Taxe d'habitation : comment est-elle calculée ?

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Pour obtenir le montant de la taxe d'habitation, il faut appliquer le taux d'imposition voté par la commune à la valeur locative cadastrale du bien, corrigée à l'aide des abattements prévus.

La valeur locative du bien

Elle est établie à partir de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances (garage, jardin, piscine...). Cette valeur est supposée représenter le prix que pourrait rapporter le bien s'il était loué aux conditions de marché.

Il faut savoir que ces valeurs locatives ont été déterminées dans les années 70 par l'administration fiscale avec l'aide des services du cadastre en tenant compte de nombreux paramètres (catégorie de l'immeuble, surface, éléments de confort...). Mais elles n’ont pas été mises à jour depuis et ne correspondent plus à la réalité du marché locatif actuel.

C'est pourquoi une réforme des valeurs locatives a commencé en 2017, mais, elle ne concerne que les locaux professionnels dont la valeur locative a été rectifiée, ce qui a impacté la taxe foncière de 2017. En revanche, pas de modification en cours pour l'instant pour les locaux d'habitation, bien que la réforme soit un sujet d'actualité. Seule une expérimentation a été lancée dans 5 départements suivie d'un rapport de la direction générale des finances. On attend désormais une décision politique pour que la réforme soit engagée. Elle pourrait être annoncée à court terme, car la valeur locative cadastrale sert également de base pour le calcul de la taxe foncière. En engageant cette réforme, le gouvernement pourrait compenser (un peu) la disparition définitive de la taxe d'habitation annoncée pour tous en 2020.

En attendant la réforme, la revalorisation des valeurs locatives cadastrales des logements est simplement actualisées chaque année, à l'aide d'un coefficient forfaitaire.

Pour l'année 2018, le coefficient de revalorisation de la valeur locative prise en compte pour le calcul de la taxe d'habitation est de 1,012%.

Ces valeurs sont par ailleurs actualisées à chaque changement de consistance du bien.

Ainsi, si vous agrandissez votre maison, ou que vous faites construire une piscine, un garage ... vous devez établir de nouveau une déclaration au fisc pour lui permettre de recalculer la valeur locative du logement.

Pour les logements neufs, les caractéristiques du logement résultent d'une déclaration spéciale que vous devez établir dans les 90 jours de l'achèvement de la construction.

Les abattements

Lorsque le logement constitue la résidence principale du contribuable, la valeur locative moyenne de votre bien peut faire l'objet d'un certain nombre de correctifs. On lui applique ainsi les abattements suivants :

  • un abattement obligatoire pour charges de famille (enfants et certains ascendants) de 10 % pour chacune des deux premières personnes à charge (vos deux premiers enfants par exemple) et de 15 % pour chacune des personnes à charge suivantes. Ces taux peuvent être majorés par le conseil municipal ou l'organe délibérant local de 1 à 10 points ;
  • un abattement facultatif général dont le taux va de 1 à 15 % ;
  • un abattement spécial facultatif en faveur des personnes de condition modeste pouvant aller de 1 % à 15 % ;
  • un abattement spécial facultatif en faveur des personnes invalides de 10 % à 20 % de la valeur locative moyenne.

Ces abattements ne s'appliquent pas directement à la valeur locative cadastrale de votre bien, mais à la valeur locative moyenne des habitations de votre commune, elle-même obtenue en divisant l'ensemble des valeurs locatives de la commune par le nombre de logements...

Hormis le premier abattement qui est obligatoire, les trois autres sont institués de façon facultative par les collectivités locales. 

Depuis 2011, la taxe d'habitation auparavant partagée entre les départements et les communes est perçue exclusivement par les communes et leur établissement public de coopération intercommunale (EPCI), c'est-à-dire : les communautés de communes, les communautés urbaines, les communautés d'agglomération ... L'Etat prélève tout de même aussi un tout petit pourcentage sur cette taxe !

Les résidences secondaires ne bénéficient d'aucun abattement. Au contraire, depuis 2015 les communes où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants, peuvent voter une majoration de 5 à 60 % de la part de la taxe d'habitation leur revenant au titre des résidences secondaires.

Toutefois, les personnes qui ne peuvent plus résider à titre principal dans leur logement peuvent échapper à cette majoration pour les résidences secondaires si :

  • elles sont contraintes de résider ailleurs pour des raisons professionnelles ;
  • elles sont de condition modeste et hébergées en maison de retraite ou de soins longue durée alors qu’elles bénéficient par ailleurs d'une exonération ou d'un dégrèvement partiel ou total pour leur ancienne résidence principale ;
  • ou si le logement ne peut plus être leur résidence principale malgré elles. Par exemple si le logement est en vente ou en location au prix du marché et qu’il ne trouve pas preneur. 

Le calcul de la taxe

Une fois la base d'imposition déterminée, c'est-à-dire après application des abattements, le fisc multiplie cette valeur locative nette par des taux qui sont votés chaque année par les collectivités territoriales, pour obtenir le montant de la taxe d'habitation.

Ce qui peut entrainer des augmentations importantes, car, pour compenser l'absence de réactualisation effective des valeurs locatives, et pour faire face à leurs charges toujours plus lourdes, les collectivités locales ont tendance à augmenter la taux d'imposition de la taxe d'habitation !

Cela veut dire aussi qu'il peut y avoir de grosses disparités d'une commune à l'autre, selon le taux d'imposition qui a été décidé dans chacune d'elle. Aussi, quand on achète un logement, même si la situation familiale n'est pas le même que celle du vendeur, il est toujours intéressant de lui demander le montant de sa taxe d'habitation, pour information.

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