Pourrez-vous encore louer votre bien en janvier 2025 ? Pas sûr...

Pour atteindre l'objectif de la neutralité carbone d'ici 2050, la « loi Climat » incite fortement à la rénovation énergétique, mais prévoit également un mécanisme punitif pour les récalcitrants : un calendrier d'interdiction de mise en location des logements trop énergivores. Ce calendrier apparaît aujourd'hui irréaliste et dangereux alors que le parc locatif est déjà insuffisant. Des assouplissements sont inévitables et la ministre devra se prononcer rapidement pour que la « bombe sociale » du logement n'explose pas totalement.

Quel est le calendrier d’interdiction des passoires énergétiques ?

À ce jour, la loi fixe un seuil de performance énergétique minimal que doit atteindre un logement pour être qualifié de « décent » et valablement mis en location ; ce seuil sera d'ailleurs progressivement rehaussé au fil des années. Les logements les premiers visés sont ceux aujourd'hui qualifiés de « passoires énergétiques » ou de « passoires thermiques », c'est-à-dire les logements classés F et G par le diagnostic de performance énergétique (DPE).

L’interdiction de louer des logements énergivores

L'interdiction de la mise en location des passoires thermiques concerne tous les logements :

1. loués vides ou meublés à usage de résidence principale du locataire ;
2. loués via un bail mobilité ;
3. loués à titre de « logement de fonction ». En pratique c'est le logement loué par une personne morale (entreprise, association, syndicat, etc.) qui y loge l'un de ses dirigeants, salariés ou membres.

À quel moment s'applique l'interdiction de louer ?

Un seuil de performance énergétique s'applique :

• aux nouveaux contrats de location. Aujourd'hui, un logement dont la consommation en énergie finale excède 450 kWh/m²/an est supposé ne plus pouvoir être mis en location ;
• aux contrats de location lors de leur tacite reconduction, soit tous les trois ans en location vide et chaque année en location meublée.

💡 Exemple : un logement meublé classé G peut être mis en location en octobre 2024. En octobre 2025, date de la reconduction du bail, le locataire pourra exiger du propriétaire que le logement atteigne au moins l'étiquette F.

En revanche, la décence énergétique ne devrait pas s'appliquer immédiatement aux contrats en cours. Cette précision, nécessaire à la sécurité juridique n'est toutefois pas gravée dans le marbre de la loi ; c'était la volonté du gouvernement précédent, espérons que le nouveau gouvernement la reprendra à son compte.

💡 Exemple : un logement vide classé G a été mis en location en janvier 2023. En janvier 2025, le locataire ne peut exiger des travaux puisque le contrat est en cours. Ce n'est qu'en janvier 2026, date de la reconduction automatique du bail, que le locataire pourra exiger du propriétaire que le logement atteigne au moins l'étiquette F.

👉 Les dates d'interdiction des passoires énergétiques en métropole

👉 Les dates d'interdiction des passoires énergétiques outre-mer

La location touristique pas encore concernée par la décence énergétique

Aujourd'hui, les locations touristiques ne sont pas concernées pas l'obligation de respecter un seuil de performance énergétique. Cette situation, avantageuse pour les propriétaires de meublés de tourisme, est critiquée pour deux raisons :

1. c'est une exception peu justifiable à l'effort demandé à tous pour la rénovation énergétique de l'ensemble du parc immobilier français ;
2. c'est un appel d'air supplémentaire pour la location touristique alors que celle-ci est actuellement combattue. En effet, l'essor anarchique des locations de vacances aggrave la crise du logement en participant à la hausse des prix et des loyers. Cela freine l'activité économique d'entreprises qui peinent à recruter faute de logements abordables et accentue la détresse et le ressentiment des locaux qui peinent à se loger.

👉 Demain, il est probable que les meublés de tourisme soient concernés par la décence énergétique. Un texte en ce sens était d'ailleurs quasi finalisé au printemps 2024, mais la dissolution n'en a pas permis l'adoption définitive. L'idée étant relativement consensuelle, il est bien possible que les locations saisonnières à vocation touristique soient aussi concernées à l'avenir par la lutte contre les passoires énergétiques.

Quelles sanctions en cas de location d’une passoire thermique ?

Si la loi ne prévoit pas à proprement parler d'interdiction de louer, c'est tout comme puisque les sanctions encourues sont dissuasives. En pratique, si le seuil minimal de performance énergétique n'est pas atteint, le locataire peut demander au propriétaire qu'il fasse réaliser les travaux de rénovation nécessaires. Si les travaux ne sont pas réalisés, le locataire est alors en droit de saisir la justice qui peut :

• ordonner la réalisation de travaux permettant le respect du niveau de performance minimal ;
• imposer la réduction du loyer ou le suspendre jusqu'à l'exécution des travaux ;
• octroyer au locataire des dommages et intérêts.

Des exceptions. La loi prévoit que le propriétaire ne sera pas en faute et pourra continuer de louer un logement qui ne respecte pas la performance énergétique normalement requise :

• si l’assemblée générale des copropriétaires décide de refuser les travaux sur parties communes ;
• si le logement est soumis à des contraintes architecturales (il ne supporterait pas les travaux) ou patrimoniales (le respect de l'esthétique empêche les travaux).

🙋‍♀️ Le coût excessif des travaux par rapport à la valeur du logement d'une part, la mise ne place d'un programme de travaux d'autre part pourraient également permettre au propriétaire d'échapper aux sanctions ; une modification de la loi reste toutefois nécessaire pour entériner ces deux exemptions réclamées.

Un calendrier d'interdiction de louer qu'il faut assouplir d'urgence

Si la transition écologique et énergétique est un impératif et qu'un calendrier volontariste est sans doute nécessaire, il faut aussi du pragmatisme pour accompagner la rénovation énergétique. Or les propriétaires se heurtent à de nombreux obstacles :

• les travaux de rénovation énergétique sont complexes et coûteux ;
• les aides financières aux travaux sont illisibles et insuffisantes ;
• le processus de décision des copropriétés, laborieux, impose de longues années pour décider de travaux ;
• les professionnels de la rénovation compétents sont en nombre insuffisant ;
• le DPE est encore trop décrié pour être un déclencheur de travaux.

Le calendrier d'interdiction de louer tel qu'il existe actuellement est tout simplement irréaliste ! L'échéance du 1er janvier 2025 à laquelle tous les logements classés G par le DPE seront interdits à la location (environ 600 000 logements !) est tout particulièrement intenable et dangereuse. Les travaux ne pourront pas être accomplis d'ici là et le risque est fort que certains de ces logements soient retirés du marché, par crainte d'un conflit avec le locataire. Ce serait une véritable catastrophe alors que la crise du logement s'aggrave comme l'a montré encore la grande difficulté des étudiants à trouver un logement en cette rentrée universitaire 2024.

La ministre du Logement Valérie Létard est attendue sur tous les fronts et les attentes sont grandes notamment en matière de rénovation énergétique. Pour éviter la catastrophe, des ajustements doivent être trouvés : report de calendrier, sanctions allégées, clarifications juridiques, meilleur accompagnement pour la réalisation de travaux, etc. Il n'est pas concevable de retirer ces logements du parc locatif qui manque déjà tellement d'offres !

🗣️ Dans sa déclaration de politique générale du 1er octobre 2024, le premier ministre de Michel Barnier a listé ses priorités devant l’Assemblée nationale au nombre desquelles figurent l'immobilier et le logement. Il a notamment dit vouloir « simplifier le DPE et adapter le calendrier des interdictions des passoires thermiques » ; espérons que ces engagements seront tenus... Et rapidement !