A Paris, le loyer des logements loués vides et meublés est soumis à un plafond, dit « loyer de référence majoré », annuellement révisé au 1er juillet. Les nouveaux plafonds, applicables depuis le 1er juillet 2020, sont en hausse d'en moyenne 1,50 %.
Ces plafonds s'appliqueront aux baux d'habitation aux baux signés jusqu'au 30 juin 2021.
Ce dispositif de plafonnement du loyer ne concerne, pour l'instant, que Paris intra-muros (depuis le 1er juillet 2019) et Lille, Hellemmes et Lomme (depuis le 1er mars 2020).
Hausse des loyers de référence à Paris au 1er juillet 2020
Comme c'est le cas depuis le 1er juillet 2019, à Paris intra-muros, les loyers des locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire ainsi que des baux mobilités sont encadrés ; c'est une des conséquences de la loi Elan de novembre 2018 portée par Julien Denormandie, Ministre chargé de la ville et du logement.
En pratique, chaque loyer parisien doit respecter un plafond appelé « loyer de référence majoré ». Ce plafond, fixé annuellement, est modifié légèrement à la hausse pour les baux signés depuis le 1er juillet 2020.
La hausse du loyer de référence majoré est variable selon les quartiers et le type de logement mais est d'environ 1 à 2 %, soit le plus souvent autour de 0,6 €/m²/mois d'augmentation au 1er juillet 2020. La nouvelle, bonne pour les propriétaires, mauvaise pour les locataires, n'est donc pas étonnante. Elle ne devrait pas beaucoup modifier le niveau général des loyers dans la capitale...mais néanmoins le tirer encore un peu plus vers le haut alors que le contexte économique et social est (très) difficile. Cependant, ce n'est pas le cas dans tous les quartiers, car on observe, a contrario, une baisse des loyers dans certains d'entre eux.
Si l'augmentation moyenne au 1er juillet 2020 est « modérée », il faut noter :
- qu'elle est souvent supérieure à l'indexation des baux en cours (+ 0,92 % sur un an) ;
- qu'elle concerne aussi bien les petites surfaces que les grands logements ;
Par ailleurs, les évolutions sont très disparates. Par exemple, s'agissant d'un logement de quatre pièces construit après 1990 et loué vide, la hausse peut atteindre 4,59 % dans le quartier Necker (XVème arrondissement) soit 1,30 €/m²/mois en plus tandis que si ce même type de logement est situé à Belleville (XXème arrondissement) la baisse du plafond atteint alors 7,90 % soit 2 €/m²/mois de moins.
Rappelons que Paris est divisé en 80 quartiers. Dans chacun d’entre eux sont fixés trois loyers de référence : un loyer de référence, un loyer de référence minoré de 30 % et un loyer de référence majoré de 20 %. En pratique, il s’agit donc d’une fourchette de loyer hors charges mensuel/m² habitable avec un loyer de référence majoré à ne pas dépasser.
Ces loyers de référence à respecter varient selon :
- le caractère vide ou meublé de la location. En meublé, le plafond est supérieur d’environ 10 %, soit autour de 3€/m²/mois, par rapport au vide pour tenir compte de l’ameublement ;
- le nombre de pièces du logement (1, 2, 3, 4 et plus). Sont prises en compte les pièces à vivre, ce qui exclut salle de bains, cuisine, WC, couloir, etc ;
- l’époque de construction du bâtiment (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990 et après 1990) ;
- l'adresse du logement. Les quartiers centraux de la rive gauche (5ème, 6ème et 7ème arrondissements) sont par exemple plus chers que le nord-est de la ville (19ème et 20ème arrondissements).
Pour s'y retrouver facilement et identifier son plafond de loyer, au choix :
- la carte interactive mise en place par la préfecture de la région Île-de-France ;
- la carte interactive mise en place par la mairie de Paris.
Une fois le loyer de référence majoré identifié, il suffit de le multiplier par le nombre de mètres carrés habitables du logement (on parle parfois de surface « loi Boutin ») pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser.
Prenons quelques exemples pour des baux signés à compter du 1er juillet 2020 :
- dans l'un des quartiers les plus chers de Paris, Saint-Germain des Près (VIème arrondissement), le loyer mensuel d'un studio de 20 m² construit avant 1946 ne devra pas dépasser 784 € (contre 778 € si le bail est signé jusqu'au 30 juin) s'il est nu, 888 € (contre 878 € aujourd'hui) s'il est meublé. S'agissant d'un cinq pièces de 100 m² construit avant 1946, le loyer mensuel ne devra pas dépasser 3.070 € (contre 3.050 € si le bail est signé jusqu'au 30 juin) s'il est nu, et 3.470 € (contre 3.440 € aujourd'hui) s'il est meublé ;
- dans le quartier plus « populaire » de Saint-Fargeau (XXème arrondissement), le loyer mensuel d'un studio de 20 m² construit avant 1946 ne devra pas dépasser 624 € (contre 616 aujourd'hui) s'il est nu, et 706 € (contre 696 € aujourd'hui) s'il est meublé. S'agissant d'un cinq pièces de 100 m² construit avant 1946, le loyer ne mensuel devra pas dépasser 2.410 € (contre 2.360 € si le bail est signé jusqu'au 30 juin) s'il est nu, et 2.720 € (contre 2.680 € aujourd'hui) s'il est meublé.
Fixer son loyer à Paris à compter du 1er juillet 2020
Pour les nouveaux contrats de location signés depuis le 1er juillet 2020, les loyers des logements loués vides et meublés continuent d'être fixés à Paris en tenant compte de deux encadrements :
- l'encadrement à la relocation qui consiste à ne pas augmenter le loyer, sauf rares exceptions, entre deux locataires successifs ;
- l'encadrement tel qu'il ressort de l'arrêté préfectoral (les loyers de référence).
En pratique le nouveau loyer est donc égal au dernier loyer demandé au locataire précédent dans la limite du loyer de référence majoré défini pour chaque quartier.
Pour tout savoir sur l'encadrement des loyers à Paris et plus généralement pour bien fixer votre loyer, vous pouvez consulter notre dossier : Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ?
A ce plafond de loyer peut s'ajouter un « complément de loyer », aux contours excessivement flous, justifié par des caractéristiques de localisation (par exemple, une vue quasi-exceptionnelle sur la Seine, le Panthéon, la Tour Eiffel, etc.) ou de confort du logement (une grande terrasse en étage élevé). On peut penser qu'un grand balcon, par exemple, ou une cuisine entièrement aménagée pour un logement loué vide peuvent en justifier, mais il n'existe aucune liste légale des caractéristiques ni des tarifs pouvant être appliqués...nous invitons donc les bailleurs à n'appliquer ce complément qu'avec la plus grande modération !
Sur cette question, vous pouvez visionner notre vidéo : Complément de loyer : quand et combien ?
Des sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers à Paris
En cas de non-respect de l'encadrement des loyers des sanctions sont prévues :
- le préfet peut exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
- si le bailleur refuse, le préfet peut le faire condamner à une amende administrative dont le montant ira jusqu'à 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
- le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.
Sources :
- Arrêté préfectoral fixant pour une année les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés applicable sur le territoire de la ville de Paris, 4 juin 2020 ;
- Arrêté préfectoral fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la ville de Paris, 28 mai 2019 ;
- le site de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL) d’Île-de-France.
