Taxe d'habitation : comment est-elle calculée ?

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Pour obtenir le montant de la taxe d'habitation, il faut appliquer le taux d'imposition voté par la commune à la valeur locative cadastrale du bien, corrigée à l'aide des abattements prévus.

La valeur locative du bien

Elle est établie à partir de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances (garage, jardin, piscine...). Cette valeur est supposée représenter le prix que pourrait rapporter le bien s'il était loué aux conditions de marché.

Il faut savoir que ces valeurs locatives ont été déterminées dans les années 70 par l'administration fiscale avec l'aide des services du cadastre en tenant compte de nombreux paramètres (catégorie de l'immeuble, surface, éléments de confort...). Mais elles n’ont pas été mises à jour depuis et ne correspondent plus à la réalité du marché locatif actuel.

C'est pourquoi une réforme des valeurs locatives a été entreprise en 2017, mais uniquement sur les locaux professionnels dont la valeur locative a été rectifiée. Cela impacte depuis la taxe foncière de ces locaux. En revanche, la réforme des valeurs locatives des logements a été sans cesse repoussée car elle risque d'engendrer des hausses substantielles de leur taxe d'habitation et de leur taxe foncière. Cependant le programme de cette réforme est annoncé dans le projet de loi de finances pour 2020. Cette réforme pourrait donc voir le jour d'ici 2026.
Sans attendre la réforme, chaque année, certaines communes revalorisent les valeurs locatives sur leur territoire. Cela concerne environ 140.000 logements par an depuis 2016.

En attendant la réforme générale, la revalorisation des valeurs locatives cadastrales des logements est simplement actualisée chaque année, à l'aide d'un coefficient forfaitaire.

Pour l'année 2019, le coefficient de revalorisation de la valeur locative prise en compte pour le calcul de la taxe d'habitation est de 1,022 %.

Ces valeurs sont par ailleurs actualisées à chaque changement de consistance du bien.

Ainsi, si vous agrandissez votre maison, ou que vous faites construire une piscine, un garage ... vous devez établir de nouveau une déclaration au fisc pour lui permettre de recalculer la valeur locative du logement.

Pour les logements neufs, les caractéristiques du logement résultent d'une déclaration spéciale que vous devez établir dans les 90 jours de l'achèvement de la construction.

Les abattements

Lorsque le logement constitue la résidence principale du contribuable, la valeur locative moyenne de votre bien peut faire l'objet d'un certain nombre de correctifs. On lui applique ainsi les abattements suivants :

  • un abattement obligatoire pour charges de famille (enfants et certains ascendants) de 10 % pour chacune des deux premières personnes à charge (vos deux premiers enfants par exemple) et de 15 % pour chacune des personnes à charge suivantes. Ces taux peuvent être majorés par le conseil municipal ou l'organe délibérant local de 1 à 10 points ;
  • un abattement facultatif général dont le taux va de 1 à 15 % ;
  • un abattement spécial facultatif en faveur des personnes de condition modeste pouvant aller de 1 % à 15 % ;
  • un abattement spécial facultatif en faveur des personnes invalides de 10 % à 20 % de la valeur locative moyenne.

Ces abattements ne s'appliquent pas directement à la valeur locative cadastrale de votre bien, mais à la valeur locative moyenne des habitations de votre commune, elle-même obtenue en divisant l'ensemble des valeurs locatives de la commune par le nombre de logements...

Hormis le premier abattement qui est obligatoire, les trois autres sont institués de façon facultative par les collectivités locales. 

Depuis 2011, la taxe d'habitation auparavant partagée entre les départements et les communes est perçue exclusivement par les communes et leur établissement public de coopération intercommunale (EPCI), c'est-à-dire : les communautés de communes, les communautés urbaines, les communautés d'agglomération ... L'Etat prélève tout de même aussi un tout petit pourcentage sur cette taxe !

Les résidences secondaires ne bénéficient d'aucun abattement. Au contraire, depuis 2015 les communes où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants, peuvent voter une majoration de 5 à 60 % de la part de la taxe d'habitation leur revenant au titre des résidences secondaires.

Le calcul de la taxe

Une fois la base d'imposition déterminée, c'est-à-dire après application des abattements, le fisc multiplie cette valeur locative nette par des taux qui sont votés chaque année par les collectivités territoriales, pour obtenir le montant de la taxe d'habitation.

Ce qui peut entrainer des augmentations importantes, car, pour compenser l'absence de réactualisation effective des valeurs locatives, et pour faire face à leurs charges toujours plus lourdes, les collectivités locales ont tendance à augmenter la taux d'imposition de la taxe d'habitation !

Cela veut dire aussi qu'il peut y avoir de grosses disparités d'une commune à l'autre, selon le taux d'imposition qui a été décidé dans chacune d'elle. Aussi, quand on achète un logement, même si la situation familiale n'est pas le même que celle du vendeur, il est toujours intéressant de lui demander le montant de sa taxe d'habitation, pour information.

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