Exonération des logements des non-résidents européens

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Les personnes non résidentes qui sont ressortissantes d'un Etat de l’Espace économique européen, ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, peuvent bénéficier soit d'une exonération totale, soit d'une exonération partielle d'impôt sur la plus-value, lorsqu'ils vendent leur logement situé en France.

Voici les conditions à remplir pour bénéficier de l'exonération totale ou, si vous ne les remplissez pas, celles pour bénéficier de l'exonération partielle.

Conditions pour bénéficier de l'exonération totale de plus-value des non-résidents

Depuis le 1er janvier 2019, il y a un nouveau cas d'exonération totale de plus-value pour les non-résidents. Ils peuvent être intégralement exonérés d'impôt sur la plus-value lorsqu'ils vendent le logement qui constituait leur résidence principale en France à la date où ils ont transféré leur domicile fiscal dans un Etat membre de l'Union européenne ou dans un Etat ou territoire ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales. Le nouveau pays de résidence ne doit pas être un paradis fiscal.

Pour bénéficier de cette exonération vous devez remplir les deux conditions suivantes :

  • la vente doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France ;
  • le logement ne doit pas avoir été mis en location ni prêté entre ce transfert de votre domicile fiscal et la vente.

Cette exonération englobe également les dépendances de votre logement si elles sont vendues en même temps que lui.

Les expatriés voient ainsi leur traitement fiscal remis sur un pied d'égalité avec celui des résidents lors de la vente de leur résidence principale (ou tout du moins, pour les expatriés, du logement dans lequel ils habitaient à titre principal avant leur départ).
Cette exonération s'applique depuis le 1er janvier 2019. Jusque-là, seul le cas d'exonération partielle s'appliquait pour eux.

Si vous ne remplissez pas les conditions pour bénéficier de ce cas d'exonération totale de plus-value, vous pourrez peut-être bénéficier d'une exonération partielle, malgré tout.

Conditions pour bénéficier de l'exonération partielle de plus-value des non-résidents

Pour bénéficier de cette exonération partielle de plus-value immobilière, voici les conditions à remplir :

  • vous devez avoir été domicilié fiscalement en France de manière continue pendant deux ans au moins à un moment quelconque antérieurement à la vente.
  • l’exonération est limitée à une résidence par contribuable, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable. Au-delà, le surplus de plus-value est imposable.

Cette exonération peut bénéficier aussi bien au logement que le vendeur a conservé pour y séjourner quand il vient en France qu’à tout autre logement, même s’il est loué, à condition que la vente intervienne :

- soit : à tout moment (sans condition particulière de délai) si le vendeur a conservé la libre disposition de son logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente

Avoir la "libre disposition" d'un logement, c'est pouvoir l'occuper à tout moment. Le logement dont le contribuable conserve la libre disposition ne peut donc pas être mis en location.

Si un contribuable non-résident vend son logement en France en juin 2021, celui-ci ne doit pas avoir été loué depuis le 1er janvier 2020.

- soit : au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle au cours de laquelle le vendeur a transféré son domicile fiscal hors de France, pour un logement dont il n’a pas conservé la « libre disposition » (un logement loué par exemple).
C'est la loi de finances pour 2019 qui a assoupli cette condition, en permettant aux expatriés de bénéficier de cette plus-value allégée jusqu'à dix ans après leur départ contre cinq ans jusque-là.

Si vous possédez plusieurs résidences en France : c'est à vous de préciser au service des impôts, lors de la vente de l'une d'entre elles, si vous souhaitez bénéficier de l'exonération pour le bien en question dès lors que vous remplissez toutes ces conditions.

Si vous possédez un logement que vous conservez pour y résider lors de vos séjours en France et un autre qui est loué, que vous remplissez les conditions d'exonération pour les deux et que vous décidez de les vendre, c'est à vous de désigner celui pour lequel vous souhaitez bénéficier de l'exonération.

Les dépendances immédiates (cave, parking, remise ...) bénéficient également de l'exonération à condition d'être vendues en même temps. C'est la même logique que celle qui s'applique pour les dépendances des résidences principales.

Pas de cumul possible des deux cas d'exonération

Dès l'instant où un contribuable bénéficie de l'un de ces deux cas d'exonération (totale ou partielle), il ne peut plus bénéficier ni de l'une ni de l'autre lors de la vente d'un autre logement.

Par conséquent, un expatrié qui bénéficie, d'une part, de l'exonération totale s'il vend son ancienne résidence principale dans l'année qui suit son départ à l'étranger, ne peut pas prétendre, d'autre part, bénéficier de l'exonération partielle dans les dix ans qui suivent son départ pour un logement loué qu'il possèderait en France.

Si vous ne pouvez bénéficier d'aucun de ces cas d'exonération, vous pouvez consulter notre article sur le sujet pour connaître le montant de la taxation.

Votre impôt sur la plus-value

Cette calculette vous permet de calculer l'impôt sur la plus-value lors d'une vente.

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