Plus-values immobilières : les non-résidents restent choyés en 2023

En 2023, l’imposition des plus-values immobilières des non-résidents demeure allégée puisqu'ils continuent de bénéficier d'un régime fiscal avantageux applicable depuis le 1er janvier 2019. Ainsi :

• la vente de l’ancienne résidence principale en France peut être exonérée ;
• la vente d’un logement en France peut être exonérée plus fréquemment.

Par ailleurs, l’assujettissement des non-résidents aux prélèvements sociaux est maintenu mais le taux peut être minoré.

L’ancienne résidence principale en France exonérée d’impôt sur la plus-value

Jusque fin 2018, une personne venant de quitter la France et qui y mettait en vente son ancienne résidence principale se trouvait par principe taxée sur la plus-value réalisée. En effet, la loi ne lui accordait pas un « délai raisonnable » pour vendre, délai dont bénéficient tous les résidents français qui vendent leur résidence principale et déménagent en France. Pour eux, ce délai raisonnable est en pratique d’un an, sous réserve de mise en vente à un prix de marché, par des moyens de promotion suffisants et sans que le logement ne soit jamais loué ou prêté. 

En 2023, certains non-résidents bénéficient de cette exonération d'impôt

En effet, depuis le 1er janvier 2019, un particulier, quel que soit sa nationalité, qui vend son ancienne résidence principale en France est exonéré d’impôt sur la plus-value :

• s’il part habiter dans un pays membre de l’Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale ;
• et si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de son déménagement hors de France (le délai peut donc atteindre deux ans). Pendant ce délai, le logement ne doit avoir été ni loué, ni prêté à quel que titre que ce soit.

L’exonération porte à la fois sur le logement et ses dépendances (cave, parking, chambre de bonne) dès lors que leur vente intervient simultanément.

L’exonération d’impôt sur la plus-value spécifique aux non-résidents assouplie

Les non-résidents ressortissants d’un État de l’Union européenne bénéficient d’un cas d’exonération spécifique, assoupli depuis le 1er janvier 2019.

En 2023, un ressortissant européen (une personne qui a la nationalité de l'un des pays de l’UE) qui quitte la France pour n’importe quel pays dans le monde se trouve exonéré de taxation sur la plus-value réalisée si les deux conditions sont réunies. La personne a été domiciliée fiscalement en France au moins deux ans à un moment quelconque avant la vente et la vente intervient : 

• soit dans un délai de dix ans après son départ de France (contre cinq ans jusque fin 2018) si la personne n’a pas la libre disposition du bien (il est loué par exemple) ;
• soit à tout moment dès lors que la personne a la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente.

L'exonération d'impôt n'est pas totale puisqu'elle est limitée à la fraction de la plus-value nette imposable qui n'excède pas 150 000 € (le surplus est imposable aux conditions normales). Toutefois, ce montant de plus-value très élevé, d'autant qu'il est calculé après abattements pour durée de détention, permet d'exonérer de taxation la plupart des ventes... et de réduire fortement l'impôt des autres.

Simulateur : exemples d'exonération d'impôt sur la vente de logement

Un Français quitte la France pour le Pérou en mai 2023. S’il met en location le logement qui constituait en France sa résidence principale, la plus-value immobilière réalisée lors de la future vente de ce bien sera exonérée d’impôt dans la limite de 150 000 € de plus-value nette si la vente intervient d’ici fin 2033.

Un Allemand quitte la France pour les États-Unis en juin 2023 et conserve comme pied-à-terre le logement qui constituait jusque-là sa résidence principale en France. La plus-value immobilière réalisée lors de la future vente de ce bien sera exonérée d’impôt dans la limite de 150 000 € de plus-value nette quel que soit le moment auquel intervient la vente.

Comment calculer la plus value immobilière ?

La plus-value immobilière est calculée en soustrayant le prix d'achat du bien immobilier au prix de vente. Il est important de tenir compte des coûts de transaction et des améliorations éventuelles effectuées sur le bien. Il est également soumis à des taux d'imposition différents en fonction de la durée de détention du bien.

Les non-résidents européens soumis à des prélèvements sociaux allégés

Hors des deux cas d’exonération ci-dessus, la plus-value immobilière réalisée par un non-résident lors de la vente d’un logement en France est calculée et taxée aux mêmes conditions qu’un résident Français, soit à hauteur de : 19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de CSG et autres prélèvements sociaux (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %) = 36,2 %.

Les non-résidents supportent aussi, comme les résidents, l'éventuelle surtaxe sur les plus-values dépassant 50 000 € et l'éventuelle taxe sur les ventes de terrains devenus constructibles.

Or, la taxation au titre des prélèvements sociaux a été au cœur d’un bras de fer juridique entre la France et certains contribuables non-résidents, combat arbitré par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE). Dans un arrêt « De Ruyter » de 2015, la CJUE a décidé que le fait qu’une personne soit affiliée à un régime de sécurité sociale d’un État de l’Union européenne ne permet pas à la France de la soumettre aux prélèvements sociaux français. Après bien des péripéties qui ne sont peut-être pas terminées, la situation est en 2023 (comme depuis le 1er janvier 2019) est la suivante :

S’agissant des personnes, quelle que soit leur nationalité, qui relèvent d’un régime de sécurité sociale de l’Espace économique européen ou de la Suisse, elles sont exonérées de CSG et de CRDS… mais restent redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit une taxation globale sur la plus-value immobilière de 26,5 % (19 % + 7,5 %).

Malgré le « Brexit », les résidents britanniques bénéficient de ce taux réduit s'ils remplissent les conditions suivantes :

• ils sont affiliés à la sécurité sociale britannique ;
• ils sont ressortissants ou résidents légaux de France, du Royaume-Uni ou d’un autre État membre de l’Union européenne ;
• ils ne sont pas à la charge d'un régime obligatoire de sécurité sociale français. 

S’agissant des personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un État tiers non européen, la CSG et les autres prélèvements sociaux sont dus en totalité au taux de 17,2 %, soit une taxation globale sur la plus-value immobilière de 36,2 % (19 % + 17,2 %).

Un Russe qui réside depuis toujours en Russie et qui vend en 2023 sa résidence secondaire en France est taxé au taux global de 36,2 %. En revanche, si cette même personne réside en Finlande, la vente sera taxée au taux global de 26,5 %.

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