Contrat de location : 5 pièges dans lesquels vous ne tomberez plus en rédigeant votre bail

Le contrat de location revêt une importance capitale. En cas de litige, c’est sur ce document que le juge s’appuiera pour vérifier que les droits et les obligations du propriétaire et du locataire ont bien été respectés. La loi Alur impose qu’y figurent des éléments tels que :

• la surface du bien loué ;
• le loyer de référence de la zone géographique ;
• le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire ;
• le détail des travaux réalisés depuis son départ ;
• la liste des équipements permettant l’accès aux technologies de l'information et de la communication.

Pour être sûr de ne pas se tromper lorsque l’on prépare le contrat de location de sa maison ou de son appartement, il est important de faire rimer « rédaction du bail » avec « souci du détail ». En effet, en matière de baux d’habitation, le doute profite très souvent au locataire. En clair, le moindre oubli, la plus petite confusion ou la moindre erreur pourraient se retourner contre vous.

1️⃣ Se tromper dans la superficie du bien loué

Dans un contrat de location, il peut arriver qu’un propriétaire se méprenne sur la superficie de son logement… Selon le degré de gravité de l’erreur qui aura été commise, le locataire pourra tenter de l’utiliser contre son bailleur.

👉 Ce que vous risquez

Si la surface habitable n’est pas la bonne, votre locataire sera en droit d'intenter une action en diminution de loyer. Plus précisément, s’il existe un écart d’au moins 5 % entre la superficie indiquée dans le bail et la superficie réelle, il pourra exiger que son loyer soit diminué à proportion. Si aucun accord n’est trouvé ou que vous ignorez ses suppliques, votre locataire pourra se tourner vers le juge des contentieux de la protection pour qu’il décide de la réduction à appliquer.

2️⃣ Omettre d’indiquer la superficie du logement

Il est fréquent que la surface du bien loué ne soit pas spécifiée dans le contrat de location. Il s’agit pourtant d’une information obligatoire.

👉 Ce que vous risquez

Si vous avez omis de préciser la surface de votre bien, votre locataire dispose d’un mois à compter de la signature du bail pour vous mettre en demeure d’agir. Une fois que vous aurez été prévenu, vous aurez, à votre tour, un mois pour réparer votre oubli. Si à l'expiration de ce délai, vous n’avez toujours pas précisé la superficie de votre logement ou que vous n’avez pas pris la peine de répondre à votre locataire, celui-ci pourra saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une réduction de loyer.

3️⃣ Oublier d’insérer une clause résolutoire

Tout contrat de location d’un logement doit contenir une clause résolutoire. Cette clause rend possible la résiliation du bail si le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ne paye pas son loyer, ne souscrit pas d’assurance habitation, accumule les plaintes de ses voisins (nuisances sonores répétées, troubles du voisinage) ou encore fait l’impasse sur les charges… Bref, s’il ne s’acquitte pas de ses obligations.

👉 Ce que vous risquez

En l’absence de clause résolutoire, vous pouvez quand même mettre fin au bail, à charge toutefois pour vous de respecter 3 étapes :

1. adresser une mise en demeure à votre locataire ;
2. lui faire parvenir - par huissier - un commandement de payer ;
3. l’assigner en justice (s'il ne régularise pas ses loyers impayés).

🔎 La principale différence entre un bail qui ne contient aucune clause résolutoire et un bail dans lequel cette clause a été insérée, c’est l’intervention du juge. Car c’est ce juge qui décidera, au vu de la gravité des faits invoqués, si la résiliation de votre bail est proportionnée ou non. En cas d’absence de clause résolutoire, vous courez aussi le risque que votre assureur refuse de prendre en charge vos loyers impayés (GLI).

4️⃣ Obliger le locataire à payer son loyer par prélèvement automatique

En accord avec votre locataire, vous pouvez inclure dans votre contrat de location d’autres clauses que les clauses obligatoires. En revanche, de la même façon que la liberté de chacun s’arrête précisément là où commence celle d’autrui, ces clauses ne doivent pas être interdites. Or une clause qui impose à un locataire de s’acquitter du paiement de son loyer via un prélèvement automatique figure dans la liste des clauses interdites par la loi.

👉 Ce que vous risquez

Si un contrat de location contient une clause interdite, celle-ci ne peut tout simplement pas être appliquée. Dans le même ordre d’idée, une clause qui vous autoriserait à prélever le montant du loyer directement sur le salaire de votre locataire serait réputée non écrite. En cas de litige, vous ne pourriez pas l’invoquer.

5️⃣ Fixer librement le loyer dans une ville où ils sont plafonnés

La liberté de choisir le montant du loyer d’un bien proposé à la location est un principe qui souffre de plusieurs exceptions. « Encadrement » et « plafonnement » des loyers sont deux notions que l’on confond souvent l’une avec l’autre. Et pour ajouter à la confusion, on parle souvent de loyers encadrés pour désigner des loyers plafonnés… Stricto sensu, l'encadrement des loyers vise à limiter la hausse des loyers. Quant au plafonnement des loyers, il vise à limiter leur montant.

👉 Concrètement, dans les villes où les loyers sont encadrés, c’est-à-dire dans les zones tendues au sein desquelles la demande locative excède l’offre, le montant du loyer que doit payer le nouveau locataire - tel qu’indiqué dans le bail - devra correspondre au loyer payé par le précédent locataire. Des exceptions vous autorisent à fixer librement votre loyer.

1. C'est la première mise en location du logement ;
2. Le logement n'a pas été loué sur les 18 derniers mois ;
3. Vous avez effectué des travaux d'amélioration pour un montant au moins égal à celui de la dernière année de loyers, et ils ont été réalisés il y a moins de 6 mois : comme des travaux de rénovation par exemple.

⚠️ Toute augmentation de loyer n'est possible que si la classe énergie du logement se situe entre A et E.

En revanche, dans les villes où les loyers sont plafonnés (Paris, Lille, Bordeaux…), le montant du loyer est fixé par le préfet. Un complément de loyer peut toutefois - sous conditions - s’appliquer.

👉 Ce que vous risquez

Si le loyer mentionné dans votre contrat de location est trop élevé, vous vous exposez au risque de devoir payer jusqu’à 5 000 € d’amende. On risque aussi de vous demander non seulement de revoir votre loyer à la baisse (pour qu’il soit dans les clous), mais aussi de rembourser le trop-perçu à votre locataire.

Il n’y a qu’en zone détendue (où l’offre locative suffit à répondre à la demande, NDLR) que vous êtes toujours libre de fixer comme bon vous semble le montant de votre loyer à condition que votre bien ne soit pas identifié comme une passoire énergétique classée F ou G.

🙋‍♀️ Pour attirer des locataires, nous ne saurions toutefois trop vous conseiller d’opter pour un loyer qui soit en adéquation avec les caractéristiques de votre bien ainsi qu’avec le marché locatif local.