Effet JO 2024 : vers une hausse des prix immobiliers pour 2025 ?

Roman Rainfray
Publié par Roman Rainfray
le 1 décembre 2023
Chargé d'études chez PAP.fr

Selon certaines études, les JO pourraient avoir un effet bénéfique sur le prix immobilier (Sydney : + 60 % en 4 ans). Or, Paris 2024 intervient à un moment où le pays est traversé par une crise immobilière. Covid, inflation, hausse des taux, la période pré-JO a été semée d’embûches. Mais l’après-JO sera-t-il meilleur ? Cet événement mondial saura-t-il endiguer la crise de l'immobilier ?

La Seine-Saint-Denis est la grande gagnante des Jeux olympiques.
La Seine-Saint-Denis est la grande gagnante des Jeux olympiques. © NisianHughes/Getty Images

JO 2024, un contexte unique

Depuis le début de l’année 2023, le marché de l’immobilier français vit une crise qui touche en particulier les grandes villes, et surtout la capitale. Paris a vu son prix baisser de 4,6 % sur un an, passant en dessous de la barre symbolique des 10 000 €/m².

👉 La raison première : le manque de crédit. Donc moins d’acheteurs, des délais de ventes qui s’allongent, un prix moyen qui chute.

Et les perspectives offertes par l’actualité internationale (guerre en Ukraine, guerre au Moyen-Orient) ne sont pas non plus de nature à provoquer un choc positif sur l’économie. Bien loin de là !

Londres, Paris, Sydney, même combat ?

Entre crainte des dépenses publiques et prestige national, les JO peuvent apparaître comme l'occasion de renverser la mauvaise dynamique actuelle. Certains propriétaires voudraient attendre l’arrivée des JO pour vendre leur bien, refusant la baisse généralisée des prix.

👉 Mais cela aura-t-il des répercussions concrètes sur le marché ? De nombreuses villes organisatrices ont vu leur prix de l’immobilier monter, alors pourquoi pas Paris ?

Selon une étude menée par la Llyods Bank, la ville de Londres a été un exemple particulièrement frappant d’une augmentation des prix : 61 % d’augmentation sur dix ans. Les quartiers qui ont accueilli des épreuves des JO ont connu l’explosion : Waltham Forest, 122 % d’augmentation sur dix ans.

🙋‍♀️ Mais avec Paris 2024, cette évolution particulière de l’après-JO va devoir se confronter à une double réalité néfaste : guerres internationales et marché de l'immobilier en berne. Comment Paris va-t-elle bénéficier des JO, dans ce contexte politique et économique unique ? Les effets à Sydney (2000) ou Londres (2012) pourraient-ils se reproduire également à Paris ? Cela serait-il souhaitable ?

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Marché parisien, un regain limité

L’année 2023 a marqué le passage des prix parisiens sous le seuil symbolique des 10 000 € (- 4,6 % en un an). C’est la dynamique inverse qu’ont connue de nombreuses villes organisatrices des JO, où les prix avaient tendance à augmenter dans les 4 années qui précèdent l’évènement. Mais Paris avait une raison : Covid, inflation, hausse des taux. Les JO doivent apporter ce que les dernières années nous ont enlevé.

Acheteur étranger, le bon client anti-crise ?

La célébration des JO entraîne souvent un regain d’intérêt de la part des acheteurs étrangers (les touristes fortunés ayant participé aux fêtes olympiennes, qui souhaitent prendre un pied à terre).

💂🏼‍♂️À Londres, une étude menée par la London School of Economics relève qu'entre juin 2012 et juin 2013, soit dans l'année qui suit les JO, 49 % des biens de plus de 1 million de £, situés dans le « Prime Central London », avaient été vendus à des étrangers. Le « Prime Central London » désigne les quartiers riches du centre de Londres, comme Chelsea, Kensington, Notting Hill...

Côté vendeur, la fin de tous les problèmes ?

Pour le vendeur, cela pourrait être un avantage stratégique : attendre la fin des JO pour vendre son bien à meilleur prix. Profiter de ce moment pour vendre son bien en oubliant le marché actuel, la décote, ce qui revient grosso modo à gonfler le prix. Cette stratégie est un pari à faire, mais comme tous les paris il peut se perdre.

Aucune certitude de toucher une nouvelle clientèle fortunée qui se saisira d'un bien surcoté ! Vous risquez de perdre du temps et de l'argent. Si vous avez besoin de vendre aujourd'hui, il ne faut pas tarder ! Ce type de stratégie peut s'entendre pour celui qui n'a aucun besoin ni urgence particulière à vendre.

👉 Et il faut être clair sur le type de bien : cette demande ne pourra avoir lieu que dans les « beaux quartiers » de la capitale (8e, 16e, 7e 6e ) , là où auront lieu la plupart des épreuves à Paris. On peut rajouter le Marais.

Saint-Denis, the place to be ?

Le département 93 accueillera certaines épreuves des JO, comme la natation artistique ou le waterpolo. D’autres départements de l’île-de-France accueilleront également des épreuves, mais la Seine Saint-Denis présente cette particularité de concentrer la plupart des nouveaux investissements. Et des prix aujourd’hui bas. Les infrastructures créées pour Paris 2024 :

  • le centre aquatique de Saint-Denis ;
  • le village olympique, situé entre Saint-Denis et Saint-Ouen, qui accueillera 14 000 athlètes;
  • le « village des médias » à Dugny, qui accueillera 24 000 journalistes ;
  • l’Aréna Porte de la Chapelle, 8 000 places ;
  • la prolongation de la ligne 14 du métro, jusqu'à Saint-Denis.

📈 Le département 93 affiche aujourd’hui un prix de 4 000 € au mètre carré, contre 6 540 € en moyenne pour l’île de France, soit 39 % moins cher et 60 % moins cher que Paris intra-muros. Il y a donc une forte marge de progression possible en termes d’attractivité immobilière, du fait de son caractère bon marché et de son réseau d’infrastructure la reliant à Paris. 

🔮 Saint-Denis : 9 000 €/m² ?

Les quartiers de l’est de Londres (East end) qui ont accueilli les jeux en 2012, ont par la suite connu une hausse des prix spectaculaire :

  • Newham, 98 % d’augmentation sur dix ans ;
  • Waltham Forest, 122 % sur dix ans ;
  • Homerton, à l’ouest du parc olympique, 210 % d'augmentation.

🏭 Les deux quartiers East End et la Seine-Saint-denis sont assez proches sociologiquement : c'est le berceau de l'immigration locale, composé d'anciennes friches industrielles et économiquement « défavorisés ».

👉 Si on applique la même progression qu'à Londres, des villes comme Saint-Denis, qui se trouvent aujourd'hui à 4 456 €/m², pourraient se retrouver à 8 822 €/m² en 2034 (98 % d'augmentation).

La vente des logements du futur Village olympique a d'ailleurs déjà commencé, offrant des prix largement au-dessus des valeurs actuelles. Les premiers logements, qui seront livrés en 2025, ont été vendus pour 7 000 €/m². Il s'agit du programme « Apogée », situé sur une ancienne friche industrielle de Saint-Denis. Certes, il s'agit de logements neufs, donc plus chers, mais est-ce là le signe d'un futur rayonnant pour cette région ?

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Les autres villes hôtes des JO, succès en vue ?

De nombreuses villes vont également accueillir les JO en France à l'été 2024 : Lille, Nice, Nantes, Marseille, Bordeaux, Châteauroux, Saint-Étienne, Teahuppo. Toutes ces villes ne bénéficieront pas des JO de la même manière. Certaines vont réaliser un gain politique et économique sans précédent, comme la petite ville de Châteauroux, qui accueillera les épreuves de tir.

🌊 Les villes « secondaires » des JO de Sydney (Melbourne, Canberra et Brisbane) avaient connu une marge de progression très nette sur le plan de l’immobilier : 13,9 % par an entre 2000 et 2004. Si on applique les mêmes progressions qu'en Australie, voici ce que ça donne :

  • Châteauroux, aujourd'hui à 1 212 €/ m², passerait à 1 380 €/m² en 2025 (13.9 % d'augmentation) ;
  • Bordeaux passerait à 5 325 €/m² en 2025 (aujourd'hui 4 676 €/ m²) ;
  • Marseille passerait à 3 549 €/m² (aujourd'hui 3 116 €/m² ).

Les investissements des JO de Sydney représentaient 2.6 milliards $, quand les JO de Paris coûteront au total 8 milliards €. Cette échelle de valeur ne se reportera pas forcément sur les prix. D’autres exemples de JO, plus coûteux, n’ont eu aucune répercussion positive sur les prix.

📉 Séoul a coûté presque le double de Sydney (4 milliards $) et aucune répercussion positive n’a eu sur le prix de l’immobilier. Atlanta a quant à elle connu une dépréciation du prix de son immobilier.

Et sans JO, ça donne quoi 2025 ?

En 2025, la France devrait revenir à un niveau d'inflation proche de 2 %, selon les dernières estimations de la BCE. Résultat : les banques pourront se permettre de baisser les taux de manière significative, après une année 2024 qui maintiendra des taux forts, mais constants.

👉 Cela donnera une ouverture nouvelle au crédit. Plus d'acheteurs, plus de capacité d'emprunt, sur un marché à nouveau dynamique et donc, in fine, une possible remontée des prix généralisée.

Résultat des courses : on attend l'arbitre !

Le retour des JO à Paris après un siècle d'absence appelle de grands espoirs, et c'est bien normal. Mais nous ne pouvons ici qu'émettre des hypothèses, des bases de travail.

Nous assisterons peut-être à une sorte de statu quo en ce qui concerne le marché parisien. Les prix de l’immobilier parisien pourraient revenir à leur niveau d’avant crise, c’est-à-dire largement au-dessus des 10 000 €/m². Résultat de la dynamique des JO et d'un marché intérieur plus favorable.

👉 Mais Paris ne pourra en aucun cas connaître la même marge de progression qu'un département comme la Seine-Saint-Denis. Le département 93 étant le plus apte à subir une avancée significative en termes de prix, du fait de sa situation politique et économique actuelle, bien moins favorable que Paris. Une telle progression appartient aux zones où toute la richesse est à créer, et non à celles où tout est presque achevé.

Chaque ville, chaque quartier, ayant sa dynamique propre, les exemples ne peuvent en aucun cas se reproduire à l'identique. Car il ne s'agit pas d'une question de moyens ni d'une volonté de bien faire, les JO étant à chaque fois l'occasion de « repartir à zéro » , avec des résultats très variés selon les villes.

⚠️ Il est nécessaire de nuancer les exemples tonitruants des autres villes olympiennes qui sont montées en flèche pendant l'après-JO. Paris, depuis le début des années 2000, avait vu son prix de l'immobilier multiplié par trois, au même moment où les autres villes olympiennes citées dans l’article, Sydney et Londres, subissaient-elles aussi de grandes augmentations, peut-être dues aux JO. Le processus de gentrification commun à toutes ces grandes villes a déjà atteint ses sommets, à Paris. Et une hausse majeure des prix, telle que vécue à Sydney, serait difficilement imaginable à Paris. Et peu souhaitable.

Une augmentation spectaculaire des prix ne serait pas dans l’intérêt de tous, celle-ci ayant pour effet de chasser des centres-villes des populations dynamiques, mais au pouvoir d’achat plus faible.

🇫🇷 Mais, en attendant... place aux jeux et que la France gagne (On est un peu chauvin quand même).


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