Taxe d'habitation : comment est-elle calculée ?

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Pour obtenir le montant de la taxe d'habitation, il faut appliquer le taux d'imposition voté par la commune à la valeur locative cadastrale du bien, corrigée à l'aide des abattements prévus.

La valeur locative du bien

Elle est établie à partir de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances (garage, jardin, piscine...). Cette valeur est supposée représenter le prix que pourrait rapporter le bien s'il était loué aux conditions de marché.

Il faut savoir que ces valeurs locatives ont été déterminées dans les années 70 par l'administration fiscale avec l'aide des services du cadastre en tenant compte de nombreux paramètres (catégorie de l'immeuble, surface, éléments de confort...). Mais elles n’ont pas été mises à jour depuis et ne correspondent plus à la réalité du marché locatif actuel.

C'est pourquoi une réforme des valeurs locatives a été entreprise en 2017, mais uniquement sur les locaux professionnels dont la valeur locative a été rectifiée. Cela impacte depuis la taxe foncière de ces locaux. En revanche, la réforme des valeurs locatives des logements a été sans cesse repoussée car elle risque d'engendrer des hausses substantielles des taxes d'habitation et des taxes foncières. Cependant le programme de cette réforme a été inscrit et planifié dans la loi de finances pour 2020. Elle devrait être mise en place d'ici 2026. Pour plus de détails sur cette réforme de la valeur locative cadastrale : voir notre vidéo "Réforme de la taxe foncière : qui va gagner ? qui va perdre ?" sous cet article.

Sans attendre la réforme, chaque année, certaines communes revalorisent les valeurs locatives sur leur territoire. Cela concerne environ 140.000 logements par an depuis 2016.

En attendant la réforme générale, la revalorisation des valeurs locatives cadastrales des logements est simplement actualisée chaque année, à l'aide d'un coefficient forfaitaire.

La valeur locative des logements affectés à l'habitation principale n'est pas revalorisée en 2021 et ne le sera pas non plus en 2022, et reste majorée de 1,009 %, comme en 2020.

Ces valeurs sont par ailleurs actualisées à chaque changement de consistance du bien.

Ainsi, si vous agrandissez votre maison, ou que vous faites construire une piscine, un garage ... vous devez établir de nouveau une déclaration au fisc pour lui permettre de recalculer la valeur locative du logement.

Pour les logements neufs, les caractéristiques du logement résultent d'une déclaration spéciale que vous devez établir dans les 90 jours de l'achèvement de la construction.

Les abattements

Lorsque le logement constitue la résidence principale du contribuable, la valeur locative moyenne de votre bien peut faire l'objet d'un certain nombre de correctifs. On lui applique ainsi les abattements suivants :

  • un abattement obligatoire pour charges de famille (enfants et certains ascendants) de 10 % pour chacune des deux premières personnes à charge (vos deux premiers enfants par exemple) et de 15 % pour chacune des personnes à charge suivantes. Ces taux peuvent être majorés par le conseil municipal ou l'organe délibérant local de 1 à 10 points ;
  • un abattement facultatif général dont le taux va de 1 à 15 % ;
  • un abattement spécial facultatif en faveur des personnes de condition modeste pouvant aller de 1 % à 15 % ;
  • un abattement spécial facultatif en faveur des personnes invalides de 10 % à 20 % de la valeur locative moyenne.

Ces abattements ne s'appliquent pas directement à la valeur locative cadastrale de votre bien, mais à la valeur locative moyenne des habitations de votre commune, elle-même obtenue en divisant l'ensemble des valeurs locatives de la commune par le nombre de logements...

Hormis le premier abattement qui est obligatoire, les trois autres sont institués de façon facultative par les collectivités locales. 

Depuis 2011, la taxe d'habitation auparavant partagée entre les départements et les communes est perçue exclusivement par les communes et leur établissement public de coopération intercommunale (EPCI), c'est-à-dire : les communautés de communes, les communautés urbaines, les communautés d'agglomération ...

Les résidences secondaires ne bénéficient d'aucun abattement. Au contraire, depuis 2015 les communes où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants, peuvent voter une majoration de 5 à 60 % de la part de la taxe d'habitation leur revenant au titre des résidences secondaires.

Le calcul de la taxe

Une fois la base d'imposition déterminée, c'est-à-dire après application des abattements, le fisc multiplie cette valeur locative nette par des taux qui sont votés chaque année par les collectivités territoriales, pour obtenir le montant de la taxe d'habitation.

Ce qui peut entrainer des augmentations importantes, car, pour compenser l'absence de réactualisation effective des valeurs locatives, et pour faire face à leurs charges toujours plus lourdes, les collectivités locales ont tendance à augmenter la taux d'imposition de la taxe d'habitation !

Cela veut dire aussi qu'il peut y avoir de grosses disparités d'une commune à l'autre, selon le taux d'imposition qui a été décidé dans chacune d'elle. Aussi, quand on achète un logement, même si la situation familiale n'est pas le même que celle du vendeur, il est toujours intéressant de lui demander le montant de sa taxe d'habitation, pour information.

La majoration de la taxe pour les résidence secondaires

Les résidences secondaires ne sont pas concernées par la disparition progressive de la taxe d'habitation. Non seulement elles y restent soumises, mais les conseils municipaux des communes situées en zone tendue peuvent décider de majorer le taux de cette taxe de 5 % à 60 % pour la part qui leur revient.

Communes concernées par la majoration de la taxe d'habitation pour les résidences secondaires :

Cela concerne les villes situées en zones tendues, par exemple : Paris, Lyon, Bordeaux, Biarritz, La Rochelle, Bordeaux, Marseille... Pour savoir quelles villes sont susceptibles d'être concernées, et celles qui le sont déjà, vous pouvez consulter La surtaxe d'habitation pour les résidences secondaires meublées en zone tendue dans notre article sur pap.fr.

Ces communes peuvent d'ailleurs décider d'augmenter la majoration à appliquer d'une année à l'autre. C'est ce qu'a fait par exemple la commune de Bordeaux en la passant de 20 % à 50 % en 2019, ou encore celle de Marseille en le passant de 20 à 60 % le 1er octobre 2021.

Motifs permettant d'échapper à la majoration de taxe d'habitation pour sa résidence secondaire

Certains contribuables peuvent éviter cette majoration de leur taxe d’habitation lorsqu'ils ne peuvent plus résider à titre principal dans leur logement, et que celui-ci devient leur résidence secondaire dans les cas suivants :

  • ils sont contraints de résider ailleurs pour des raisons professionnelles ;
  • ils sont de condition modeste et hébergés en maison de retraite ou de soins longue durée alors qu'ils bénéficient par ailleurs d'une exonération ou d'un dégrèvement partiel ou total pour la taxe foncière ou la taxe d'habitation de leur ancienne résidence principale ;
  • leur logement ne peut plus être leur résidence principale malgré eux : c'est le cas par exemple si le logement est en vente ou en location au prix du marché et qu’il ne trouve pas preneur. Cela peut aussi être le cas des logements qui doivent faire l'objet dans un délai proche de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition.

C'est alors au contribuable de faire connaître sa situation à l'administration fiscale et de lui demander le dégrèvement de la majoration de cotisation de sa taxe d'habitation en faisant une réclamation contentieuse.

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