Investissement immobilier : pourquoi les deux pièces sont-ils intéressants ?

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Le deux pièces, c'est le logement préféré des investisseurs ! Normal : il est le seul à offrir un aussi bon équilibre entre le risque locatif, la rentabilité et la valorisation patrimoniale à long terme.

Les deux pièces ont tout pour plaire aux investisseurs. Ces logements sont moins chers et plus rentables que les grandes surfaces. Les locataires y restent plus longtemps que dans les studios et autres T1. En d'autres termes, ils offrent le meilleur rapport montant investi/loyer encaissé/risque locatif. Ces exemples, tirés de nos annonces immobilières, vous permettront de vous faire une idée de leurs prix et de leurs rendements.

Paris XVe. Un deux pièces de 32 m², à 400 mètres de la mairie du XVe, cinquième étage sans ascenseur, vaut 340.000 €. Loyer mensuel hors charges : 922 €. Rentabilité locative brute : 3,25 %.

Versailles (78). Ce deux pièces de 34 m², place du Marché, est en vente à 235.000 €. Loyer mensuel hors charges : 714 €. Rentabilité locative brute : 3.64 %.

Marseille XIIIe. Pour un 2 pièces de 52 m², avec terrasse de 28 m² et balcon de 6 m², dans le quartier Saint-Just, il faudra payer 150.000 €.  Loyer mensuel hors charges : 624 €. Rentabilité locative brute : 4,99 %.

Nice (06). Dans le centre, un deux pièces de 46 m² se chiffre à 95.000 €. Loyer mensuel hors charges : 704 €. Rentabilité locative brute : 8,89 %.

La rentabilité locative brute se calcule en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le tout par 100. La rentabilité nette tient compte des frais d'achat, des impôts, des charges, etc.

Une location moins risquée

Les locataires des deux pièces sont souvent des couples. Un gros avantage pour l'investisseur. Le loyer est partagé par les deux occupants. Ce qui limite les risques d'impayés.

Dans un deux pièces, les locataires restent en moyenne quarante mois dans les lieux contre dix-huit mois pour les studios. La perte financière entre deux locations est donc réduite. Vous encaissez les loyers avec régularité. Cette plus longue présence réduit les frais liés aux remises en état.

Revendre un deux pièces

A la revente, les deux pièces trouvent facilement acquéreur. Les investisseurs en locatif les recherchent pour le bon compromis risque/rendement. Les candidats à la résidence principale les apprécient eux aussi. Ce qui leur plaît : la bonne gestion de l'espace avec une séparation jour/nuit et surtout un prix accessible. Ainsi, le deux pièces constitue souvent la première étape du parcours résidentiel d'un jeune couple.

Les deux pièces offrent de bonnes possibilités en termes de valorisation du patrimoine. Correctement placés et bien entretenus, ils ont toutes les chances de dégager une plus-value à la revente. Après, cependant, tout dépend de l'évolution du marché immobilier. Mais il ne faut pas oublier que sur les bons emplacements, l'offre de deux pièces est inférieure à la demande. Ce qui ne peut que faire monter le mètre carré sur le long terme.

Deux pièces : louer vide ou meublé ?

Le deux pièces se prête bien aux deux types de location. C'est donc une affaire de choix personnel.

  • Si vous louez vide : Vos locataires resteront plus longtemps dans les lieux. Le bail dure trois ans et les règles de congé sont plutôt strictes. Ce qui donne davantage de stabilité et de sécurité à votre placement. En revanche, la fiscalité (régime des revenus fonciers) est moins favorable.
  • Si vous louez meublé : Attendez-vous à une rotation plus fréquente des locataires. Vous devrez prévoir un investissement supplémentaire pour les meubles et l'équipement du logement. Avantage : votre régime fiscal sera plus favorable. Vous bénéficierez soit d'un abattement de 50 % sur vos recettes locatives, soit du régime réel qui vous permet de déduire charges et amortissements de ces mêmes recettes.

Conseils pour investir dans un deux pièces

Si l'investissement dans un deux pièces présente quantité d'avantages, il obéit aux mêmes règles que tous les autres placements immobiliers.

  • Passez le potentiel locatif de la ville choisie au crible : flux migratoires, dynamisme économique, projets d'urbanisme, etc. La structure de sa population peut être intéressante à examiner. Les deux pièces sont souvent loués par des jeunes couples.
  • Choisissez un quartier qui bénéficie d'une bonne image de marque, d'équipements collectifs de qualité, d'une desserte par les transports en commun performante. N'oubliez jamais que les locataires veulent vivre dans un cadre pratique, agréable et sûr.
  • Analysez le marché du neuf. Sur un site saturé d'offres locatives, vous vous retrouverez en concurrence avec les nouveaux programmes vendus en loi Pinel. Vous pourriez avoir du mal à louer. A moins de baisser le loyer, ce qui nuirait à votre rentabilité.
  • Penchez-vous sur la qualité de la copropriété. Elle doit être bien tenue. Vous devez savoir si les charges sont régulièrement payées, si de gros travaux sont prévus, etc.
  • Misez sur un deux pièces à rénover. Son prix sera plus attractif. Vous pourrez déduire le montant des travaux de vos revenus fonciers en location vide ou de vos recettes en location meublée.

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