Les copropriétaires reçoivent tous les ans une convocation pour participer à l'assemblée générale. Chaque copropriétaire est invité à y participer afin de voter les questions qui sont inscrites à l'ordre du jour. Indispensables à la bonne gestion de l'immeuble, les décisions prises par les copropriétaires lors de l'assemblée portent aussi bien sur la comptabilité, l'élection du syndic ou encore sur les différents travaux nécessaires à l'entretien de l'immeuble. Pourtant beaucoup de copropriétaires font l'impasse sur cette réunion. Heureusement il existe plusieurs moyens qui permettent aux copropriétaires de prendre les résolutions malgré tout.
Les solutions pour lutter contre l'absentéisme
Voter sans aller à l'assemblée générale de copropriété
Pour permettre aux copropriétaires de voter sans se rendre physiquement à l'assemblée générale, il existe désormais une palette de solutions. Vous pouvez voter sans être présent soit :
- en vous faisant représenter ;
- en votant par correspondance avant la tenue de l'AG. Ce nouveau moyen de vote permet à tout copropriétaire qui le souhaite de se prononcer sur les décisions sans assister à l'assemblée ;
- si les copropriétaires l'ont décidé en assemblée générale et que le syndic l'a mis en place, vous pouvez également assister à l'assemblée générale de copropriété par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique.
Temporairement, jusqu'au 31 juillet 2022, le syndic peut organiser l'assemblée générale sans présence physique des copropriétaires : soit en l'organisant par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant de réunir les copropriétaires à distance, soit, si cela n'est pas possible, et après avis du conseil syndical, en prévoyant que les décisions seront prises uniquement au moyen du vote par correspondance.
Voter une deuxième fois les décisions en AG
Par ailleurs, pour permettre aux décisions d'avoir de meilleures chances d'être adoptées malgré l'absentéisme, un système de « passerelles » offre une deuxième chance à des décisions soumises à une majorité renforcée d'être prises. Lorsqu'elles n'ont pu être adoptées lors d'un premier vote, la plupart des décisions peuvent désormais être soumises à un deuxième vote au cours de la même assemblée générale, cette fois à une majorité moins contraignante.
Les différentes majorités
Pour bien comprendre le mécanisme et l'enjeu du vote en AG, voici les différentes majorités auxquelles sont soumises les décisions. Elles sont plus ou moins fortes selon leur importance. C'est la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le cadre juridique de la copropriété qui détermine ces différentes majorités et les décisions qui doivent y être soumises.
Majorité de l'article 24
Les décisions les plus courantes concernant, par exemple, l'administration courante ou l'entretien de l'immeuble sont prises à la majorité simple, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires qui sont présents, représentés ou ayant voté par correspondance. On ne tient compte ni des abstentions ni des copropriétaires absents ou non représentés.
Exemple de vote à la majorité simple. Dans une copropriété partagée entre 10 copropriétaires représentant au total 1 000 millièmes : Lors de l'assemblée générale, 4 copropriétaires sont présents représentant 380 millièmes, 3 autres sont représentés, ils représentent 410 millièmes. Les 3 autres copropriétaires absents représentent, quant à eux, 210 millièmes, soit 70 millièmes chacun. Ils ne se sont pas faits représenter et n'ont pas non plus voté par correspondance.
La décision recueille 390 millièmes de voix « pour » et 400 millièmes « contre ». Le nombre de voix « contre » étant supérieur au nombre de voix « pour », la décision n'est pas adoptée. Il aurait suffi du vote favorable d'un seul des copropriétaires absents pour faire basculer le vote.
S'ils n'étaient pas en mesure de se rendre à l'assemblée générale, il aurait suffi à ces copropriétaires absents de se faire représenter en remplissant le mandat prévu pour cela, reçu avec la convocation à l'assemblée générale, ou de voter par correspondance en renvoyant leurs intentions de vote au syndic avant l'assemblée générale.
Majorité de l'article 25
C'est la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, absents, représentés, ou qu'ils votent à distance. Les décisions qui doivent être prises à cette majorité sont énumérées pour la plupart à l'article 25 . Il s'agit, par exemple, de la désignation ou de la révocation du syndic, de l'autorisation pour certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble...
Majorité de l'article 26
Les décisions les plus importantes du syndicat sont prises à la majorité (article 26) de tous les copropriétaires représentant au moins deux tiers de voix (par exemple la modification du règlement de copropriété ; l'achat d'un lot privatif pour installer, par exemple, un ascenseur ou créer un local à vélos ; la vente de parties communes...). Il s'agit d'une double majorité, puisque c'est une majorité en nombre de copropriétaires et en voix. Pour que la décision soit prise, il faut donc à la fois que la majorité des copropriétaires votent pour et que le total de leurs voix représente au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires présents ou non à l'assemblée.
L'unanimité
Toutes les décisions concernant l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou entraînant une atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives ne peuvent être prises qu'à l'unanimité des copropriétaires (articles 26).
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