Immobilier  : comment fonctionne la loi Malraux ?

Depuis qu’elle a été promulguée le 4 août 1962, la loi Malraux a pour objectif la mise en valeur du patrimoine de France. Il s’agit de donner un coup de pouce à la réhabilitation des cœurs de ville en Zone de Patrimoine Partagé ou en Zone sauvegardée. En échange d’une fiscalité avantageuse, ce dispositif permet de rénover des logements anciens sous certaines conditions, notamment géographiques. Il doit inciter les investisseurs à participer à la restauration du patrimoine. Et c’est efficace !  « Véritable outil de reconquête des centres-villes, le dispositif a démontré sa capacité à drainer de l’épargne privée vers le patrimoine historique des villes », considère Franck Temim associé gérant du groupe Cir, Compagnie Immobilière de Restauration qui réhabilite 700 logements par an dont la moitié en investissement Malraux.

Loi Malraux : des immeubles triés sur le volet

Où peut-on investir en loi Malraux ? Le classement en site patrimonial remarquable résulte d'une décision du ministre de la Culture après avis de la Commission nationale du patrimoine et de l'architecture, après enquête publique et après consultation des communes concernées. Ce sont les mairies et les préfectures qui décident quels bâtiments seront éligibles. « Il s’agit toujours d’immeubles situés intra-muros, le plus souvent en cœur de ville », précise Julien Joubert, président fondateur du groupe Quintésens, spécialisé dans la gestion de patrimoine. En 2017, plusieurs modifications sont venues améliorer la loi, dont une requalification qui ouvre un gisement d’appartements dans de grands ensembles. « Des hôpitaux ou des caisses de retraite se libèrent dans les centres-villes et vont probablement être éligibles », juge Franck Temim.

Quelles économies d'impôt avec la loi Malraux ?

Elle s’appuie sur un mécanisme simple. Un investisseur qui achète un appartement dans une zone éligible bénéficie de 30% de réduction d’impôt sur les travaux engagés. La quote-part se divise en 1/3 pour le foncier et en 2/3 pour la partie travaux. Par exemple, un investissement de 300 000 € se répartira de la façon suivante : 100 000 € pour l’achat immobilier en tant que tel et 200 000 € de travaux. La réduction d’impôt  sera de 30% dans la limite de 100 000 € par an. Dans cet exemple, l’investisseur bénéficiera de 60 000 € de réduction d’impôt sur deux ans. Elle sera échelonnée sur quatre ans maximum. Le plafond des niches fiscales s’élevant à 10 000 €, on comprend l’intérêt que représente la loi Malraux pour les investisseurs.

De surcroît la loi de Finances 2017 prévoit des réductions pluriannuelles. « Aujourd’hui la réduction se calcule sur quatre ans mais dorénavant, pour les permis de construire signés en 2017, ce sera 200 000 € dès la première année. Les travaux et donc la location pourront se réaliser beaucoup plus rapidement », remarque le président fondateur du groupe Quintésens. Ce seront les prochains programmes dont le permis de construire a été octroyé le 1er janvier 2017 qui profiteront de ce dispositif : attention à la date pour en bénéficier pendant cette période de transition. « Les dispositifs fiscaux sont nombreux : le Malraux représente une belle opportunité dans la mesure où il n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales », note Pierre Nechelis, direction des investissements immobiliers chez l’Union Financière de France (UFF), banque conseil en gestion de patrimoine. L’appartement est nécessairement destiné à la location pendant neuf ans pour pouvoir prétendre à la réduction d’impôt.

La loi Malraux : un investissement toujours peu connu

C’est une petite niche : elle concerne très peu d’acquéreurs, même si ce type d’investissement tend à se démocratiser depuis 2008 grâce à la réduction d’impôt. « Il est quasi impossible de recenser le nombre d’investisseurs qui choisissent le Malraux chaque année car les petits opérateurs sont nombreux », assure Julien Joubert. Pourtant il faut seulement compter à partir de 150 000/160 000 € pour un investissement en loi Malraux. Les rendements seront plutôt moyens, entre deux et deux et demi pour cent. Ce que les investisseurs peuvent attendre ? Certes une réduction d’impôt mais surtout une pérennité patrimoniale. « Pour réaliser un bon investissement Malraux, mieux vaut ne pas se focaliser sur le rendement, mais plutôtles perspectives de valorisation du bien », conseille Renaud Capelle, directeur immobilier chez l’Union Financière de France.

Pour quels investisseurs ?

La loi Malraux s’adresse à des investisseurs dont les revenus sont pérennes et dont l’impôt s’élève à 20 000/30 000 €. « Un investissement réservé à ceux qui aiment la pierre et les immeubles anciens, et qui ont besoin d’une vraie réponse fiscale. A priori destiné aux investisseurs ayant déjà de l’expérience, il nécessite une surface financière conséquente », estime Renaud Capelle. Le plus souvent ce sont des investisseurs qui possèdent déjà un parc d’immeubles locatifs. « Ils veulent bâtir un patrimoine, et ont un réflexe de transmission. Ils sont également souvent sensibles à la protection du patrimoine et aux vieilles demeures », confirme Julien Joubert. Les investisseurs en loi Malraux s’impliquent plus que les autres. 80 % des acquéreurs sont présents lors de la livraison alors que dans l’immobilier neuf, la grande majorité des investisseurs se font représenter.

Quels emplacements ?

« Les travaux sont exclusivement des travaux de restauration dans des immeubles anciens situés dans certaines zones protégées », souligne Renaud Capelle. La loi rectificative de finances 2016 a réuni les deux zones précédentes en une seule zone, les sites patrimoniaux remarquables (SPR). Elle autorise également à inscrire dans le cadre de la loi Malraux des immeubles qui n’étaient pas à l’origine destinés à l’habitat (des immeubles de bureaux par exemple) mais qui le deviennent. « Les modifications ouvrent le champ aux opérateurs, et vont dans le bon sens puisqu’elles permettent d’accélérer la rénovation des centres-villes à moyen et long terme », juge Renaud Capelle. « Les investissements qui peuvent se faire en loi Malraux se trouvaient essentiellement en région Ile-de-France et dans les grandes villes. Cette souplesse qui vient d’être introduite va permettre de trouver des opérateurs dans des zones qui au fil du temps ne pouvaient plus proposer de loi Malraux », précise Pierre Nechelis. Les emplacements se trouvent en centre-ville : les immeubles, au minimum, conserveront leur valeur patrimoniale, mais selon toute probabilité verront la valeur croître.

Quels types de biens ?

Les immeubles loi Malraux sont essentiellement situés en cœur de ville. Les typologies de biens sont variables : en général des T1, des T2 et des T3. « Les acquéreurs sont à la recherche de lots compacts plutôt que d’appartements familiaux avec quatre chambres, plus difficiles à louer sans places de stationnement », remarque Renaud Capelle. Les hôtels particuliers rentreront plus dans le cadre de la loi des Monuments historiques.

Ces appartements sont aux normes basse consommation dans l’ancien. Rénovés sur mesure, ils sont personnalisés. Les locataires apprécient de vivre dans un immeuble de cette qualité : le plafond de location est du reste dans la fourchette haute. « Le stationnement reste le seul réel écueil à la location mais c’est un sacrifice que ceux qui désirent profiter du mode de vie de l’hyper centre-ville savent qu’ils doivent faire. Les propriétaires ne rencontrent donc pas de difficulté spéciale pour louer », résume Renaud Capelle. Quant à la revente, elle ne posera pas de problème. L’immeuble vient de connaître une importante valorisation patrimoniale. Un bien de cette qualité ne risque pas de perdre de sa valeur.

Un processus de restauration bien rodé

Le cadre réglementaire est très strict. Peu d’investisseurs se lancent seuls. Ils se tournent vers un cabinet de gestion de patrimoine. Sauf si l’investisseur est un excellent professionnel du bâtiment, il est fortement déconseillé de se lancer seul dans un investissement Malraux, ne serait-ce qu’à cause de la maîtrise des coûts et des délais de réalisation. « Les prestations doivent être parfaites. Il est impossible de faire ce que l’on veut. Les obligations architecturales sont clairement définies », rappelle Renaud Capelle. Par exemple sur une rénovation précise les linteaux de fenêtres devront être à l’identique. Rien n’est laissé au hasard : les travaux sont très normés, soumis à des critères d’exigence importants placés sous l’autorité des architectes des Bâtiments de France. L’acquéreur connaît dès le départ le prix de l’appartement et le coût des travaux qui sont actés par notaire. « Ce n’est pas une estimation. Dès le stade initial du projet, l’acquéreur sait quel sera le montant des travaux : il n’y a aucun risque de surprise. C’est une transaction comparable à une vente en l’état futur d’achèvement », explique Julien Joubert.

Pas de problème de requalification en vue. Il n’y aura pas non plus de risque de requalification sur un immeuble qui serait inéligible au dispositif. Ni que les travaux ne soient pas conformes aux exigences des architectes des Bâtiments de France. « Ce sont des compagnons et des artisans passionnés, experts dans leur pratique, qui effectuent les rénovations. L’immeuble est désossé, et les finitions sont très poussées, c’est très impressionnant », précise Julien Joubert. L’acquéreur ne s’occupe de rien, il n’a pas à superviser les travaux ou à prendre de décisions relatives au chantier. « La restauration d’appartements en loi Malraux est complexe et doit se faire dans les règles de l’art, elle doit être balisée et être effectuée par des experts », confirme Franck Temim.

Choisir des professionnels qualifiés

C’est la condition sine qua none pour un investissement réussi en Malraux. Rénover un immeuble en centre-ville exige une culture du bâtiment ancien. L’improvisation n’est pas de mise. Il faut avoir une bonne connaissance des ouvrages et savoir s’intégrer dans une relation d’échanges avec l’ensemble des autorités soucieuses de préserver le caractère patrimonial des cœurs de ville. Ce process permet de reconquérir et de revitaliser les centres-villes. Les autorités s’impliquent de façon importante, que ce soit les municipalités ou les architectes des Bâtiments de France. « La première étape à franchir est avec ces responsables, il serait difficile d’intervenir sans expertise réelle du bâtiment ancien », estime Franck Temim.

Exiger une rénovation complète

En second lieu vient la rénovation effective du bâtiment, c’est un savoir-faire qui s’apparente à « la belle ouvrage ». Le promoteur doit maîtriser une excellente pratique de la rénovation. L’investisseur doit s’assurer que le gestionnaire s’adresse à un promoteur spécialisé en rénovation dont l’expérience est confirmée. La rénovation doit être complète et pas seulement superficielle. Elle concerne les parties privées comme les parties communes. « Pour l’immeuble - et donc pour l’investisseur -, c’est un rendez-vous unique dans le temps, tel qu’il n’en a pas connu depuis sa construction. Tous les copropriétaires le donneront ensuite en location. Les travaux dans les parties communes comme la façade, la toiture… qui suivront ne seront pas forcément de la même qualité », explique Franck Temim. La qualité de la rénovation, surtout dans les parties communes, doit être profonde et qualitative pour que l’immeuble traverse le temps dans de bonnes conditions. Il y a une différence entre une toiture simplement remaniée et une toiture entièrement refaite. Les pathologies éventuelles du sous-œuvre doivent être traitées.

Attention : des prix compétitifs peuvent masquer des interventions légères dans les parties communes et être synonymes de sinistres coûteux dans les décennies suivantes. A titre de comparaison, un remaniement de la toiture durera sept ou huit ans, un renouvellement trente ans. « Une pathologie non traitée entraînera des mouvements de la structure de l’immeuble. Si la rénovation n’est pas de qualité, il y a un risque de sinistre. Le choix du promoteur partenaire est essentiel », insiste Franck Temim. Le tout doit être encadré par la loi Vir qui depuis 2008 vise à protéger le consommateur et permet de garantir la qualité des travaux : l’investisseur peut compter sur un budget qui ne sera pas dépassé, sur un planning et sur une garantie d’achèvement. Il n’y aura pas de possibilité de dérives. Les éventuels dépassements de budget et de délais seront à la charge du promoteur.

A savoir avant de se lancer

« Le promoteur doit avoir une expérience éprouvée du sujet s’exprimant notamment à travers  trois points de contrôle : disposer d’une solide expérience des autorités de tutelle telle que l’architecte des Bâtiments de France ; avoir une excellente culture de la qualité des travaux dans le bâti ancien, et proposer des solutions d’investissement sous le chapitre de la Vente d’immeuble à rénover (loi Vir )», résume Franck Temim. Avant de mettre en vente une opération en Malraux, le promoteur aura vérifié la qualité de la ville, du quartier, la qualité architecturale du bâti. La reconquête de ce quartier de centre-ville par la municipalité doit être dynamique comme à Strasbourg, Bordeaux, Nantes, Montpellier, Nîmes… municipalités qui conduisent des politiques volontaristes de reconquête de leurs cœurs de ville. Les promoteurs dignes de confiance restent proches des investisseurs. « Nous avons plusieurs modes de rencontre avec les acquéreurs. Par exemple des points chantiers en photos qui permettent de visualiser l’avancée des travaux, un numéro vert qui est consultable pendant la durée des travaux… », détaille Franck Temim.