Comment faire baisser ses impôts avec le Pinel dans l’ancien ?
Diminuer ses impôts en achetant un appartement très bien placé qui sera rénové ? C’est possible avec le Pinel dans l’ancien. Un investissement locatif intéressant qui est cependant très encadré.

La loi Pinel ne se limite pas à limmobilier neuf ! Cet avantage fiscal dédié à linvestissement immobilier se décline aussi dans lancien, un dispositif méconnu des particuliers qui compte pourtant de nombreux atouts.
Une réduction identique à celle du neuf. Le Pinel réhabilité permet aux investisseurs de bénéficier dune réduction fiscale en achetant soit un logement ancien qui devra être réhabilité, soit un local qui sera transformé en habitation. La réduction sélèvera à 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans ou 21% sur 12 ans du montant d'acquisition auquel on ajoute les travaux de transformation lourde et les frais de notaire. Un impact fiscal quil est dailleurs possible doptimiser via la création de déficits fonciers (cf encadré Comment optimiser sa réduction fiscale). A noter que le Pinel réhabilité est soumis au plafonnement des niches fiscales.
Une belle adresse. Les logements anciens étant éligibles à ce dispositif, linvestisseur dispose dun panel de biens plus important et parfois mieux placés que certains programmes résidentiels neufs. Ce qui permet par exemple dacquérir un appartement situé dans des immeubles du centre-ville. A la clé, un logement rénové bénéficiant dune adresse recherchée qui se revendra plus facilement à lissue de la période de défiscalisation choisie par linvestisseur. Cette revente sera dautant facilitée que cet investissement étant peu répandu, il ny a aucun risque davoir une offre conséquente lors de la revente. Ce qui nest pas le cas des grandes opérations daménagement accueillant de nombreux programmes de logements neufs vendus en grande partie aux investisseurs. La vente de ces appartements pouvant tirer le prix vers le bas car loffre risque dêtre supérieure à la demande !
Un logement qui sera plus économe en énergie
Une rénovation sous contrôle. Aussi attractif soit-il, le Pinel réhabilité est néanmoins très encadré. La rénovation du logement qui doit avoir été acquis à compter du 1er septembre 2014 doit en effet respecter un cahier des charges précis. Ce bien ne doit pas respecter au moins quatre des quinze critères de décence définis par la loi SRU du 13 décembre 2000. De même, six performances techniques ne doivent pas être atteintes.
Un logement économe en énergie. Outre les travaux permettant de rendre lappartement décent, dautres devront être entrepris pour améliorer la performance énergétique conformément au décret du 19 décembre 2003. Si limmeuble dans lequel se situe lappartement fait lobjet dune réhabilitation lourde, le logement devra atteindre au minimum le label HPE 2009 (haute performance énergétique), soit une consommation énergétique de 150 kWh/m².an, voire le label BBC rénovation (80 kWh/m².an). Si seul lappartement est réhabilité, les travaux seront plus légers. La pose de nouvelles fenêtres et lamélioration de lisolation suffiront pour être conformes à la loi.
Un produit livré clés en main
Etre accompagné ou pas ? Si rien ninterdit à un particulier dacheter un bien et de le rénover pour bénéficier du Pinel réhabilité, mieux vaut sentourer de professionnels chevronnés comme le conseille Bernard de Raymond de la société Capcime, spécialisée dans limmobilier ancien. « Une entreprise doit tout dabord vérifier si le logement est indécent, une autre évaluera le montant des travaux, détaille Bernard de Raymond. Et lacquéreur devra faire tout de suite une proposition dachat au vendeur si le bien lui convient. Il faut être en effet très rapide car ces biens, très rares en centre-ville, sont particulièrement recherchés. »
Une rénovation complexe. Les professionnels reconnaissent dailleurs que les particuliers se lançant seuls dans ces travaux sont plutôt rares. En effet ces opérations de rénovation sont complexes à mener et juridiquement très encadrées, le moindre faux pas peut coûter cher au contribuable. Ce dernier pouvant faire lobjet dun redressement fiscal.
Un produit packagé. Les sociétés actives sur ce marché proposant des produits clés en main un bien à rénover et les entreprises sélectionnées sont dailleurs très vigilantes sur les prestataires avec lesquels elles travaillent. « Nous sommes très exigeants sur le choix des opérateurs réalisant les travaux », confirme Christine Chiozza Vauterin, responsable de loffre immobilière de la Banque privée 1818 qui devrait proposer cette année trois immeubles réhabilités contre une opération en 2016. « La rénovation doit permettre de sapprocher de la performance des immeubles neufs. Lobjectif étant également déviter ultérieurement des dépenses de travaux. Nous sommes aussi très vigilants sur le prix des programmes qui doivent être cohérents par rapport au marché. »
Choisir son logement à rénover
Où acheter ? Les critères déligibilité du Pinel réhabilité étant identiques à ceux du Pinel neuf, vous devrez choisir une ville située dans lune des zones autorisées : A bis, A, B1, B2. Le montant de linvestissement Pinel ne devant pas dépasser 5 500 € le m² et 300 000 € (achat et travaux inclus), la région parisienne est exclue car les prix de lancien y sont trop élevés ! « Il faut plutôt cibler des villes comme Lyon, Bordeaux et Nantes, dotées dun patrimoine urbain à rénover qui connaissent une véritable dynamique économique », conseille Bertrand de Raymond.
Quel opérateur choisir ? Deux types de biens peuvent vous être proposés par des sociétés spécialisées dans linvestissement immobilier. Soit vous achetez un appartement dans un immeuble dont tous les logements font lobjet dune réhabilitation, soit seul votre bien est rénové. « Le particulier a tout intérêt à acheter un appartement dans un immeuble entièrement réhabilité car son bien sera davantage valorisé », explique Christine Chiozza Vauterin.
Quelle surface acheter ? Les studios et les deux pièces de 35 à 45 m², situés au premier ou au deuxième étage, sont recherchés par les locataires. Privilégiez les petites copropriétés comptant une vingtaine dappartements dépourvues de gardien, despaces verts et dascenseurs. A la clé des charges de copropriété réduites qui allègeront votre effort de trésorerie.
Quel budget prévoir ? « Il faut trouver le bon équilibre entre la surface que lon peut acheter, la demande locative concernant ce bien et lavantage fiscal obtenu », conseille Bertrand de Raymond qui ne dépasse jamais une enveloppe de 200 000 € pour ses clients, achat et travaux inclus. « Lavantage fiscal doit toujours être supérieur à la différence entre le loyer libre et le loyer plafonné Pinel. »
Quel loyer pratiquer ? Votre loyer ne devra pas dépasser le plafond Pinel fixé par le législateur selon la localisation de votre bien. A noter que le préfet du département peut augmenter ou diminuer ce plafond par une simple circulaire. Vérifiez bien quel est le loyer maximal autorisé et privilégiez une valeur conforme au marché pour trouver plus rapidement un locataire.
Quel contrat signer pour un Pinel ancien ? Quand vous achèterez votre logement, vous signerez un contrat de vente dimmeuble à rénover (VIR). Ce dernier indiquera la description et les caractéristiques du bien immobilier, le descriptif des travaux et le délai de réalisation. Le jour de la signature de lacte, vous ne verserez que le prix du logement existant, le paiement des travaux étant quant à lui échelonné. A limage dun logement neuf acheté en vente en état futur dachèvement (Véfa), vous bénéficierez de la garantie financière dachèvement du vendeur, délivrée par un banquier. Avec cette assurance, vous aurez la certitude que les travaux seront bel et bien achevés quoi quil arrive.
Comment optimiser le Pinel réhabilité ?
Les contribuables disposant de revenus fonciers grâce à la location dautres biens ont tout intérêt à opter pour le Pinel ancien. Ils peuvent en effet déduire de leurs revenus locatifs certains travaux réalisés dans le cadre de la rénovation de leur bien comme ceux concernant les parties communes. Si ces dépenses sont supérieures aux loyers perçus, le déficit foncier qui sera créé sera imputé sur le revenu global de linvestisseur, diminuant ainsi les impôts qui seront dus. « Si les travaux de rénovation durent en moyenne 18 mois », précise Catherine Chiozza Vauterin, responsable de loffre immobilière chez Banque privée 1818, « ils séchelonneront en général sur trois années fiscales. Les travaux non éligibles au Pinel réhabilité, comme certains éléments des parties communes, sont ainsi déduits des revenus fonciers dès la première année dacquisition. Et les travaux exigibles au Pinel réhabilité feront ensuite lobjet de la réduction fiscale choisie par linvestisseur à partir de la livraison de lappartement. Ce qui permet doptimiser lavantage fiscal ». Et dans le cas où vous nauriez pas de revenus fonciers, vous pouvez conserver les dépenses et les déduire ultérieurement de vos recettes pour générer un déficit foncier.
Comment économiser 63 000 € dimpôts ?
Un couple ayant deux enfants dispose dun revenu annuel imposable de 125 000 € dont 10 000 € de revenus fonciers. Cette famille a une tranche marginale dimposition à 30%, le montant de leurs impôts sélève à 23 191 € plus 1 550 € de prélèvements sociaux. Ils investissent dans un appartement ancien à La Baule dans le cadre du Pinel optimisé au déficit foncier. Il sagit dun deux pièces, acheté 262 000 €, qui sera loué douze ans. La réduction Pinel atteindra 48 270 €. Les dépenses de travaux non éligibles au Pinel ancien (41 400 €) supérieures aux revenus fonciers généreront un déficit foncier qui permettra au couple de bénéficier dune réduction dimpôt supplémentaire de 15 520 €. Au total, le couple aura vu ses impôts baisser de 63 790 €. Cette simulation a été réalisée par Banque privée 1818.
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