Investissement locatif : qui peut vous conseiller ?

Rentabilité prévisionnelle, perception des loyers, choix du régime juridique… Investir dans l’immobilier nécessite de bien préparer son projet ! Si le recours à un professionnel n’est pas obligatoire, il est parfois vivement conseillé. Focus sur ces experts qui vous aident à prendre les bonnes décisions.

L’état des lieux certifié par l’huissier

L’activité de cet officier public ministériel est trop souvent réduite au recouvrement des impayés de loyers. Si cette mission est réelle, c’est loin d’être la seule activité de l’huissier de justice qui se définit lui-même comme un juriste de proximité.

Un état des lieux comme preuve. Un huissier de justice peut rédiger un bail locatif, mais également procéder à des états des lieux contradictoires entre le bailleur et le locataire en établissant des procès-verbaux de constat. Le recours à un huissier de justice pour effectuer un constat d’état des lieux est une démarche assez courante quand le logement a fait l’objet de travaux de rénovation conséquents. « Le locataire est censé rendre le logement dans l’état dans lequel il l’a pris », rappelle Elisabeth Fitoussi, huissier à Charenton-le-Pont (94). En cas de dégradations constatées lors du départ du locataire, cet état des lieux peut être produit devant le tribunal. « Ce document a une grande force probante et lie le juge jusqu’à preuve contraire », complète la professionnelle.  

Gérer un bien. Certains, et c’est peu connu, exercent une activité d’administrateur de biens et peuvent donc percevoir les loyers pour le compte du bailleur. « Mais en cas de loyers impayés, prévient Elisabeth Fitoussi, l’huissier de justice administrateur devra transmettre le dossier à un autre huissier pour procéder au recouvrement, conformément à la charte éthique pour le recouvrement amiable de l’union nationale des huissiers de justice. »

La rentabilité de l’investissement évaluée par l’expert-comptable

Un investissement évalué. L’expert-comptable peut également vous aider lors des différentes étapes de votre projet. « Nos clients nous sollicitent pour valider leur projet d’investissement », explique Max Peuvrier, expert-comptable et élu du conseil supérieur de l’ordre. « Nous évaluons le prix d’achat, la rentabilité du bien proposé et même l’opportunité d’achat selon la situation personnelle de notre client. » Ces professionnels conseillent aussi les particuliers sur le choix des statuts fiscaux comme le régime de Loueur en meublé professionnel (LMP) ou le Loueur en meublé non professionnel (LMNP).

La transmission au crible. La structure familiale du client doit être également prise en compte. La transmission des biens sera en effet une question sensible si le couple a plusieurs enfants issus d’unions différentes. « Nous n’hésitons pas à orienter nos clients vers des avocats spécialistes en droit de l’immobilier ou en fiscalité pour des questions très pointues, précise Max Peuvrier. Nous disposons d’un réseau de spécialistes pour les accompagner. »

Des revenus déclarés. Le particulier ayant choisi son investissement immobilier, l’expert-comptable peut réaliser la comptabilité, effectuant la déclaration annuelle de revenus du contribuable. Et en cas de contentieux avec l’administration fiscale, ce professionnel peut préparer un dossier qui sera transmis à un avocat.

La transaction immobilière sécurisée par le notaire

Incontournable pour la signature de l’acte authentique, ce professionnel peut vous être utile lors des différentes phases de votre investissement. Il peut notamment vérifier le titre de propriété du bien qui vous intéresse, attirant votre attention sur certains points comme la présence de servitudes qui peuvent affecter leur jouissance. A l’image d’un droit de passage qui serait en vigueur sur le terrain de la maison que vous souhaitez acheter. Il peut aussi vous conseiller sur l’ajout de certaines clauses dans l’acte authentique. Il arrive en effet que certains vendeurs souhaitent rester dans les lieux après la signature de l’acte authentique le temps d’emménager dans leur nouveau bien. Les particuliers demandent ainsi un différé de jouissance, une clause qui doit être soigneusement rédigée pour que les droits de l’acquéreur soient préservés. Le montant de l’indemnité qui lui sera versée en cas du non-respect de la date de départ doit être suffisamment dissuasif pour que le bien soit restitué dans les délais.   

La loi décryptée par l’avocat

Si les nombreuses lois régissant l’immobilier sont autant de protections pour le particulier qui s’engage, certaines peuvent lui occasionner un redressement fiscal si elles ne sont pas respectées ! C’est particulièrement vrai pour les investisseurs qui se lancent notamment dans des travaux conséquents pour louer leur logement. Les bailleurs investissant dans le cadre de la loi Malraux ou Pinel dans l’ancien peuvent en effet déduire de leurs loyers le montant de certains travaux créant ainsi un déficit foncier leur permettant de payer moins d’impôts. A condition qu’il s’agisse d’une rénovation, d’entretien et non d’un agrandissement. Les devis des artisans doivent être très précis en la matière. Un avocat pourra vérifier que les travaux que vous projetez vous permettent bien de bénéficier de ces avantages fiscaux.