Quels sont les diagnostics obligatoires dans vos parties communes?

Par souci de santé publique (amiante, plomb) et d'information de l'acheteur (diagnostic technique, carnet d'entretien), les parties communes des copropriétés sont expertisées. Ces documents sont utiles aux copropriétaires occupants mais aussi et surtout aux candidats acquéreurs.

Depuis le 1er janvier 2017, un diagnostic de performance énergétique « collectif » (DPE « collectif ») doit être réalisé pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement. Toutefois, pour les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots ou plus et dont le permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, c'est un « audit énergétique » qui doit être réalisé. Une fois le DPE « collectif » ou l'audit énergétique réalisé, le syndicat des copropriétaires peut décider de réaliser des travaux d'économies d'énergie. Le syndic procède alors à la mise en concurrence d'entreprises pour la réalisation de ces travaux. Il inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivant cette mise en concurrence le vote, sur la base des devis recueillis, soit d'un plan de travaux d'économies d'énergie, soit d'un contrat de performance énergétique.

Largement utilisé pendant de nombreuses années comme isolant, l'amiante s'est révélé cancérigène pour toutes les personnes qui ont été en contact permanent avec ce matériau. Son utilisation a donc été interdite depuis 1997. Pour les immeubles en copropriété dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, les propriétaires ont dû procéder à une recherche systématique d'amiante dans les parties communes.

Le diagnostic porte sur les flocages, calorifugeages, faux plafonds et autres matériaux contenant de l'amiante (dalles de sol), à l'intérieur comme à l'extérieur (bardages, conduits en toiture et façade par exemple). S'il révèle la présence d'amiante, il en précise la localisation et son état de conservation.

Une fois réalisé, le dossier technique amiante est tenu à jour par le syndic et intègre les éléments relatifs aux matériaux et produits contenant de l'amiante découverts à l'occasion de travaux ou d'opérations d'entretien. Il doit également être complété lorsque la règlementation évolue, par exemple si elle impose de nouveaux repérages. Si le dépistage révèle la présence d'un matériau amianté en mauvais état, celui-ci libère spontanément ses fibres dans l'atmosphère. Il est alors indispensable de faire voter et d'entreprendre des travaux de retrait ou de confinement dans les meilleurs délais. A défaut de réaliser les travaux, le syndicat des copropriétaires (l'ensemble des copropriétaires) peut voir sa responsabilité civile mais aussi pénale mise en jeu.

Tout acheteur est informé du dossier technique amiante puisque sa fiche récapitulative doit être annexée au compromis de vente ; celle-ci renseigne sur l'éventuelle présence d'amiante tant dans les parties communes que privatives.

Le diagnostic plomb dans les parties communes

Utilisé dans les peintures jusqu'à la première moitié du 20e siècle, le plomb, une fois inhalé ou ingéré, peut provoquer une intoxication, voire une maladie grave, le saturnisme. La loi a donc imposé le repérage et le confinement de ce matériau.

Le repérage

Pour les immeubles affectés en tout ou partie à l'habitation construits avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) a dû être établi, par un diagnostiqueur certifié, sur les parties communes de l'immeuble au plus tard le 12 août 2008. Tous les immeubles concernés doivent donc aujourd'hui avoir été expertisés. Le repérage ne porte que sur les revêtements (peintures essentiellement) : les canalisations ne sont donc aucunement concernées !

Les travaux

Si le CREP révèle la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil légal, le syndic doit en avertir les copropriétaires et des travaux doivent être effectués pour supprimer le risque d'exposition au plomb (travaux votés à la majorité de l'article 25). Comment ? En garantissant la bonne tenue des revêtements ou en les recouvrant. A défaut de réaliser les travaux, le syndicat des copropriétaires (l'ensemble des copropriétaires) peut voir sa responsabilité civile mais aussi pénale mise en jeu.

Consultation du CREP

Tout copropriétaire et tout candidat acquéreur peut prendre connaissance du CREP et des éventuels travaux qui en ont découlé en consultant le carnet d'entretien (voir ci-dessous). Pour diviser en lots un bâtiment de plus de quinze ans et le mettre en copropriété, un diagnostic doit toujours être préalablement établi par un diagnostiqueur, à la demande du propriétaire du bien, en amont de la création de la copropriété. Dans cette hypothèse, dès la première vente, le bâtiment comprend deux lots et deux copropriétaires et se voit soumis au statut de la copropriété.

Diagnostic technique

Le diagnostic technique dresse le constat de l'état apparent de la solidité du clos (murs, huisseries) et du couvert (toiture) et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que les équipements communs et de sécurité. En pratique, il s'agit d'une sorte d'audit, d'état des lieux du bâtiment, réalisé par un constat visuel et sans moyens spéciaux d'investigations.

A titre d'exemple, peuvent ainsi être mentionnés dans un diagnostic technique :

• la présence de portes palières « coupe feu »
• l'absence de désordre apparents des façades et planchers.
     des éléments « négatifs » tels que : les épaufrures du béton et la corrosion de son armature métal ;
• le mauvais écoulement du toit et les infiltrations qui en découlent ;
• l'humidité des sous-sols ;
• le manque d'étanchéité des fenêtres

Le diagnostic technique n'a ni pour but de déterminer la cause des éventuels désordres ni de prescrire des travaux. Il permet toutefois d'appréhender l'état général de l'immeuble et de déterminer les travaux qui pourraient être nécessaires à l'avenir. Cela est bien utile pour éviter que les désordres ne s'aggravent et anticiper ses charges de copropriété ! Si le syndic n'est donc pas à l'initiative de l'établissement du diagnostic technique, il en est ensuite le détenteur. Ce document est impérativement porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle vente réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic. Au-delà des trois ans de sa réalisation, le diagnostic technique n'est pas obligatoirement fourni lors d'une vente. Toutefois, il peut être consulté par tout candidat acquéreur qui en fait la demande : ceci est bien évidemment fortement recommandé. Pour cela, il suffit d'en demander copie auprès du vendeur.

Le carnet d'entretien de la copropriété

Si le carnet d'entretien ne constitue pas, à proprement parler, un diagnostic, sa consultation donne une image de la tenue -bonne ou mauvaise- de la copropriété. Par ailleurs, lorsqu'il a été réalisé, le carnet d'entretien comprend le diagnostic technique et les diagnostics plomb et amiante.

L'établissement et la tenue du carnet d'entretien

Depuis 2001, le syndic a l'obligation légale d'établir puis de mettre à jour le carnet d'entretien (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Si le syndic ne remplit pas son obligation, il peut voir sa responsabilité engagée par un acquéreur qui n'aurait pas alors acheté en pleine connaissance de cause.

Le contenu du carnet d'entretien

Le carnet d'entretien doit toujours mentionner :

• l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi ;
• l'identité du syndic en exercice ;
• les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d'échéance de ces contrats.

Il doit également indiquer, le cas échéant :

• l'année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux ;
• la référence des contrats d'assurance dommages-ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours ;
• s'ils existent, les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d'échéance de ces contrats ;
• s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires.

Le carnet d'entretien peut en outre, sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires, contenir des informations complémentaires portant sur l'immeuble, telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées (le diagnostic plomb par exemple).

La consultation du carnet d'entretien

Au-delà des diagnostics immobiliers remis à l'acheteur lors d'une vente et qui ne concernent que les parties privatives, la consultation du carnet d'entretien permet d'avoir une image de la bonne tenue ou non de la copropriété, des travaux déjà réalisés, de ceux projetés et, a contrario, de ceux qui seront sans doute à effectuer à l'avenir.

Le carnet d'entretien peut être consulté par tout candidat acquéreur qui en fait la demande. Pour cela, il suffit d'en demander copie auprès du vendeur.