Plus-value 2026 : le Sénat vote une réforme choc (les gagnants, les perdants, et ce qui reste flou)

Le Sénat a adopté une réforme majeure du régime des plus-values immobilières dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026. Une réforme passée presque sous les radars, mais qui pourrait bouleverser la fiscalité appliquée aux ventes immobilières dès 2027.

Objectif affiché : fluidifier le marché, en réduisant l’incitation à conserver un bien pendant 22 ou 30 ans dans le seul but de bénéficier d’une exonération fiscale. Attention, le texte doit encore poursuivre sa navette parlementaire. Rien n’est donc encore définitif.

Le Sénat a voté : une refonte totale de la taxation des plus-values

👉Fin des abattements pour durée de détention

C’est le cœur de la réforme. Aujourd’hui, les propriétaires bénéficient d’un abattement progressif conduisant à :

• Une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans, et
• Une exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.

🆕 Avec la version votée par le Sénat, ce mécanisme disparaît. Concrètement, un bien détenu depuis plus de 30 ans ne bénéficierait plus d’une exonération automatique. C’est un changement radical, et probablement le plus spectaculaire de cette réforme.

👉L’apparition d’un « coefficient d’érosion monétaire »

À la place des abattements, le Sénat introduit un mécanisme inspiré du fonctionnement d’autres pays européens : La plus-value serait recalculée en tenant compte de l’inflation entre l’achat et la revente. On ne prendrait plus en compte uniquement le prix payé en euros nominaux, mais une valeur d’achat actualisée par un le coefficient d'érosion monétaire.

📌Exemple simplifié (et théorique puisqu'on ne connaît pas l'inflation future)

Pour les sénateurs à l'origine de l'amendement, ce mécanisme permettrait de lutter contre la rétention immobilière et de fluidifier le marché. En effet, les abattements pour durée de détention ont un effet pervers : ils incitent les propriétaires à garder leurs biens le plus longtemps possible pour éviter l'impôt.

👉Une baisse des taux d’imposition

C’est le deuxième volet choc du dispositif. Selon les amendements adoptés par le Sénat :

• le taux d’impôt sur le revenu passerait de 19 % à 9 %,
• Les prélèvements sociaux seraient abaissés de 17,2 % à 6 %.

Une baisse massive donc, toujours dans le but de fluidifier le marché : les propriétaires (et notamment surtout de terrains dont on manque pour construire des logements) n'auraient pas d'intérêt à attendre pour mettre en vente. Cela permettrait, dans de nombreux cas, d’obtenir une imposition globalement plus faible.

⚠️Attention pour les cessions dans les deux ans

Pour les reventes rapides, dans les deux ans de l'acquisition, les taux d'imposition resteraient plus élevés (de l'ordre de 30 % au total) afin d'éviter les culbutes spéculatives.

Pas de changement pour la résidence principale (ouf...)

Le texte voté ne modifie pas l’exonération totale applicable à la revente de la résidence principale. Cela signifie que : la résidence principale reste exonérée, et sans condition de durée. C’est un point essentiel : la réforme vise les résidences secondaires, logements vacants, investissements locatifs, mais pas la résidence principale des ménages.

Pour rappel, lors de l'examen du budget 2026 à l'Assemblée nationale, des députés ont proposé de taxer la vente la de la résidence principale si elle intervenait dans les 5 ans de l'acquisition sauf motif professionnel ou familial le justifiant. Il n'en est pas question ici !

📅 Une entrée en vigueur prévue en 2027

Selon les amendements, la réforme s’appliquerait aux ventes réalisées à partir du 1er janvier 2027. Cela laisse un délai d’ajustement aux propriétaires, surtout pour ne pas pénaliser ceux qui ont justement décidé d'attendre en raison de la fiscalité… et au gouvernement, qui doit encore valider (ou non) cette transformation profonde.

⚠️ Attention : la réforme n’est pas (du tout) définitive

Il faut être très clair : cette réforme est issue du texte du budget voté par le Sénat, cette version doit encore passer en navette (Assemblée nationale). Ce qui signifie que le texte peut être modifié, supprimé, renégocié. La date d’entrée en vigueur pourrait également changer. Rien n’est joué !

👉 DONC il est encore trop tôt pour se réjouir ou prendre des décisions, on continue de suivre les débats et on vous tient informé dans notre rubrique Actualités et sur nos réseaux sociaux !

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