Plus-values immobilières : les non-résidents restent choyés en 2026 (sauf pour la CSG...)

En 2026, l’imposition des plus-values immobilières des non-résidents demeure allégée puisqu'ils continuent de bénéficier d'un régime fiscal avantageux applicable depuis le 1er janvier 2019. Ainsi :

• La vente de l’ancienne résidence principale en France peut être exonérée ;
• La vente d’un logement en France peut être exonérée plus fréquemment.

Par ailleurs, en cas de taxation de la plus-value, les non-résidents sont assujettis aux prélèvements sociaux mais le taux peut être minoré.

Expatriation : l’ancienne résidence principale des non-résidents exonérée d’impôt sur la plus-value

Jusque fin 2018, une personne venant de quitter la France et qui y mettait en vente son ancienne résidence principale se trouvait par principe taxée sur la plus-value réalisée. En effet, la loi ne lui accordait pas un « délai raisonnable » pour vendre, délai dont bénéficient tous les résidents français qui vendent leur résidence principale et déménagent en France. Pour eux, ce délai raisonnable est en pratique d’un an, sous réserve de mise en vente à un prix de marché, par des moyens de promotion suffisants et sans que le logement ne soit jamais loué ou prêté.

En 2026, la vente de l'ancienne résidence principale d'un non-résident est le plus souvent exonérée d'impôt

🥳 Depuis le 1er janvier 2019, un particulier, quelle que soit sa nationalité, qui vend son ancienne résidence principale en France est exonéré d’impôt sur la plus-value si, cumulativement :

• Il part habiter dans un pays membre de l’Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale ;
• La vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de son déménagement hors de France (le délai peut donc atteindre deux ans). Pendant ce délai, le logement ne doit avoir été ni loué, ni prêté à quel que titre que ce soit.

L’exonération porte à la fois sur le logement et ses dépendances (cave, parking, chambre de bonne) dès lors que leur vente intervient simultanément.

👉 Un Chilien quitte la France pour l’Italie en avril 2026 et met en vente son appartement à Paris qui constituait jusque-là sa résidence principale. La plus-value immobilière réalisée sera totalement exonérée d’impôt si la vente intervient avant le 31 décembre 2027.

Logement en France : l'exonération d’impôt sur la plus-value spécifique aux non-résidents

🥳 Les non-résidents ressortissants d’un État de l’Union européenne bénéficient d’un cas d’exonération spécifique. Ainsi, en 2026, un ressortissant européen (une personne qui a la nationalité de l'un des pays de l’UE) qui quitte la France pour n’importe quel pays dans le monde se trouve exonéré de taxation sur la plus-value réalisée si les deux conditions sont réunies :

1. La personne a été domiciliée fiscalement en France au moins deux ans à un moment quelconque avant la vente ;
2. La vente intervient :
   - soit dans un délai de dix ans après son départ de France (contre cinq ans jusqu’à fin 2018) si la personne n’a pas la libre disposition du bien (il est loué par exemple) ;
   - soit à tout moment dès lors que la personne a la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente. À noter : la libre disposition n'exclut pas de brèves et ponctuelles mises en location touristique.

⚠️L'exonération d'impôt n'est pas totale puisqu'elle est limitée à la fraction de la plus-value nette imposable qui n'excède pas 150 000 € (le surplus est imposable aux conditions normales). Toutefois, ce montant de plus-value très élevé, d'autant qu'il est calculé après abattements pour durée de détention, permet d'exonérer de taxation la plupart des ventes... et de réduire fortement l'impôt des autres.

Exemples d'exonérations d'impôt sur la vente d'un logement en France par un non-résident

👉 Exemple avec mise en location du logement

👉 Exemple avec conservation du logement à titre de pied-à-terre

Comment calculer l'imposition de la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est calculée en soustrayant le prix d'achat du bien immobilier au prix de vente. Il est important de tenir compte des frais d'acquisition (frais de notaire par exemple) et des travaux effectués sur le bien. Le calcul de l'impôt sur la plus-value tient également compte de la durée de détention du logement.

Taxation : les non-résidents européens soumis à des prélèvements sociaux allégés

À l'exception des deux cas d’exonération ci-dessus, la plus-value immobilière réalisée par un non-résident lors de la vente d’un logement en France est taxée. Les non-résidents supportent aussi, comme les résidents, l'éventuelle surtaxe sur les plus-values dépassant 50 000 € et l'éventuelle taxe sur les ventes de terrains devenus constructibles.

⚖️La taxation au titre des prélèvements sociaux a toutefois été au cœur d’un bras de fer juridique entre la France et certains contribuables non-résidents, combat arbitré par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE). Dans un arrêt « De Ruyter » de 2015, la CJUE a décidé que le fait qu’une personne soit affiliée à un régime de sécurité sociale d’un État de l’Union européenne ne permet pas à la France de la soumettre aux prélèvements sociaux français.

💰 Quel taux d'imposition pour un non-résident ?

Le taux d'imposition varie selon que le non-résident relève ou non d'un régime de sécurité sociale européen.

👉 Le non-résident relève d'un régime de sécurité sociale européen

🇪🇺Si le vendeur non-résident, quelle que soit leur nationalité, relève d’un régime de sécurité sociale de l’Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse, il est exonéré de CSG et de CRDS mais reste redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit une taxation globale sur la plus-value immobilière de 26,5 % (19 % + 7,5 %). 

🇬🇧Malgré le « Brexit », les résidents britanniques bénéficient de ce taux réduit s'ils remplissent les conditions suivantes :

• ils sont affiliés à la sécurité sociale britannique ;
• ils sont ressortissants ou résidents légaux de France, du Royaume-Uni ou d’un autre État membre de l’Union européenne ;
• ils ne sont pas à la charge d'un régime obligatoire de sécurité sociale français. 

👉 Le non-résident relève d'un régime de sécurité sociale extra-européen

Si le non-résident qui vend son logement en France est affilié à un régime de sécurité sociale d’un État tiers non européen, la CSG et les autres prélèvements sociaux sont dus en totalité au taux de 18,6 % (10,6 % de CSG + 0,5 % de CRDS +7,5 % de prélèvement de solidarité), soit une taxation globale sur la plus-value immobilière de 37,6 % (19 % + 18,6 %).

🤔Erreur ? La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a augmenté la CSG de 1,4 point (de 9,2 à10,6 %) mais pas pour les plus-values immobilières. Étrangement, la rédaction de la loi n'exonère pas de hausse les non-résidents ! Toutefois, beaucoup y voient un oubli involontaire qui a vocation à être corrigé. A suivre... 

🏁Taux d'imposition pour les non-résidents 

Exemples de taxation de la plus-value réalisée par un non-résident

LMNP au réel : les non-résidents pénalisés en cas de vente

Les non-résidents qui louent leur logement en France en meublé et déclarent leurs revenus locatifs au réel voient la taxation de plus-value s'alourdir depuis février 2025. En effet, la loi impose dorénavant de réintégrer les amortissements déduits dans la base imposable de la plus-value lors de la vente d’un logement loué en meublé non professionnel (LMNP). En pratique, les amortissements sont déduits de la valeur d’acquisition et viennent donc majorer la plus-value réalisée et, in fine, augmenter l'imposition supportée par le vendeur.