Répartition des charges dans un immeuble en monopropriété : quelles règles appliquer ?

Y a-t-il une loi pour répartir les charges en monopropriété ?

❌ Non ! Aucune loi n’encadre la répartition des charges dans une monopropriété, mais il ressort de la jurisprudence (décisions de justice) que les charges locatives doivent être obligatoirement réparties de façon équitable entre tous les locataires…

Pas de loi, mais une répartition en toute équité !

Les charges doivent être réparties en équité. Il vous appartient en tant que propriétaire d’établir votre propre grille de répartition et de joindre cette liste en annexe du bail à l'ensemble de vos locataires.

Comment s'y prendre pour établir la grille de répartition ?

👉 Lister les charges récupérables

Dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire, la liste des charges récupérables est prévue par le décret du 26 août 1987. Vous ne pouvez rien demander de plus. Cette liste est limitative.

👉 Mettre en place un système de répartition

Vous devez décider comment répartir les charges récupérables entre les différents locataires.

👉 Établir la grille

Bien qu’il ne soit pas obligatoire dans un immeuble en propriété unique, un document écrit précisant les règles de répartition est fortement recommandé. Ce règlement peut être annexé aux baux pour éviter tout malentendu.

👉 Tenir une comptabilité claire

Conservez des justificatifs de toutes les dépenses (factures, contrats de maintenance, etc.) et calculez les montants à facturer à chaque locataire. Une fois par an, vous devez présenter un bilan des charges et rembourser ou réclamer le solde en fonction des provisions versées.

Quel est l'usage pour être équitable dans la répartition

• Le chauffage : répartition par surface (logique, car les grands logements consomment plus) 
• L'eau froide : répartition par nombre d'occupants (logique, car la consommation dépend des personnes) 
• L'entretien des parties communes : répartition mixte ou à parts égales, car il y a un usage commun et une certaine logique liée à la taille

📌 Exemple de répartitions des charges

Imaginons l’immeuble de Monsieur G, composé de trois logements, avec des charges totales de 1 500 € à répartir. Ces charges se divisent en trois postes distincts :

1. le chauffage : 900 €, répartis proportionnellement à la surface des logements ;
2. l’eau froide : 300 €, répartis selon le nombre d’occupants de chaque logement ;
3. l’entretien des parties communes : 300 €, répartis selon une méthode mixte, soit 50 % en fonction de la surface des logements et 50 % en fonction du nombre d’occupants.

Les trois logements se distinguent par les caractéristiques suivantes :

• logement A : 50 m² pour 2 occupants ;
• logement C : 100 m² pour 4 occupants ;
• logement B : 80 m² pour 3 occupants.