Les dispositifs « Louez solidaire » et « Solibail » reposent sur un partenariat entre les collectivités locales (Mairie de Paris, département, région) et des associations, partenariat concrétisé par la signature d'une convention.
Les associations conventionnées prennent en location des logements appartenant à des propriétaires bailleurs privés en leur assurant le paiement des loyers et la possibilité de récupérer leurs biens au bout de trois ou six ans. L'association héberge ensuite les personnes à la situation précaire (personnes logées dans des hôtels, travailleurs à bas revenus) dans le logement sous certaines conditions.
En plus de la tranquillité offerte, louer solidaire c'est aussi le plus souvent pouvoir défiscaliser son loyer dans le cadre du dispositif Borloo ancien.
Initialement lancé en Île-de-France, le dispositif Solibail a vocation à devenir national. Aujourd'hui, il est opérationnel dans six régions : Île-de-France, Nord-Pas-de-Calais, Pays-de-la-Loire, Rhône-Alpes, Languedoc-Roussillon et Provence-Alpes-Côte d'Azur.
Les conditions pour louer solidaire
Le logement
Actuellement, le logement doit être situé dans l'une des six régions partenaires pour Solibail, être libre d'occupant et bien évidemment répondre aux normes de décence prévues par le décret du 30 janvier 2002. A Paris, le logement doit en outre avoir une superficie habitable d'au moins 16 m2.
Si des travaux sont nécessaires, vous avez la possibilité de bénéficier d'une subvention de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) pour certains types de travaux.
Le loyer
Par principe, le loyer mensuel (hors charges) ne doit pas dépasser certains plafonds (ceux définis dans le cadre du dispositif Borloo ancien) qui s'élèvent en 2012 à :
- 17,77 €/m² pour les logements situés en zone A (Paris et sa proche couronne, Genevois français et une partie de la Côte d'Azur) ;
- 11,61 €/m² pour les logements situés en zone B (agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes en lisière de l'agglomération parisienne, certaines communes littorales et frontalières) ;
- 8,41 €/m² pour les logements situés en zone C (toutes les autres communes).
En fonction du lieu et de la superficie du logement, les plafonds de loyer peuvent être adaptés aux réalités locales et fixés en dessous des plafonds nationaux.
Selon les situations, il est possible, pour les logements de superficie modeste, de ne pas respecter les plafonds de loyers. Dans cette hypothèse, le propriétaire loue le logement à un loyer de marché mais ne peut alors prétendre à l'avantage fiscal spécifique.
Le contrat de location
Le bail est signé directement avec l'association conventionnée qui devient locataire.
Même s'il s'en inspire largement, ce contrat n'est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 relative aux locations vides mais au Code civil. Les clauses du contrat sont donc plus libres. Le bail est d'une durée de trois ou six ans et vous pouvez donner congé au terme de cette durée avec un préavis de six mois mais sans avoir à motiver votre congé comme en location vide.
Les avantages de louer solidaire
Ce dispositif présente pour le propriétaire bailleur un certain nombre d'atouts.
Louer sans risque avec la garantie de paiement
C'est le gros avantage du dispositif. Les bailleurs privés sont conscients des difficultés rencontrées par un nombre grandissant de personnes pour se loger. Mais il ne leur est pas possible de les aider car ils ont peur de se retrouver eux-mêmes en difficulté.
L'association, en offrant un certain nombre de garanties, dont celle du paiement, permet donc de voir des logements dévolus à des gens démunis. Ainsi, plus concrètement, l'association garantit le paiement du loyer et des charges pendant toute la durée du bail, et ce que le logement soit occupé ou non. Le paiement se fait mensuellement et d'avance. En outre, en cas de maintien illégal (prolongation de l'occupation) dans les lieux au terme du contrat, une indemnité est garantie au bailleur.
Louer sans soucis avec la gestion de la location assurée
Ce dispositif est facile à mettre en oeuvre car c'est l'association qui va assurer le suivi de la location et l'accompagnement de l'occupant, et ce gratuitement.
Ainsi, une fois le contrat de location signé, la Ville de Paris pour « Louez solidaire » et le GIP Habitat et interventions sociales pour « Solibail » trouvent des occupants. Il s'agit de personnes démunies logées à l'hôtel, engagées dans un parcours d'insertion sociale et professionnelle. Le ou les occupants sont choisis en fonction des caractéristiques du logement, notamment sa superficie et le nombre de chambres. Vous ne risquez pas de voir votre logement suroccupé. L'association assure ensuite l'accompagnement social des familles.
Par ailleurs, l'association s'engage à visiter régulièrement le logement et à supporter les réparations, l'entretien locatif en cours de location et/ou au départ du locataire, ainsi que les dégradations et pertes. Enfin, c'est l'association qui prend en charge l'assurance locative du logement.
Dans certaines circonstances, l'association supporte également le coût des diagnostics obligatoires avant la mise en location, dans la limite de 150 €.
La possibilité de « défiscaliser » en optant pour le Borloo ancien
En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez en outre bénéficier du dispositif Borloo ancien. Vous devez alors, parallèlement à la signature du contrat de location, signer une convention avec l'Anah, par laquelle vous vous engagez à louer votre logement pendant six ans, à des personnes ayant des ressources modestes et moyennant un loyer ne dépassant pas certains plafonds.
Les conditions ci-dessus remplies, vous bénéficiez, dans le cadre du régime réel, d'une déduction forfaitaire spécifique applicable sur les loyers perçus et qui s'ajoute à l'ensemble de vos autres frais et charges (intérêts d'emprunt, travaux, etc.). Le taux de cette déduction varie de 30 à 70 % ! Il s'agit là d'un avantage fiscal très conséquent puisque, rappelons-le, la déduction forfaitaire a maintenant totalement disparu du régime réel de droit commun.
La possibilité d'obtenir des subventions pour travaux
Si le logement loué nécessite des travaux d'amélioration, vous pouvez demander une subvention auprès de l'Anah. Dans le cadre de la location solidaire, les conditions d'attribution de la subvention sont normalement respectées : vous êtes donc presque certain d'obtenir l'aide qui vous permettra, le cas échéant, d'apporter à votre logement une meilleure performance énergétique.
Pour aller plus loin
Pour obtenir des informations complémentaires, vous pouvez :
- pour le dispositif « Louez solidaire », consulter l'association Habitat et Développement Ile-de-France qui coordonne l'ensemble des acteurs au 0 800 50 05 45 ainsi que le site Internet de la Mairie de Paris ;
- pour le dispositif « Solibail », consulter le site et le 0 820 15 15 15.
