Pour quels motifs un propriétaire peut-il vous expulser ?

Expulsion, résiliation de bail : quelle différence ?

👉 La résiliation de bail est une procédure amiable

On parle de résiliation de bail, quand le propriétaire adresse au locataire un congé à l'échéance du bail : trois mois pour une location meublée, six mois pour une location vide. Le propriétaire doit justifier son congé par l'un de ces 3 motifs :

1. Vente ;
2. Reprise ;
3. Motif légitime et sérieux.

👉 Le propriétaire doit également respecter le formalisme prévu par la loi : congé par courrier recommandé avec accusé de réception, congé par commissaire de justice ou congé avec remise en main propre.

Le propriétaire met un terme au bail parce qu'il ne souhaite plus conserver le bien ou parce qu'il veut en récupérer l'usage. Dans le cas du congé pour motif légitime et sérieux, il peut y avoir un conflit sous-jacent parce que le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles, mais le propriétaire plutôt que d'entamer une procédure contre ce dernier, fais le choix de ne pas reconduire le bail.

👉 L'expulsion est la conclusion d'un conflit entre le locataire et son propriétaire

Le propriétaire a recours à l'expulsion pour un litige avec le locataire (manquement de ce dernier à ses obligations contractuelles) auquel il n'a pas été possible de trouver de solution amiable. Dans ce cas le propriétaire doit avoir recours au Tribunal pour demander la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion du locataire.

Quels sont les motifs légaux pour expulser un locataire ?

Un propriétaire peut expulser un locataire pour plusieurs motifs : des motifs liés à l'inexécution des obligations du contrat, des motifs liés à des comportements délictueux du locataire.

Les clauses résolutoires

Le bail de location prévoir les manquements du locataire pouvant entraîner une résiliation du contrat en cours de bail : on parle de clauses résolutoires.

👉 Défaut de paiement

L'une des premières obligations du locataire est de s'acquitter des sommes dues au propriétaire : le dépôt de garantie au moment de la signature du bail, les loyers et charges en cours de bail. En cas de défaut de paiement, le propriétaire peut six semaines après commandement de payer demeuré infructueux, entamer une procédure dont la finalité sera l'expulsion du locataire.

👉 Défaut d'assurance

Le locataire a l'obligation d'assurer le logement contre les risques locatifs. En cas de défaillance ou à défaut de production par le locataire d'un justificatif d'assurance couvrant ses risques locatifs, le propriétaire dispose d'un motif pour mettre un terme au bail du locataire, un mois après commandement resté infructueux.

👉 Troubles anormaux de voisinage

Le locataire a l'obligation d’user paisiblement des locaux loués. Si un locataire perturbe la paix et la tranquillité des autres locataires ou voisins, en faisant du bruit excessif ou en adoptant des comportements agressifs, le propriétaire devra intervenir pour mettre fin à ces troubles. Une option serait de résilier le contrat de location un mois après une mise en demeure restée sans effet.

Manquement aux obligations contractuelles

👉 Le locataire doit respecter l’usage prévu par le contrat (habitation ou usage mixte)

Le locataire n'a pas le droit d'exercer une activité professionnelle avec réception de clientèle ou une activité commerciale dans le logement. Cette violation du contrat donne la possibilité au bailleur de mettre un terme au contrat si le locataire persiste malgré le rappel des termes du contrat par le propriétaire.

👉 Le locataire n'a pas le droit de sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur

Sous-louer sans l’accord écrit du bailleur viole le contrat et peut entraîner sa résiliation. Le propriétaire doit approuver la sous-location, et le loyer ne doit pas dépasser celui du locataire. Le locataire doit fournir au sous-locataire l’autorisation du bailleur et une copie du bail.

Autres motifs d’expulsion d’un locataire par le propriétaire

👉 Dommages à la propriété

Lors de la signature du contrat de location, le logement est mis sous la garde et la responsabilité du locataire qui a l'obligation d'en assurer l'entretien. Si le locataire cause des dommages importants à la propriété au-delà de l'usure normale, le propriétaire peut avoir un motif d'expulsion.

👉 Utilisation illégale du logement

Le locataire n'a pas le droit d'exercer des activités criminelles dans le logement. Il ne peut utiliser le logement pour des activités illégales constituant une infraction pénale, telles que le trafic de drogue, la prostitution, ou l'organisation de jeux d'argent non autorisés. Si le locataire utilise le logement pour des activités illégales, le propriétaire après avoir fait constater la tenue de ces activités peut initier une procédure d'expulsion.

👉 Maintien dans les lieux à la fin du préavis

À la fin du préavis donné par le propriétaire, le locataire doit quitter les lieux. S'il se maintient dans le logement au-delà de la fin du préavis, le propriétaire devra demander et obtenir son expulsion des lieux.