Résidence principale : comment la louer cet été en toute légalité !

Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer sa résidence principale ?

L'obligation d'obtenir un numéro de télédéclaration touche la majorité des villes classées en zone tendue (environ 3 700 villes) : grandes agglomérations, leurs banlieues, mais aussi certaines petites communes touristiques où l'on trouve de nombreuses résidences secondaires et des locations meublées de tourisme. De même, une commune située hors zone tendue peut également choisir, de son propre chef, de mettre en place ce dispositif.

✅ Oui ! Si votre résidence principale se trouve sur le territoire d'une ville concernée

❌ Non ! Si votre résidence principale ne se trouve pas sur le territoire d'une ville concernée

Fin 2026, un guichet unique national d'enregistrement des meublés s'appliquera à tous les bailleurs, dans toutes les villes de France. On ne passera plus par la mairie. Seules les chambres d'hôtes échapperont à cette obligation.

Combien de jours peut-on louer sa résidence principale ?

👉Avec numéro d'enregistrement : 120 jours maximum

La limite de base est fixée à 120 jours par an par la loi (article L. 324-1-1 du Code du tourisme), pour la location d'une résidence principale. Les mairies ayant mis en place l'enregistrement des meublés de tourisme peuvent abaisser ce plafond à 90 jours, notamment dans les zones tendues. C'est déjà le cas à Paris ou Marseille.

👉 Et pour les non-soumis à enregistrement : c'est 120 aussi

En l'absence d'obligation d'enregistrement, on pourrait croire qu'aucune règle ne s'applique. Attention toutefois : au regard de l'article R. 318-7 du Code de la construction et de l'habitation, la résidence principale est définie comme le logement occupé au moins 8 mois par an. Si cette condition n'est pas respectée, le fisc peut remettre en cause la qualification de résidence principale, avec les conséquences fiscales que cela implique.

La copropriété peut-elle interdire la location ?

✅Oui ! le règlement de copropriété peut interdire la location

Vous souhaitez louer votre résidence principale en courte durée ? Avant de publier votre annonce sur PAPvacances, consultez le règlement de copropriété. Attention : une clause d'habitation bourgeoise stricte peut, selon sa rédaction, interdire la location meublée touristique, même pour une résidence principale, si cette activité est considérée comme incompatible avec la destination de l'immeuble.

👉En revanche, la possibilité d'interdire les meublés de tourisme prévu par la loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 concerne principalement les logements qui ne constituent pas la résidence principale du loueur.

Si tout est bon, n'oubliez pas...

👉D'obtenir l'accord de votre propriétaire

Si vous êtes locataire, la sous-location en meublé de tourisme nécessite l'accord écrit de votre propriétaire.

👉D'obtenir votre SIRET (même en dessous de 120 jours de location)

Contrairement à une idée reçue, l'obligation d'obtenir un numéro SIRET ne dépend pas du nombre de jours de location. Même un loueur qui ne dépasse pas les 120 jours de location par an pour sa résidence principale doit s'immatriculer auprès du guichet unique des formalités des entreprises (INPI) et obtenir un numéro SIRET. Cette démarche, gratuite, doit être effectuée dans les 15 jours qui suivent le début de l'activité.

⚠️Aucune exception n'est prévue : ni pour le régime micro-BIC ni pour un seul bien, ni pour une location occasionnelle. Le loueur doit ensuite déclarer ses revenus tirés de la location meublée, quel que soit le nombre de jours loués dans l'année.

👉Collecter la taxe de séjour

La taxe de séjour est due par vos locataires, mais c'est à vous de la collecter et de la reverser à la commune, sauf si la plateforme s'en charge automatiquement. Son montant dépend de la ville et du classement du logement. Dans de nombreuses villes, une déclaration est obligatoire même sans location dans l'année.

👉De déclarer vos revenus locatifs

Même quelques semaines de location génèrent des revenus imposables. Pour une location saisonnière classique, les revenus sont toujours imposables, en BIC, via le formulaire 2042-C-PRO. Au micro-BIC, pour les locations non classées, les loyers bruts se déclarent en case 5ND et bénéficient d'un abattement automatique de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes (contre 77 700 € pour la location longue durée). Le régime réel, plus complexe (comptabilité, justificatifs), ne se justifie que pour des revenus locatifs importants et récurrents.