Le dépôt de garantie peut-il servir à payer le dernier mois de loyer ?

Nathalie Giraud
Publié par Nathalie Giraud
le 14 janvier 2025
Juriste chez PAP.fr

Lorsqu’un locataire quitte son logement, il peut être tenté de compenser son dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie versé à son entrée dans les lieux. Mais est-ce légal ? Que dit la loi ?

Le dépôt de garantie couvre uniquement les impayés ou les dégradations.
Le dépôt de garantie couvre uniquement les impayés ou les dégradations. © ridvan_celik/GettyImages

📌 En résumé

Ne pas payer son dernier loyer en comptant sur le dépôt de garantie est une erreur courante, mais cela expose le locataire à des poursuites et des frais supplémentaires.

⚖️ LoiLe dépôt de garantie ne sert pas à payer le dernier loyer (interdit par la loi). Il sert uniquement à couvrir d’éventuels impayés ou dégradations, constatés lors de l’état des lieux de sortie.
🚨 RisquesRelance, mise en demeure, Tribunal, frais supplémentaires.
✅ ConseilPayer le dernier loyer comme les précédents est une obligation !

Payer le dernier loyer avec le dépôt de garantie est-ce légal ?

Non ! Ne pas payer son dernier loyer en comptant sur le dépôt de garantie est illégal et constitue un impayé. C'est la loi qui le dit ! 🔎 L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de régler son loyer à échéance.

👉 Pourquoi ? Parce que le dépôt de garantie sert uniquement à couvrir d’éventuels impayés ou dégradations, constatés lors de l’état des lieux de sortie (Article 22 de la même loi).

🧐 Pourquoi certains locataires le font ?

Deux raisons principales expliquent cette pratique :

  1. La peur des retenues abusives : Certains locataires craignent que leur propriétaire ne rende pas l’intégralité du dépôt de garantie.
  2. Un besoin de trésorerie : Ils préfèrent garder leur argent pour financer le dépôt de garantie du futur logement.

Il est préférable d’échanger avec votre propriétaire avant de le mettre devant le fait accompli. Proposez-lui de venir constater l’état du logement lors d’un pré-état des lieux.

Pourquoi est-ce une (très) mauvaise idée ?

❌ Le dépôt de garantie ne couvre pas les charges

En compensant le dernier mois de loyer, le locataire peut laisser des dettes (ex. : régularisation des charges) qui compliqueront la restitution du dépôt.

⚖️ Risque de poursuites judiciaires

Le propriétaire peut engager une action en justice pour récupérer le loyer impayé avec les intérêts au taux légal (tribunal judiciaire) et demander en plus votre condamnation au frais de justice et à des dommages et intérêts !

📉 Impact sur les futures locations

Un impayé reste un signal négatif pour les futurs propriétaires. Certains demandent des garanties et vérifient l'historique des paiements (notamment les 3 dernières quittances de loyer !) et la Caisse d'Allocations Familiales aussi pour allouer les aides au logement !

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Que peut faire le propriétaire face à cet impayé ?

  • Envoyer une mise en demeure et, le cas échéant, à la caution solidaire (ex : parents).
  • Attendre l’état des lieux de sortie avant d’envisager une action judiciaire, car les comptes doivent être faits (dégradations, charges, loyers impayés).
  • Décider de la poursuite du locataire ou non selon l'état du logement lors de l'état des lieux de sortie.

De nombreux locataires en profitent, et certains propriétaires préfèrent éviter les complications.

Que risque un locataire en fin de bail selon l’état du logement ?

❌ Dégradations dépassant l’usure normale. Travaux non autorisés ou mal réalisés. Dernier mois de loyer impayé. ⚠️ Le propriétaire peut engager une procédure judiciaire (conciliation obligatoire). Le recours à un avocat n’est pas nécessaire mais conseillé en cas de litige. 
✔️ Logement rendu en parfait état. Charges et régularisations payées. Aucun ou très faible solde restant dû.  ✅ Le propriétaire n’a pas de raison d’agir en justice. En cas de dernier mois impayé, il peut toutefois se retourner contre le garant si une caution solidaire existe.

Rappel : le « dépôt de garantie », c'est encadré !

Le propriétaire ne peut retenir légalement sur le dépôt de garantie que :

  • Les loyers et charges impayés ;
  • Les réparations locatives incombant au locataire (ex. trous non rebouchés, moquette brûlée, robinet cassé), selon la liste fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987 ;
  • Le montant des factures ou devis des réparations.

👉 Le propriétaire a l'obligation de restituer le dépôt de garantie selon les délais suivants :

  • Dans le mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;
  • Dans les deux mois si des retenues sont justifiées pour des réparations ou des impayés.

Si le propriétaire tarde à restituer le dépôt sans raison valable, il doit verser des pénalités de retard équivalentes à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard. Sachez toutefois que le propriétaire peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie si le locataire part avant la régularisation annuelle des charges.

Tout prélèvement injustifié peut être contesté par le locataire.


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