Qui paie le compromis de vente ?

Charlie Cailloux
Publié par Charlie Cailloux
le 9 février 2024
Juriste chez PAP.fr

Parce qu’il scelle l’engagement réciproque des parties, l’une à vendre un bien immobilier, l’autre à le lui acheter, le compromis de vente revêt une importance de premier plan. Mais qui - du vendeur ou de l’acquéreur - doit payer les frais afférents au compromis de vente ? Quel est leur montant ? On vous répond.

© AndreyPopov/GettyImages

La rédaction d’un compromis de vente par un notaire engendre des frais. Découvrez à qui incombe la charge de les payer et à combien ces frais s’élèvent.

Pourquoi dit-on du compromis de vente qu’il vaut vente ?

Selon l’adage latin, « les paroles s’envolent, les écrits restent » (« verba volant, scripta manent » dans la langue de Jules César). En rédigeant un compromis de vente, le vendeur d’un bien immobilier et son acheteur consignent - par écrit - l’engagement de l’un et de l’autre à conclure une vente au prix qui aura été convenu au préalable. Ce qui pourrait ne sembler qu’un simple bout de papier a pourtant une réelle valeur juridique. Jugez plutôt, en droit français, on dit que « compromis de vente vaut vente ».

✍️ En effet, en signant le compromis, le vendeur s’est irrévocablement engagé à vendre son bien immobilier à l’acheteur. Lequel acheteur, après que le délai de rétractation de 10 jours qui l’autorise à revenir sur sa décision est arrivé à son terme, et que les conditions suspensives se sont réalisées (son prêt immobilier lui a été accordé, notamment), ne peut plus renoncer à la vente, sauf à devoir tirer un trait sur son dépôt de garantie (de 5 à 10 % du prix de vente).

Contrairement à la promesse unilatérale qui n’engage qu’un seul des cocontractants, le compromis de vente n’a d’avant-contrat que le nom. Il s’agit d’un véritable contrat qui vaut vente et oblige à la fois vendeur et acheteur.

Compromis de vente chez le notaire : c’est à l’acheteur de payer

Bien qu’il soit possible de se contenter d’un compromis de vente que l’on aura rédigé entre particuliers, l’importance que revêt cet avant-contrat (qui, rappelons-le, vaut vente !) est telle que nombreux sont ceux qui préfèrent sécuriser leur transaction et s’épargner d’éventuelles complications en faisant appel aux services d’un notaire. De plus, le compromis de vente obéit à un certain formalisme :

  • un certain nombre d’informations doivent y figurer (tant sur le bien lui-même que sur les parties ou encore sur la vente) ;
  • des documents (Dossier de diagnostic technique, procès-verbal des assemblées générales des 3 dernières années) doivent l’accompagner ;
  • chacune des parties doit disposer d’un exemplaire de l’avant-contrat ;
  • des clauses suspensives peuvent y être insérées.

Lorsque la rédaction d’un compromis de vente est réalisée par un notaire, les frais d’acte qui en découlent oscillent, le plus souvent, entre 200 et 400 €. Ces frais sont intégralement à la charge de l’acheteur. Il s’agit là en réalité d’une avance sur les frais de notaire que devra régler l’acquéreur au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Le coût de la rédaction du compromis sera alors intégré aux frais de notaire. Mais il peut aussi arriver qu’une provision sur charges soit demandée par l’officier public. Enfin, l’acheteur devra également débourser de 5 à 10 % du prix de vente du bien afin de constituer un dépôt de garantie.

Deux cas de figure pourront alors se présenter

1️⃣ Si la transaction est menée jusqu’à son terme, cette somme s’imputera sur le prix de vente au moment de la signature de l’acte notarié. En clair, elle en sera déduite.

2️⃣ En revanche, si l’acquéreur renonce à la vente (alors que sa renonciation est intervenue après l’expiration du délai de rétractation et que les conditions suspensives prévues à l’avant-contrat se sont réalisées), il perdra son dépôt de garantie…

Le recours au notaire est obligatoire en cas de vente dite longue, c’est-à-dire quand plus de 18 mois séparent la signature du compromis de vente de celle de l’acte définitif de vente.

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Compromis de vente sous seing privé : pas de frais à prévoir

Sauf à ce que le délai séparant la signature du compromis de vente de celle de l’acte authentique de vente excède 18 mois, le recours au notaire pour la rédaction du compromis de vente est optionnel. En clair, s’il est vivement conseillé de faire appel aux services d’un notaire, cela n’est en aucune façon obligatoire. Bref, en théorie, rien ne vous empêche de rédiger un compromis de vente sur un coin de nappe… Pas de frais à prévoir, donc. Pour autant, les particuliers ne sont pas dispensés de respecter les règles encadrant la rédaction d’un compromis de vente. Vous devez donc prendre soin d’indiquer les informations obligatoires, de joindre les documents annexes nécessaires et de remettre un exemplaire du compromis à chaque partie. L’ajout éventuel de clauses suspensives (tenant au financement de l’achat immobilier, au versement d’un acompte ou encore aux modalités de remise des clés) devra aussi retenir toute votre attention.

👉 Qu’il soit rédigé par un notaire ou par les cocontractants eux-mêmes, le compromis de vente - contrairement à la promesse unilatérale de vente - n’a pas à être enregistré auprès des services fiscaux. Mais en cas de contestation par l’une des parties, cet enregistrement pourrait s’avérer utile en contribuant à prouver - par écrit - l’existence d’un compromis rédigé sous seing privé. Comptez aux alentours de 125 € pour faire enregistrer un compromis rédigé sous seing privé auprès des impôts. Ces frais d’enregistrement fiscaux sont à la charge de l’acheteur.

Comme tout acte sous seing privé, le compromis de vente - s’il a été rédigé entre particuliers sans qu’un notaire soit intervenu - fait foi jusqu’à preuve du contraire.


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