Comment assurer sa copropriété ?

Manuel Apruzzese
Mis à jour par
le 6 février 2020
Journaliste chez PAP.fr

Depuis la loi Alur l'assurance de la copropriété est obligatoire. Elle couvrira l'immeuble et les parties communes qui ne dépendent pas directement des différents copropriétaires.

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Légalement, l'assurance de votre copropriété n'est pas obligatoire. Dans les faits, il vaut mieux en souscrire une pour se garantir contre les sinistres classiques : incendies, dégâts des eaux, effractions... Les accidents n'arrivent pas qu'aux autres !

Une assurance obligatoire

Depuis la loi Alur il est obligatoire d'assurer les copropriétés. Deux assurances se superposent :  l'assurance multirisque " immeuble "é et l'assurance responsabilité civile des propriétaires occupants et des copropriétaires bailleurs. L'article 9-1 stipule que  " Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ".

Le syndic de copropriété a donc aujourd'hui l'obligation de faire voter à l'assemblée générale un contrat d'assurance de responsabilité civile copropriétaires. En cas de , le syndic peut contracter une assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires (article L 112-1 du Code des assurances).

Parallèlement l' article 9-1 de la loi du 24 mars 2014 a également imposé l'obligation d'assurance pour les copropriétaires qu'ils soient occupants ou non. " Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant soit de copropriétaire non occupant ". Le copropriétaire bailleur devra souscrire une assurance non occupant, appelée couramment  PNO. Cette assurance vise à couvrir principalement les dommages causés par les équipements et installations du logement en l'absence de locataire responsable.

Qui souscrit l'assurance de la copropriété ?

Une assurance souscrite par le syndic. Bien entendu, ce ne sont pas les copropriétaires qui souscrivent directement l'assurance. C'est le syndic, mandataire de la copropriété, qui sera chargé de contracter l'assurance idoine. Après avoir fait effectuer plusieurs devis et les avoir soumis ensuite au conseil de copropriété. Avant d'assurer l'immeuble, l'assureur demandera un état des sinistres survenus et indemnisés au cours des trois dernières années.

Surprimes. Pour réaliser le devis, plusieurs paramètres seront pris en compte : situation dans des zones sensibles, exposition à un risque naturel ou non, présence de commerces en rez-de-chaussée (garage, supérette, restaurant...)... Sera aussi pris en compte tout ce qui pourra aggraver la sinistralité. Selon le niveau constaté, des surprimes pourront être envisagées. Deux solutions sont alors possibles : soit l'ensemble de la copropriété supporte le poids de la majoration, soit seul le copropriétaire des locaux jugés à risque prend à sa charge la surprime. Cette disposition doit toujours être inscrite dans le règlement de la copropriété.

Le montant de la prime d'assurance de l'immeuble répond aux mêmes règles que n'importe quel autre bien à assurer. Son montant dépend du risque couvert. Le calcul est basé sur la surface développée de l'immeuble. C'est la superficie totale des bâtiments prise à l'extérieur des murs de l'immeuble, multipliée par le nombre d'étages, plus le rez-de-chaussée. Les caves et les combles non aménagés seront réduits à 50 % de la surface réelle, ainsi que les parkings et les remises.

Parties couvertes par l'assurance de la copropriété

Le plus souvent, la police de l'immeuble couvre les dégâts matériels affectant la totalité des bâtiments (parties communes et privatives), ainsi que la responsabilité civile des copropriétaires. Elle garantit aussi, en général, les aménagements apportés par chaque copropriétaire dans son appartement : cloison, plâtres, électricité, parquet, placard, papier peint...

Mais elle se limite parfois aux seules parties communes et à la responsabilité encourue pour celles-ci (par exemple, un accident d'ascenseur). Dans ce cas, vous devez assurer les parties privatives et votre responsabilité pour ce qui les concerne. La meilleure solution consiste à choisir un contrat global multirisque collectif couvrant les parties tant communes que privatives de l'immeuble. Cela présente en outre l'avantage d'éviter les conflits qui surviennent quand un sinistre contraint à déterminer ce qui est commun et ce qui est privatif alors que le règlement de copropriété et le contrat d'assurance n'en ont pas la même définition.

Les risques couverts par l'assurance de la copropriété

Le contrat d'assurance de la copropriété n'est ni plus ni moins qu'une assurance multirisque habitation étendue à un immeuble. Le contrat regroupe donc un certain nombre de garanties de base que l'on retrouve dans un contrat classique d'un particulier.

Les garanties de base de l'assurance de la copropriété

Les garanties de base concernent classiquement l'incendie, les dégâts des eaux ou le vol.

  • Dans la garantie incendie, l'indemnité correspondra à la valeur de reconstruction à neuf au jour du sinistre des biens immobiliers garantis. Ce qui signifie que la vétusté de l'immeuble n'entre pas en ligne de compte si elle ne dépasse pas une limite de 25 à 33 % (fixée dans le contrat) de la valeur de reconstruction du bien. Lorsque la vétusté est égale ou en dessous de la limite fixée dans le contrat, l'assureur versera une indemnité égale à 100 % de la valeur de reconstruction.
  • Les dégâts des eaux concernés sont les ruptures de canalisation, les débordements, les fuites accidentelles de canalisations non souterraines ainsi que les infiltrations à travers les toitures, gel des canalisations intérieures, débordements...
  • La tempête, la grêle et la neige concerneront principalement les dommages causés sur la toiture. Cette garantie est systématiquement couplée avec le risque incendie. Sont exclus cependant les dommages causés aux volets, persiennes et vérandas.
  • Les catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, avalanche...) et actes de terrorisme sont également systématiquement couverts. Cette garantie ne jouera qu'après la publication au Journal officiel d'un arrêté interministériel constatant le caractère de catastrophe naturelle de l'évènement intervenu dans la commune considérée.
  • La garantie vol concernera les détériorations immobilières causées par les cambrioleurs comme la casse de serrures ou de portes...
  • Le bris de glaces et de vitres des parties communes de l'immeuble, parois vitrées qui servent de séparation entre les balcons mitoyens qui sont des parties communes à usage privatif...

Enfin une protection juridique fait souvent partie de l'offre des assureurs. Un plus souvent bien utile qui prend en charge les frais de justice en cas de procédure.

La responsabilité civile

Une tuile qui tombe sur la chaussée ou encore une cheminée qui s'effondre, qui est responsable ? Pour couvrir la responsabilité collective des copropriétaires l'assurance « responsabilité civile » intervient. Elle couvre alors l'ensemble des copropriétaires lorsque leur responsabilité se trouve engagée collectivement.

La responsabilité civile personnelle du copropriétaire couvre quant à elle la responsabilité civile de chaque membre du syndic lorsqu'un sinistre a pour origine son logement ou un membre de sa famille. Il s'agit par exemple d'un incendie qui a démarré chez lui et qui s'est propagé dans la résidence.

Enfin, la responsabilité civile du syndicat de copropriétaires le couvre vis-à-vis de chaque copropriétaire et peut être engagée en cas de défaut d'entretien des parties communes.

Les protections supplémentaires

Les garanties de base du contrat peuvent naturellement être enrichies par des extensions qui seront le plus souvent payantes mais utiles. Ces couvertures sont nombreuses et variées. Elles vont de la prise en charge des frais d'hébergement si l'immeuble est jugé inhabitable après un sinistre, à la recherche d'une fuite d'eau, aux frais de déblaiement des décombres ou encore à la prise en charge des honoraires d'un expert mandaté par le syndic.

La déclaration d'un sinistre auprès de l'assurance de la copropriété

La déclaration de sinistre de la copropriété s'effectue comme pour un particulier. Les formulaires sont les mêmes, mais ce sera le syndic qui se chargera de tout.

Déclaration de sinistre

La première des chose à faire en cas de sinistre est d'avertir le syndic par lettre recommandée et par téléphone pour qu'il prenne les premières dispositions. Ce dernier informera ensuite dans les plus brefs délais le conseil syndical de la nature et de l'ampleur du sinistre. Le syndic et le conseil syndical se mettront ensuite en contact avec la compagnie d'assurance très rapidement et décriront le sinistre par lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier contiendra les éléments essentiels permettant d'ouvrir un dossier :

  • le numéro de contrat
  • la date du sinistre en indiquant son origine,
  • la localisation,
  • une description précise de l'état des dégâts, avec si possible des photographies,
  • l'état estimatif des pertes, sous réserve de confirmation par la production d'un devis de réparation,
  • le constat amiable, même si la partie adverse refuse de le signer.

Pour les dégâts des eaux, il faut remplir obligatoirement un constat amiable. En cas de vol ou de vandalisme, il faudra déposer plainte dans les 48 heures au poste de police local.

Si en plus il y a des répercutions sur les parties privatives, le copropriétaire comme le locataire concerné devra déclarer le sinistre à son propre assureur dans les cinq jours ouvrés.

Indemnisation

L'indemnisation du sinistre tiendra compte au minimum de la valeur réelle de l'immeuble, c'est-à-dire déduction faite de la vétusté pour tenir compte de sa dépréciation par l'usage. Cette formule de garantie est appelée « valeur de reconstruction vétusté déduite » : il s'agit du coût de reconstruction à neuf moins un pourcentage de vétusté qui tient plus compte de l'état d'entretien et de la qualité des matériaux que de l'âge des bâtiments. Ce remboursement pourra être faible si le taux de vétusté dépasse 25 ou 30 % selon les contrats. Du coup, la somme versée par la compagnie d'assurance pourra ne pas suffire à remette en état la partie de l'immeuble endommagée.

Certains contrats prévoient un plafond de garantie et en cas de sinistre, l'indemnisation ne peut pas dépasser le montant fixé à l'avance, contractuellement. Des points à bien étudier avant de souscrire tel ou tel contrat.

Là encore, on peut améliorer le niveau de remboursement en optant pour une clause dite de valeur à neuf. Dans ce cas, il s'agit de la valeur de reconstruction vétusté déduite à laquelle on ajoute un pourcentage précisé dans le contrat (ne dépassant pas 25% de la valeur de reconstruction). La perte indirecte correspondra à la valeur de reconstruction vétusté déduite à laquelle on ajoute un pourcentage de celle-ci (10 ou 20%) en règlement des frais accessoires, sur justificatifs.

Résiliation du contrat d'assurance de la copropriété

Si le contrat d'assurance, pour une raison ou pour une autre, ne convient plus (garanties insuffisantes, coût...), il est tout à fait possible de le résilier. En cas d'augmentation de la prime au-delà de l'indice du coût de la construction, la résiliation peut s'opérer dans les quinze jours après réception de l'avis d'échéance. Le conseil syndical devra soumettre sa décision de changer d'assureur au syndic. Comme pour une assurance classique, le syndic devra alors signifier la résiliation à la compagnie d'assurance, par lettre recommandée. Plus classiquement, le contrat peut être résilié au moins deux mois avant l'échéance annuelle du contrat, a copropriété n'ayant pas à se justifier.


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