Comment faire baisser ses impôts avec le Pinel dans l’ancien ?

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Diminuer ses impôts en achetant un appartement très bien placé qui sera rénové ? C’est possible avec le Pinel dans l’ancien. Un investissement locatif intéressant qui est cependant très encadré.

La loi Pinel ne se limite pas à l’immobilier neuf ! Cet avantage fiscal dédié à l’investissement immobilier se décline aussi dans l’ancien, un dispositif méconnu des particuliers qui compte pourtant de nombreux atouts. 

Une réduction identique à celle du neuf. Le Pinel réhabilité permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction fiscale en achetant soit un logement ancien qui devra être réhabilité, soit un local qui sera transformé en habitation. La réduction s’élèvera à 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans ou 21% sur 12 ans du montant d'acquisition auquel on ajoute les travaux de transformation lourde et les frais de notaire. Un impact fiscal qu’il est d’ailleurs possible d’optimiser via la création de déficits fonciers (cf encadré Comment optimiser sa réduction fiscale). A noter que le Pinel réhabilité est soumis au plafonnement des niches fiscales.

Une belle adresse. Les logements anciens étant éligibles à ce dispositif, l’investisseur dispose d’un panel de biens plus important et parfois mieux placés que certains programmes résidentiels neufs. Ce qui permet par exemple d’acquérir un appartement situé dans des immeubles du centre-ville. A la clé, un logement rénové bénéficiant d’une adresse recherchée qui se revendra plus facilement à l’issue de la période de défiscalisation choisie par l’investisseur. Cette revente sera d’autant facilitée que cet investissement étant peu répandu, il n’y a aucun risque d’avoir une offre conséquente lors de la revente. Ce qui n’est pas le cas des grandes opérations d’aménagement accueillant de nombreux programmes de logements neufs vendus en grande partie aux investisseurs. La vente de ces appartements pouvant tirer le prix vers le bas car l’offre risque d’être supérieure à la demande !

Un logement qui sera plus économe en énergie

Une rénovation sous contrôle. Aussi attractif soit-il, le Pinel réhabilité est néanmoins très encadré. La rénovation du logement qui doit avoir été acquis à compter du 1er septembre 2014 doit en effet respecter un cahier des charges précis. Ce bien ne doit pas respecter au moins quatre des quinze critères de décence définis par la loi SRU du 13 décembre 2000. De même, six performances techniques ne doivent pas être atteintes.

Un logement économe en énergie. Outre les travaux permettant de rendre l’appartement décent, d’autres devront être entrepris pour améliorer la performance énergétique conformément au décret du 19 décembre 2003. Si l’immeuble dans lequel se situe l’appartement fait l’objet d’une réhabilitation lourde, le logement devra atteindre au minimum le label HPE 2009 (haute performance énergétique), soit une consommation énergétique de 150 kWh/m².an, voire le label BBC rénovation (80 kWh/m².an). Si seul l’appartement est réhabilité, les travaux seront plus légers. La pose de nouvelles fenêtres et l’amélioration de l’isolation suffiront pour être conformes à la loi.

Un produit livré clés en main  

Etre accompagné ou pas ? Si rien n’interdit à un particulier d’acheter un bien et de le rénover pour bénéficier du Pinel réhabilité, mieux vaut s’entourer de professionnels chevronnés comme le conseille Bernard de Raymond de la société Capcime, spécialisée dans l’immobilier ancien. « Une entreprise doit tout d’abord vérifier si le logement est indécent, une autre évaluera le montant des travaux, détaille Bernard de Raymond. Et l’acquéreur devra faire tout de suite une proposition d’achat au vendeur si le bien lui convient. Il faut être en effet très rapide car ces biens, très rares en centre-ville, sont particulièrement recherchés. »

Une rénovation complexe. Les professionnels reconnaissent d’ailleurs que les particuliers se lançant seuls dans ces travaux sont plutôt rares. En effet ces opérations de rénovation sont complexes à mener et juridiquement très encadrées, le moindre faux pas peut coûter cher au contribuable. Ce dernier pouvant faire l’objet d’un redressement fiscal.

Un produit packagé. Les sociétés actives sur ce marché proposant des produits clés en main – un bien à rénover et les entreprises sélectionnées – sont d’ailleurs très vigilantes sur les prestataires avec lesquels elles travaillent. « Nous sommes très exigeants sur le choix des opérateurs réalisant les travaux », confirme Christine Chiozza Vauterin, responsable de l’offre immobilière de la Banque privée 1818 qui devrait proposer cette année trois immeubles réhabilités contre une opération en 2016. « La rénovation doit permettre de s’approcher de la performance des immeubles neufs. L’objectif étant également d’éviter ultérieurement des dépenses de travaux. Nous sommes aussi très vigilants sur le prix des programmes qui doivent être cohérents par rapport au marché. »

Choisir son logement à rénover

Où acheter ? Les critères d’éligibilité du Pinel réhabilité étant identiques à ceux du Pinel neuf, vous devrez choisir une ville située dans l’une des zones autorisées : A bis, A, B1, B2. Le montant de l’investissement ne devant pas dépasser 5.500 € le m² et 300.000 € (achat et travaux inclus), la région parisienne est exclue car les prix de l’ancien y sont trop élevés ! « Il faut plutôt cibler des villes comme Lyon, Bordeaux et Nantes, dotées d’un patrimoine urbain à rénover qui connaissent une véritable dynamique économique », conseille Bertrand de Raymond.

Quel opérateur choisir ? Deux types de biens peuvent vous être proposés par des sociétés spécialisées dans l’investissement immobilier. Soit vous achetez un appartement dans un immeuble dont tous les logements font l’objet d’une réhabilitation, soit seul votre bien est rénové. « Le particulier a tout intérêt à acheter un appartement dans un immeuble entièrement réhabilité car son bien sera davantage valorisé », explique Christine Chiozza Vauterin.

Quelle surface acheter ? Les studios et les deux pièces de 35 à 45 m², situés au premier ou au deuxième étage, sont recherchés par les locataires. Privilégiez les petites copropriétés comptant une vingtaine d’appartements dépourvues de gardien, d’espaces verts et d’ascenseurs. A la clé des charges de copropriété réduites qui allègeront votre effort de trésorerie.

Quel budget prévoir ? « Il faut trouver le bon équilibre entre la surface que l’on peut acheter, la demande locative concernant ce bien et l’avantage fiscal obtenu », conseille Bertrand de Raymond qui ne dépasse jamais une enveloppe de 200.000 € pour ses clients, achat et travaux inclus. « L’avantage fiscal doit toujours être supérieur à la différence entre le loyer libre et le loyer plafonné Pinel. »

Quel loyer pratiquer ? Votre loyer ne devra pas dépasser le plafond Pinel fixé par le législateur selon la localisation de votre bien. A noter que le préfet du département peut augmenter ou diminuer ce plafond par une simple circulaire. Vérifiez bien quel est le loyer maximal autorisé et privilégiez une valeur conforme au marché pour trouver plus rapidement un locataire.

Quel contrat signer pour un Pinel ancien ? Quand vous achèterez votre logement, vous signerez un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR). Ce dernier indiquera la description et les caractéristiques du bien immobilier, le descriptif des travaux et le délai de réalisation. Le jour de la signature de l’acte, vous ne verserez que le prix du logement existant, le paiement des travaux étant quant à lui échelonné. A l’image d’un logement neuf acheté en vente en état futur d’achèvement (Véfa), vous bénéficierez de la garantie financière d’achèvement du vendeur, délivrée par un banquier. Avec cette assurance, vous aurez la certitude que les travaux seront bel et bien achevés quoi qu’il arrive.

Comment optimiser le Pinel réhabilité ?
Les contribuables disposant de revenus fonciers grâce à la location d’autres biens ont tout intérêt à opter pour le Pinel ancien. Ils peuvent en effet déduire de leurs revenus locatifs certains travaux réalisés dans le cadre de la rénovation de leur bien comme ceux concernant les parties communes. Si ces dépenses sont supérieures aux loyers perçus, le déficit foncier qui sera créé sera imputé sur le revenu global de l’investisseur, diminuant ainsi les impôts qui seront dus.
« Si les travaux de rénovation durent en moyenne 18 mois », précise Catherine Chiozza Vauterin, responsable de l’offre immobilière chez Banque privée 1818, « ils s’échelonneront en général sur trois années fiscales. Les travaux non éligibles au Pinel réhabilité, comme certains éléments des parties communes, sont ainsi déduits des revenus fonciers dès la première année d’acquisition. Et les travaux exigibles au Pinel réhabilité feront ensuite l’objet de la réduction fiscale choisie par l’investisseur à partir de la livraison de l’appartement. Ce qui permet d’optimiser l’avantage fiscal ». Et dans le cas où vous n’auriez pas de revenus fonciers, vous pouvez conserver les dépenses et les déduire ultérieurement de vos recettes pour générer un déficit foncier.

Comment économiser 63.000 € d’impôts ?
Un couple ayant deux enfants dispose d’un revenu annuel imposable de 125.000 € dont 10.000 € de revenus fonciers. Cette famille a une tranche marginale d’imposition à 30%, le montant de leurs impôts s’élève à 23.191 € plus 1.550 € de prélèvements sociaux.
Ils investissent dans un appartement ancien à La Baule dans le cadre du Pinel optimisé au déficit foncier. Il s’agit d’un deux pièces, acheté 262.000 €, qui sera loué douze ans. La réduction Pinel atteindra 48.270 €. Les dépenses de travaux non éligibles au Pinel ancien (41.400 €) supérieures aux revenus fonciers généreront un déficit foncier qui permettra au couple de bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire de 15.520 €. Au total, le couple aura vu ses impôts baisser de 63.790 €. Cette simulation a été réalisée par Banque privée 1818.

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