A Paris, le loyer des logements loués vides et meublés à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité est soumis à un plafond, dit « loyer de référence majoré », annuellement révisé au 1er juillet. Les nouveaux plafonds, applicables depuis le 1er juillet 2021, sont en hausse d'en moyenne 1,50 % par rapport à ceux précédemment en vigueur.
Ces plafonds s'appliquent aux baux signés jusqu'au 30 juin 2022.
A ce jour, ce dispositif de plafonnement du loyer ne concerne que Paris intra-muros (depuis le 1er juillet 2019), Lille, Hellemmes et Lomme (depuis le 1er mars 2020) et Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse) depuis le 1er juin 2021.
Des dizaines d'autres villes seront également concernés courant 2021 dont prochainement les neuf villes de l’établissement Public Territorial Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
Hausse des loyers de référence à Paris au 1er juillet 2021
Comme c'est le cas depuis le 1er juillet 2019, à Paris intra-muros, les loyers des locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire ainsi que des baux mobilités sont encadrés ; c'est une des conséquences de la loi Elan de novembre 2018.
En pratique, chaque loyer parisien doit respecter un plafond appelé « loyer de référence majoré ». Ce plafond, fixé annuellement, est modifié légèrement à la hausse pour les baux signés depuis le 1er juillet 2021.
La hausse du loyer de référence majoré est variable selon les quartiers et le type de logement mais est d'environ 1 à 2 %, soit le plus souvent autour de 0,6 €/m²/mois d'augmentation depuis le 1er juillet 2021. La nouvelle, bonne pour les propriétaires, mauvaise pour les locataires, n'est donc pas étonnante. Elle ne devrait pas beaucoup modifier le niveau général des loyers dans la capitale...mais néanmoins le tirer encore un peu plus vers le haut alors que le contexte économique et social est (très) difficile.
Si l'augmentation moyenne au 1er juillet 2021 est « modérée », il faut noter :
- qu'elle est le plus souvent supérieure à l'indexation des baux en cours (+ 0,09 % sur un an) ;
- qu'elle concerne aussi bien les petites surfaces que les grands logements ;
- qu'elle est plus forte en vide qu'en meublé, ce qui s'explique sans doute par l'augmentation de l'offre de logements meublés du fait du retour de certains d'entre eux sur le marché locatif traditionnel au détriment de la location touristique. C'est l'effet de la règlementation qui protège les surfaces de logement mais aussi de la pandémie de Covid19 qui a drastiquement limité le touriste d'agrément comme le tourisme d'affaires.
Par ailleurs, les évolutions sont très disparates. Par exemple, s'agissant d'un logement de quatre pièces construit après 1990 et loué vide, la hausse peut atteindre 5,4 % dans le quartier Saint-Georges (IXème arrondissement) soit 1,40 €/m²/mois en plus tandis que si ce même type de logement est situé dans le quartier Maison Blanche (XIIIème arrondissement) la baisse du plafond est de 0,35 % soit 0,10 €/m²/mois de moins. Les baisses importantes sont rares ; on peut noter par exemple un plafond en diminution de 4,90 % soit 1 €/m²/mois de moins pour un quatre pièces construit entre 1971 et 1990 loué meublé dans le quartier Saint-Fargeau (XXème arrondissement).
Rappelons que Paris est divisé en 80 quartiers. Dans chacun d’entre eux sont fixés trois loyers de référence : un loyer de référence, un loyer de référence minoré de 30 % et un loyer de référence majoré de 20 %. En pratique, il s’agit donc d’une fourchette de loyer hors charges mensuel/m² habitable avec un loyer de référence majoré à ne pas dépasser.
Ces loyers de référence à respecter varient selon :
- le caractère vide ou meublé de la location. En meublé, le plafond est supérieur d’environ 10 %, soit autour de 3€/m²/mois, par rapport au vide pour tenir compte de l’ameublement ;
- le nombre de pièces du logement (1, 2, 3, 4 et plus). Sont prises en compte les pièces à vivre, ce qui exclut salle de bains, cuisine, WC, couloir, etc ;
- l’époque de construction du bâtiment (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990 et après 1990) ;
- l'adresse du logement. Les quartiers centraux de la rive gauche (5ème, 6ème et 7ème arrondissements) sont par exemple plus chers que le nord-est de la ville (19ème et 20ème arrondissements).
Pour s'y retrouver facilement et identifier son plafond de loyer, vous pouvez utiliser, au choix :
- la carte interactive mise en place par la préfecture de la région Île-de-France ;
- la carte interactive mise en place par la mairie de Paris.
Une fois le loyer de référence majoré identifié, il suffit de le multiplier par le nombre de mètres carrés habitables du logement (on parle parfois de surface « loi Boutin ») pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser.
Pour vous aider à remplir la clause loyer du contrat de location, nous avons réalisé une vidéo pédagogique : Tuto contrat : rédiger la clause loyer.
Prenons quelques exemples pour des baux signés depuis le 1er juillet 2021 :
- dans l'un des quartiers les plus chers de Paris, Saint-Germain des Près (VIème arrondissement), le loyer mensuel d'un studio de 20 m² construit avant 1946 ne doit pas dépasser 794 € (contre 784 € si le bail a été signé jusqu'au 30 juin) s'il est nu, 892 € (contre 888 € précédemment) s'il est meublé. S'agissant d'un cinq pièces de 100 m² construit avant 1946, le loyer mensuel ne doit pas dépasser 3.100 € (contre 3.070 € si le bail a été signé jusqu'au 30 juin) s'il est nu, et 3.480 € (contre 3.470 € précédemment) s'il est meublé ;
- dans le quartier plus « populaire » de Saint-Fargeau (XXème arrondissement), le loyer mensuel d'un studio de 20 m² construit avant 1946 ne doit pas dépasser 634 € (contre 624 si le bail a été signé jusqu'au 30 juin) s'il est nu, et 712 € (contre 706 € précédemment) s'il est meublé. S'agissant d'un cinq pièces de 100 m² construit avant 1946, le loyer ne mensuel doit pas dépasser 2.450 € (contre 2.410 € si le bail a été signé jusqu'au 30 juin) s'il est nu, et 2.760 € (contre 2.720 € précédemment) s'il est meublé.
Fixer son loyer à Paris à compter du 1er juillet 2021
Pour les nouveaux contrats de location signés depuis le 1er juillet 2021, les loyers des logements loués vides et meublés continuent donc d'être fixés à Paris en tenant compte de deux encadrements :
- l'encadrement à la relocation qui consiste à ne pas augmenter le loyer, sauf rares exceptions, entre deux locataires successifs ;
- l'encadrement tel qu'il ressort de l'arrêté préfectoral (les loyers de référence).
En pratique le nouveau loyer est donc égal au dernier loyer demandé au locataire précédent dans la limite du loyer de référence majoré défini pour chaque quartier.
Pour tout savoir sur l'encadrement des loyers à Paris et plus généralement pour bien fixer votre loyer, vous pouvez consulter notre dossier : Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ?
A ce plafond de loyer peut s'ajouter un « complément de loyer », aux contours excessivement flous, justifié par des caractéristiques de localisation (par exemple, une vue quasi-exceptionnelle sur la Seine, le Panthéon, la Tour Eiffel, etc.) ou de confort du logement (une grande terrasse en étage élevé). On peut penser qu'un grand balcon, par exemple, ou une cuisine entièrement aménagée pour un logement loué vide peuvent en justifier, mais il n'existe aucune liste légale des caractéristiques ni des tarifs pouvant être appliqués...nous invitons donc les bailleurs à n'appliquer ce complément qu'avec la plus grande modération...d'autant que les contrôles pourraient se renforcer dans les prochains mois.
Sur cette question, vous pouvez visionner notre vidéo : Complément de loyer : quand et combien ?
Des sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers à Paris
En cas de non-respect de l'encadrement des loyers des sanctions sont prévues :
- le préfet peut exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
- si le bailleur refuse, le préfet peut le faire condamner à une amende administrative dont le montant ira jusqu'à 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
- le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.
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Sources :
- Communiqué de presse de la Préfecture d’Île-de-France, 8 juin 2021 ;
- Arrêté préfectoral fixant pour une année les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés applicable sur le territoire de la ville de Paris, 7 juin 2021 ;
- Arrêté préfectoral fixant pour une année les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés applicable sur le territoire de la ville de Paris, 4 juin 2020 ;
- Arrêté préfectoral fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la ville de Paris, 28 mai 2019 ;
- le site de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL) d’Île-de-France ;
- Encadrement des loyers : comment la Ville de Paris et la Fondation Abbé Pierre vont traquer les abus, par Delphine Denuit pour leparisien.fr le 3 juin 2021.
