L'action en nullité d'une décision de l'assemblée générale est soumise à certaines conditions. Il faut :
- Être un copropriétaire défaillant ou opposant
Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants lors de l'assemblée peuvent engager l'action lorsqu'une irrégularité a été commise lors de l'assemblée générale.
Pour pouvoir intenter cette action, vous devez donc impérativement avoir voté contre la décision incriminée ou ne pas avoir assisté à l'assemblée générale et ne pas vous y être fait représenter.
A noter : Un copropriétaire abstentionniste n'est pas considéré comme opposant, et ne peut donc pas intenter une action en nullité.
- Relever une irrégularité de l'assemblée générale
La procédure d'annulation d'une décision d'assemblée générale est lourde. L'irrégularité doit être suffisamment grave.
Voici une liste non exhaustive de cas d'irrégularité :
- le défaut de convocation d'un ou plusieurs copropriétaires ;
- la convocation irrégulière d'un copropriétaire ;
- le non-respect du délai de convocation ;
- l'absence des pièces obligatoires devant accompagner la convocation ;
- l'omission dans l'ordre du jour ou un ordre du jour trop vaguement libellé ;
- la délibération de l'assemblée avant la nomination du président de séance ;
- la nomination du syndic en tant que président de l'assemblée ;
- la remise de pouvoir au syndic ;
- la violation des règles de majorité ;
- l'exclusion d'un copropriétaire de l'assemblée...
Comment exercer l'action en nullité ?
Pour contester une décision d'assemblée générale, une lettre en recommandé avec AR au syndic n'est pas suffisante. Vous allez devoir agir en déposant une assignation au greffe du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble.
Vous devrez prendre un avocat et faire l'avance des frais de procédure que vous pourrez récupérer si vous gagnez votre procès. L'action est intentée contre le syndicat des copropriétaires représenté pendant la procédure par le syndic.
Pour obtenir l'annulation de décisions prises en assemblée générale, la demande doit viser les délibérations contestées et non pas se borner à demander l'annulation de l'assemblée. La demande doit également préciser le fondement juridique de la contestation.
Important : le recours doit être formé dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal de l'assemblée générale. Ce délai commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou de la réception de la télécopie le contenant.
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