité d'emprunt. Or pour l'instant, les prix ont baissé de 1 % en moyenne à l'échelle nationale. C'est beaucoup moins que la perte de capacité d'emprunt qu'ils subissent... ce qui explique pourquoi de nombreux acheteurs ne s'en contentent pas. 

Enfin, il ne faut pas oublier qu'environ 1 acheteur sur 3 n'est pas concerné par les difficultés d'accès au crédit. Ce sont généralement ceux qui ont fini de rembourser leur résidence principale et qui désormais achètent grâce à l'argent de la revente de leur bien précédent.

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Le marché n'est pas bloqué

En France, il y a entre 600 000 et 1 200 000 ventes par an. Entre 600 000 et 700 000 ventes, il s'agit d'années difficiles, comme 2008, 2009 ou 2013. Au-delà de 1 000 000, il s'agit d'années extraordinaires, comme 2021 et 2022. En 2023, le nombre de ventes devrait être entre 800 000 et 900 000 : il s'agit certes d'une forte baisse par rapport aux années précédentes, mais pas non plus d'une catastrophe.

Les prix immobiliers vont-ils s'effondrer en 2023 ? 

La période de frénésie post-Covid est bel et bien révolue, et il est important de prendre cela en compte. Les prix immobiliers ne connaissent plus les fortes hausses observées auparavant, et l'ambiance actuelle est plutôt à la modération dans les prix.

Les conditions de crédit ne vont pas s'arranger tout de suite

Le taux de crédit moyen actuel est de 3,5 %, et il sera certainement de 4 % en septembre 2023. Il continuera de monter tant que l'inflation ne sera pas résorbée. Ensuite, les taux se stabiliseront, baisseront peut-être légèrement, mais ne reviendront certainement pas aux niveaux des années précédentes. 

Là encore, il n'y a pas lieu de s'alarmer. Il est finalement assez normal que les taux de crédit ne restent pas infiniment à 1 ou 2 %. Des taux compris entre 3 et 6 % ont souvent été la norme en immobilier : cela n'empêchera pas le marché de tourner. 

Le marché immobilier manque de logements

Les prix doivent certainement s'ajuster à cette nouvelle donne. Mais il est peu probable que nous assistions à un effondrement des prix. Les crises économiques précédentes n'ont jamais conduit à un effondrement des prix immobiliers, mais plutôt à une baisse qui s'est résorbée en quelques trimestres.

En effet, il faut aussi garder à l'esprit que la France manque de logements. L'allongement de l'espérance de vie, l'augmentation du nombre de divorces, et la concentration de la population dans certaines zones, font que les besoins de logements ont augmenté, et la construction n'a pas suivi autant qu'il le faudrait.

Cette situation n'est pas près de se résorber, car la construction est en ce moment à de très bas niveaux. En effet, le marché du neuf subit les mêmes difficultés que celui de l'ancien concernant le financement, mais il fait aussi face à une hausse du coût des matériaux, et à des difficultés à trouver des terrains. 

🙋‍♀️ Ce manque d'offres explique pourquoi il est peu probable que les prix s'effondrent.

Prenons l’Histoire à témoin. En 2009, lors de la crise des subprimes, le volume des ventes a chuté de 32 % par rapport à 2008. Pourtant, les prix immobiliers n'ont diminué que de 10 % et ont rapidement repris leur hausse.

Certains marchés seront plus impactés que d'autres

Enfin, tous les marchés ne vont pas être impactés de la même manière. Actuellement, ce sont les métropoles qui subissent le plus la baisse des prix. Du côté des petites surfaces, il y a une pénurie d'investisseurs, et du côté des grandes surfaces, l'essor du télétravail a entrainé une baisse de la demande et donc mécaniquement une correction sur les prix immobiliers. 

À l’inverse, les villes moyennes dont les prix sont plus abordables sont moins impactées, ainsi que le littoral, qui vise une clientèle plus âgée (et donc moins touchée par les difficultés d'accès au crédit).

Découvrez les prix de l'immobilier dans votre ville

Alors, faut-il vendre ou attendre ?

Evidemment, la décision dépend avant tout de vos contraintes. Toutefois, si vous souhaitez vendre votre logement, le contexte actuel ne vous en empêche pas, mais il faudra faire attention à votre prix de vente, et être un peu patient !

Pourquoi vendre ?

1️⃣ Attendre ? Attendre quoi ? Le prochain record historique de nombre de transactions et de prix de vente ? Vous risquez d'attendre longtemps... Et en attendant, l'année prochaine, les prix auront encore probablement baissé encore un peu. 

2️⃣ Malgré une diminution du nombre d'acheteurs, il y aura plusieurs centaines de milliers de ventes cette année. Le marché immobilier n’est pas bloqué, même s'il connaît une période d'ajustement après une période exceptionnellement active.

3️⃣ Bien que les conditions de crédit se soient détériorées, il faut souligner qu'un acheteur sur trois réalise son achat sans recourir à un prêt immobilier. Il existe donc toujours une part d'acheteurs potentiels qui sont en mesure de procéder à l'acquisition sans être affectés par les conditions de crédit actuelles. Attention, ce taux varie beaucoup selon les marchés ! Si votre bien est adapté pour les jeunes couples ou les investisseurs, vous aurez peu d'offres sans crédit. 

4️⃣ Au cours des 20 dernières années, les prix immobiliers ont été multipliés par 2,5 en moyenne. Bien que l'on constate actuellement quelques baisses, elles ne remettent pas en cause la plus-value réalisée sur la période. Les prix restent à un niveau élevé, ce qui garantit une rentabilité solide pour les propriétaires ayant détenu leur bien sur le long terme.

5️⃣  Si vous envisagez de revendre pour acheter un bien plus grand ou dans une autre localisation, il est important de noter que vous pourriez également bénéficier d'une éventuelle baisse des prix. Cela peut se traduire par des opportunités intéressantes sur le marché pour l'acquisition de votre prochaine propriété.

Pourquoi attendre ?

La principale raison d'attendre est que les délais sont plus longs en ce moment. Pour les vendeurs, cela peut être déstabilisant, mais il suffit d'être prévenu et d'être un peu patient.

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Type de bien :

À quoi faire attention quand on vend en 2023 ?

Nous l’avons dit, il faut prendre en compte que le marché de 2023 n’est pas celui de 2021 ou de 2022.

💰 Ne pas surestimer son prix de vente

Il est crucial de ne pas surestimer le prix de vente et d'être réaliste quant aux décotes à appliquer en cas de défauts.

Il ne faut pas non plus rester « bloqué » sur le prix que votre bien a potentiellement atteint l'année dernière, au sommet, ou sur le prix auquel l'un de vos voisins a vendu. Si les prix baissent dans votre secteur, plus vite vous l'accepterez, plus vite vous vendrez. 

👉 Nos conseillers peuvent vous aider à être objectifs dans la fixation de votre prix de vente, n'hésitez pas à les consulter.

Être vigilant au plan de financement des acheteurs

Questionnez les acheteurs potentiels sur leur plan de financement. S'ils achètent avec un crédit, demandez-leur s'ils ont obtenu l'accord de principe de leur banque, et assurez-vous que cet accord est récent. 

S'ils achètent avec la revente d'un autre bien, sachez qu'il s'agit d'un financement assez incertain (leur vente peut capoter). Mais si vous n'êtes pas pressé, il peut s'agir d'un financement intéressant car les acheteurs qui financent de cette manière ne sont pas concernés par le crédit, et leur budget est donc moins impacté. 

Vendez avant de racheter

Si vous revendez pour acheter, nous vous conseillons de vous assurer d’avoir vendu avant d'acheter. Vous serez sûr de disposer des fonds nécessaires pour votre nouvel achat et d'avoir une vision financière claire. De plus, vous éviterez d'avoir à gérer simultanément deux propriétés et vous rassurerez le vendeur de votre future maison.


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