Exonération de plus-value : la vente de biens de moins de 15 000 €

L'imposition de la plus-value, comment ça marche ? 

Lorsque vous vendez un bien immobilier et que le prix de cession est plus élevé que le prix d'acquisition, vous êtes susceptible de devoir payer l'impôt sur la plus-value. Les frais de notaire payés au moment de l'entrée en possession et le coût des travaux réalisés sont additionnés au prix d'acquisition pour établir la plus-value nette imposable. Il faut ensuite prendre en compte les nombres d'années de détention qui permettent d'appliquer les abattements pour ladite durée de détention. La durée de détention compte aussi bien pour l'impôt sur la plus-value que pour les prélèvements sociaux.

Quand est-on exonéré de l'impôt sur la plus-value ?

Lorsque vous cédez un bien immobilier à un montant plus élevé que son prix d'acquisition, vous êtes assujetti à l'impôt sur la plus-value immobilière à moins qu'il n'entre dans l'un des cas d'exonération de la plus-value :

• la vente de la résidence principale. Cette exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale à condition qu'elles soient vendues en même temps que celle-ci ;
• la première vente d'une résidence secondaire dont le produit va permettre d'acheter sa résidence principale ;
• la vente d'une résidence secondaire dont la durée de détention excède 22 ans (exonération de l'impôt sur la plus-value) et/ou 30 ans (exonération des prélèvements sociaux) ;
• la vente par une personne résidant dans un établissement social, médico-social, d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés ;
• la vente de l'ancienne résidence principale en France des non-résidents ;
• la vente d'un bien détenu en France par un non-résident ; 
• la vente d'un immeuble sinistré, l'indemnité d'assurance n'est pas prise en compte dans le calcul de la plus-value ;
• la vente d'un droit de surélévation ;
• sont exonérées les plus-values d'échange faites dans le cadre de certains remembrements urbains ou d'opération d'aménagement foncier, agricole, forestier, environnemental, etc. 
  jusqu'au 31 décembre 2023, la vente d'immeubles destinés au logement social ;
• les exonérations liées à certains partages (indivision conjugale, succession, etc.) ;
• l’exonération liée au faible montant de la vente : 15 000 €.

La cession d'une résidence secondaire de moins de 15 000 €

La vente de biens immobiliers vendus au prix maximal de 15 000 € échappe à la taxation des plus-values, quelles que soient l'importance du gain réalisé et la date à laquelle le vendeur a acquis le bien. Ce seuil de 15 000 € s'apprécie à l'occasion de la vente de chaque bien et non pas annuellement.

Chaque vente d'un montant maximal de 15 000 € est exonérée de l'impôt sur la plus-value, et ce, même si vous en effectuez plusieurs dans la même année. En pratique, cette exonération concerne souvent les ventes de garages, parkings, caves, terrains, des locaux de petites surfaces ou des biens vendus en indivision.

Le seuil de 15 000 € lors de la vente d'une maison par un couple marié 

Lorsque le bien vendu est détenu par des époux, le seuil des 15 000 € s'apprécie selon la quote-part détenue par chacun des époux, y compris en cas de mariage sous le régime de la communauté légale ou conventionnelle.

💰 La valeur du bien est supérieure à 30 000 € 

Un bien est détenu en indivision par des époux à hauteur de 70 % par Monsieur  et de 30 % par Madame. Il est vendu pour un montant total de 40 000 €. La valeur de la quote-part de Monsieur étant de 28 000 € (40 000 € x 70 %), elle est imposée au titre de la plus-value. La quote-part de Madame représentant 12 000 € (40 000 € x 30 %) est, quant à elle, exonérée.

Si les époux sont paritaires et que la valeur du bien dépasse les 30 000 €, dans ce cas, chacun des époux sera redevable de l'impôt sur la plus-value sur sa quote-part. Pour un bien d'une valeur de 50 000 € par exemple, la quote-part de chacun des époux sera supérieure à 15 000 €, il n'y aura donc pas d'exonération à ce titre.

💰 La valeur du bien est inférieure à 30 000 €

Si le prix de cession du bien est inférieur ou égal à 30 000 € et que les époux sont paritaires dans l'indivision, la quote-part de chacun n'excédera pas les 15 000 €. Dans ce cas, les deux époux seront alors exonérés de l'impôt sur la plus-value.

Le seuil de 15 000 € lors de la revente immobilière de plusieurs lots

Cession à des acquéreurs distincts

Lorsque le vendeur cède plusieurs lots à différents acheteurs, il n'y a aucune difficulté. Les transactions étant indépendantes les unes des autres, le seuil d'imposition s'apprécie pour chaque transaction distincte.

Cession à un même acquéreur

Le seuil d'imposition s'apprécie en tenant compte du prix de cession global pour chaque transaction réalisée, peu importe le nombre de lots vendus à l'occasion de cette transaction.

Vous vendez plusieurs lots de parkings à la même personne. On ne prend pas en compte la valeur de chaque parking, mais plutôt le montant total dont s'est acquitté l'acheteur. Dans cette hypothèse, l'exonération du fait d'une transaction inférieure à 15 000 € sera plus difficilement atteinte s'il n'y a qu'un seul acquéreur. Pour échapper à l'imposition sur la plus-value, le vendeur aurait intérêt à vendre les lots séparément de telle sorte que chaque transaction pour un vendeur seul ou chaque quote-part pour des coïndivisaires n'excède pas les 15 000 €.

Le seuil de 15 000 € pour la cession immobilière d'un bien en indivision 

Lorsque le bien vendu était détenu en indivision, selon que l'indivision porte sur la pleine propriété ou qu'elle résulte d'un démembrement, le calcul se fera sur la base de la quote-part indivise ou du montant total du prix de cession.

Le bien est détenu en pleine propriété par les coïndivisaires

Si le bien vendu est détenu par plusieurs propriétaires en indivision et en pleine propriété (chaque propriétaire possède à la fois une part d'usufruit et une part de nue-propriété du bien), le seuil de 15 000 € s'applique par rapport à la valeur de chaque quote-part indivise cédée.

Si 2 personnes possèdent un logement, l'une à hauteur de 10 % et l'autre à hauteur de 90 % et qu'il est vendu au prix de 100 000 € : la valeur de la part de la 1re personne est de 10 000 € (100 000 € x 10 %) : elle échappe à l'impôt sur la plus-value, car elle est inférieure à 15 000 € ; la valeur de la part de la 2e personne est de 90 000 € (100 000 € x 90 %) : la vente est imposable pour cette personne.

Le bien est détenu en tontine

Détenir un bien en tontine, c'est lorsqu'on a eu recours à un mécanisme très ancien pour acheter un bien à plusieurs. Le principe est assez atypique puisque seul le survivant des parties à la tontine devient propriétaire du bien immobilier rétroactivement à la date de signature de l'acte de vente.

En cas de cession d'un bien acquis en tontine, le seuil d'imposition va s'apprécier par rapport à chaque quote-part. La valeur totale du bien n'est jamais prise en compte.

Le bien est vendu alors qu'il a fait l'objet d'un démembrement de propriété

En cas de cession isolée de l'usufruit ou de la nue-propriété, le seuil de 15 000 € s'apprécie par rapport à la valeur de la pleine propriété du bien vendu.

Un immeuble dont la propriété est partagée entre un nu-propriétaire et un usufruitier est vendu au prix de 25 000 €. Aucun ne va pouvoir bénéficier de l'exonération puisque le montant total de la vente est supérieur à 15 000 €, bien que la part de chacun soit inférieure à 15 000 €.

👉 En cas de cession d'un droit démembré détenu en indivision, le seuil de 15 000 € est apprécié par rapport à chaque quote-part indivise en pleine propriété.

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