Avantages et inconvénients des petites copropriétés

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Mieux vaut-il acheter dans une petite ou une grande copropriété ? La première se révèle parfois plus coûteuse qu'il n'y paraît !

Les grandes copropriétés seraient-elles à fuir quand les petites se révèleraient plus accueillantes pour le nouveau copropriétaire ? La réalité est plus subtile comme le rappelle l'Association des responsables de copropriété (ARC) qui aide les conseils syndicaux de copropriété à gérer leurs immeubles : « La taille de la copropriété peut être un critère trompeur. Il faut surtout examiner le niveau d'équipements, les travaux et les impayés ».

Des équipements à passer au crible dans la copropriété

Les petites copropriétés comptant moins d'une dizaine de logements ne disposent pas toutes d'ascenseurs, voire de gardiens. Ce qui minore les charges des copropriétaires. Ces équipements sont plus répandus dans les grandes copropriétés.

Dans ces dernières, certaines prestations peuvent même générer des dépenses conséquentes, à l'image de l'installation d'un système de vidéosurveillance dans des parkings comptant deux cents à trois cents places. « Ces systèmes sont très onéreux et leur maintenance coûteuse », constate l'Arc. « L'effet d'entraînement est d'ailleurs plus difficile à maîtriser dans les grandes copropriétés. L'installation de ce dispositif est plus complexe et peut engendrer des dépenses supplémentaires qui n'avaient pas été prévues initialement ».

Des travaux qui pèsent sur les charges des copropriétaires

L'impact des travaux sur les charges des propriétaires n'est pas non plus le même selon la taille de la copropriété. « Le futur copropriétaire doit être vigilant sur les travaux qui n'ont pas été décidés lors des précédentes assemblées générales », observe le responsable. « Le remplacement d'une chaudière obsolète, l'amélioration de l'isolation thermique peuvent occasionner des charges très élevées dans de petites copropriétés. La rénovation d'un ascenseur peut ainsi représenter une quote-part individuelle de 12.000 €. Dans une copropriété comptant une centaine de logements, l'effet d'échelle diminuera ce montant. »

Des impayés qui déstabilisent une copropriété

Autre point clé à surveiller : les impayés. Dans une copropriété comptant une centaine de logements, les impayés n'ont pas d'incidence sur la gestion quotidienne des immeubles à condition qu'ils demeurent toutefois dans une fourchette raisonnable. Le paiement des dépenses courantes comme l'eau et l'énergie, sera assuré. Dans une petite copropriété, deux ou trois impayés peuvent être problématiques pour la gestion quotidienne de la résidence.

Un potentiel d'économies dans les grandes copropriétés

Contrairement à une copropriété de petite taille, une grande résidence doit générer des économies d'échelle pour les acquéreurs. De par leur taille, les syndics sont en effet capables de négocier des tarifs avantageux auprès de leurs fournisseurs : extincteurs, sacs poubelle, nettoyage des parties communes... « Il est d'autant plus facile de négocier que les prix proposés sont surévalués », précise l'Arc. Les prestataires s baissent plus volontiers leurs tarifs que leurs prestations leur seront payées rapidement par le syndic.

L'Association des responsables de copropriété (ARC) et ses 12 associations régionales aident les conseils syndicaux de copropriété dans la gestion de leurs immeubles et dans leurs relations avec les syndics professionnels. Elle dispose de juristes spécialisés dans le droit de la copropriété, de spécialistes dans la gestion du personnel. Des services dont peuvent bénéficier les copropriétés adhérentes... L'arc représente 16.000 copropriétés et 1.300.000 lots. Pour en savoir plus : www.unarc.asso.fr

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