Nue-propriété, usufruit, c'est quoi la différence ?

Nue-propriété, usufruit : 2 éléments de la propriété

La propriété d'un bien immobilier est un droit qui confère à une personne (physique ou morale) le pouvoir total et exclusif sur ce bien (terrain, maison, appartement ou tout autre bâtiment fixe). Le propriétaire d'un bien immobilier possède trois droits principaux :

1. Le droit d’usage (usus).
2. Le droit de jouissance (fructus).
3. Le droit de disposition (abusus).

Il est possible de disposer de la pleine propriété du bien, c'est-à-dire d'avoir le droit de posséder et d’utiliser un bien de manière complète et exclusive. Lorsque quelqu’un détient la pleine propriété d’un bien, il cumule la possession de la nue-propriété et de l'usufruit. Ce sont deux composantes distinctes du droit de propriété d’un bien, qui ensemble forment la pleine propriété.

🙋‍♀️ Deux ou plusieurs personnes peuvent se partager la pleine propriété d'un bien :

• soit en indivision, chacun disposant d'une quote-part de la totalité du bien ;
• soit en démembrement, chacun disposant de l'une des composantes de la propriété : la nue-propriété ou l'usufruit.

C'est quoi l'usufruit ?

L'usufruit, c'est le droit de jouir d’un bien, comme si on en était le propriétaire, mais sans pouvoir le vendre ou le détruire. L’usufruitier peut utiliser le bien (par exemple, habiter un appartement) et percevoir les revenus qu’il génère (comme les loyers d’un bien immobilier).

👉 L’usufruit est souvent temporaire, il peut être viager (jusqu'au décès de l'usufruitier) ou à durée déterminée (lors d'une séparation par exemple : celui qui conserve le domicile familial conserve l'usufruit jusqu'à la majorité des enfants dont il a la garde).

C'est quoi la nue-propriété ?

La nue-propriété, c'est le droit de posséder le bien sans en avoir l’usage ou les revenus. Le nu-propriétaire détient le titre de propriété, mais ne peut ni utiliser ni profiter des revenus du bien tant que l'usufruitier est en vie ou que l'usufruit existe.

👉 À la fin de l’usufruit (souvent au décès de l’usufruitier), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, c'est-à-dire la nue-propriété + l'usufruit.

Les obligations de l’usufruitier

1. Conserver le bien : l’usufruitier doit entretenir le bien sans altérer sa valeur ou sa structure, sauf accord avec le nu-propriétaire.
2. Assumer l’entretien courant : il prend en charge les petites réparations et l’entretien régulier (peinture, robinetterie, etc.) ainsi que les charges locatives.
3. Assurer le bien : il doit souscrire une assurance pour protéger le bien contre les risques (incendies, dégâts des eaux, etc.).
4. Payer les charges et impôts : l’usufruitier règle les taxes foncières, d’habitation (s’il réside dans le bien) et les charges de copropriété liées à l’usage courant.
5. Restituer le bien : à la fin de l’usufruit, le bien doit être rendu dans l’état où il se trouvait, compte tenu de l’usure normale.
6. Ne pas céder sans autorisation : il ne peut céder ou grever l’usufruit sans l’accord du nu-propriétaire.
7. Réparations : l’usufruitier est responsable de l’entretien, mais pas des grosses réparations (toiture, murs), sauf accord contraire.
8. Informer des risques : il doit signaler au nu-propriétaire tout dommage ou risque affectant le bien.

Les obligations du nu-propriétaire

1. Droit de vendre la nue-propriété : le nu-propriétaire peut vendre ou céder la nue-propriété, mais sans affecter les droits de l’usufruitier, et ne peut ni utiliser le bien ni en percevoir les revenus pendant la durée de l’usufruit.
2. Supporter les grosses réparations : il est responsable des réparations majeures définies par l’article 606 du Code civil (toiture, murs porteurs, fondations, etc.).
3. Souscrire une assurance (selon conventions) : dans certains cas, il peut être tenu de souscrire une assurance contre les risques majeurs (incendies, catastrophes naturelles), sauf accord avec l’usufruitier.
4. Payer certains impôts : il prend en charge les impôts liés à la propriété du bien (droits de succession, donation) et partage, selon les accords, la taxe foncière avec l’usufruitier.
5. Respecter les droits de l’usufruitier : le nu-propriétaire ne peut pas nuire à l’usage du bien par l’usufruitier ni empêcher la perception des revenus. Il récupérera la pleine propriété à la fin de l’usufruit.