Appartement en copropriété : comment rénover efficacement ?

Quels travaux effectuer pour pouvoir continuer à louer mon appartement ? C’est la question que se posent de nombreux propriétaires bailleurs au moment où les échéances de la loi Climat & Résilience approchent à grands pas. En effet, les logements très énergivores – les passoires énergétiques – ne pourront plus être loués à partir du :

• 1er janvier 2025 pour les biens classés G au DPE ;
• 1er janvier 2028, pour les biens classés F ;
• 1er janvier 2034 pour les biens classés E.

Mieux vaut donc anticiper pour réaliser les travaux nécessaires permettant d’améliorer la classe énergétique de votre logement.

Deux options s’offrent à vous : une rénovation énergétique de l’ensemble de votre copropriété, menée avec tous les copropriétaires, ou une rénovation énergétique de votre logement, à titre individuel.

🤷‍♀️ Pourquoi rénover l’intégralité de son immeuble ?

Pour améliorer la performance énergétique de son logement, le plus efficace est d’opter pour une rénovation globale de l’immeuble : elle permettra d’améliorer la classe énergétique de l’immeuble et donc de tous les logements en même temps. Elle devra être votée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Qu'est-ce qu'une rénovation à l’échelle de la copropriété ?

Les travaux concernent les parties communes de la copropriété : chauffage collectif, isolation de la façade, isolation de la toiture et du plafond bas des caves... Par exemple, réaliser une isolation par l’extérieur de la façade de l’immeuble couplée à une isolation de la toiture réduit de manière conséquente les déperditions d’énergie et par conséquent les besoins de chauffage des résidents. Dans le cas du chauffage collectif, plusieurs options existent pour remplacer une vieille chaudière fonctionnant au gaz ou au fioul.

💰 Quelle aide pour financer la rénovation de sa copropriété ?

L’aide principale est MaPrimeRénov’ Copropriété. Elle peut financer 30 à 45 % du montant des travaux selon le niveau de performance énergétique atteint (dans un plafond de travaux de 25 000 euros par logement). MaPrimeRénov’ Copropriété s’élève ainsi à :

• 30 % du montant hors taxes des travaux pour un gain d’au moins 35 % ;
• 45 % du montant hors taxes des travaux pour un gain énergétique d’au moins 50 %.

Une évaluation énergétique est exigée pour l'attribution de l'aide. Elle détermine le gain énergétique atteint grâce aux travaux..

👉 Un bonus de 10 % peut être accordé en cas de sortie du statut de passoire énergétique, c’est-à-dire si la rénovation permet à l’immeuble de ne plus être classé F ou G.

Comment identifier les travaux indispensables ?

Pour déterminer les travaux les plus pertinents à réaliser dans votre immeuble, il faut tout d'abord réaliser un diagnostic incluant une évaluation énergétique : diagnostic de performance énergétique (DPE) ou audit énergétique.

Le syndic de votre immeuble pourra s’appuyer sur le plan pluriannuel de travaux (PPT) s’il a déjà été réalisé. Le PPT est obligatoire depuis le 1er janvier 2023 pour les immeubles comptant plus de 200 lots et depuis le 1er janvier 2024 pour les résidences comptant entre 51 et 200 lots.

👉 Ce PPT détermine les travaux collectifs à programmer sur 10 ans pour bien entretenir et sauvegarder son immeuble. Il comprend un DPE qui indique quels sont les travaux prioritaires : façade, toiture, chauffage, ventilation…

Le PPT n’a pas été réalisé ?

Ce n’est pas un problème, l’assemblée des copropriétaires peut voter un diagnostic avec une évaluation énergétique (DPE ou audit énergétique) pour calculer la consommation énergétique du bâtiment et déterminer quels sont les bons travaux à réaliser.

🙋‍♀️ Cette étude est obligatoire si les copropriétaires souhaitent bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’ Copropriété ou des CEE (certificats d’économie d’énergie) pour financer les travaux. Attention : il est obligatoire de déposer la demande d'aide avant de commencer les travaux !

Choisir son assistant à maîtrise d’ouvrage pour réaliser les travaux de rénovation

Une fois l’étude réalisée, les copropriétaires doivent choisir un assistant à maîtrise d’ouvrage. Son rôle est d’accompagner les copropriétaires à chaque étape du projet : il propose un scénario de travaux, établit un plan de financement en tenant compte de la situation de chaque copropriétaire, constitue et dépose le dossier de demande d’aide et coordonne le chantier avec le maître d’ouvrage. Une maitrise d’œuvre est obligatoire pour les travaux de plus de 100 000 euros.

❓Une question à un moment du projet ? Votre syndic est votre interlocuteur clé. Il suit l’ensemble du projet en lien avec l’assistant à maîtrise d’ouvrage.

La copropriété ne veut pas/ou ne peut pas réaliser les travaux ?

Si une rénovation réalisée à l’échelle de l’immeuble n’a pas pu être votée par les copropriétaires ou n'est pas possible, vous pouvez néanmoins rénover votre appartement pour améliorer votre DPE. Par exemple, vous pouvez isoler vos murs par l’intérieur, isoler les combles si vous en êtes propriétaire, remplacer vos fenêtres par du double-vitrage, votre système de chauffage ou votre chauffe-eau s’il est individuel. Ces différents travaux pourront être financés par MaPrimeRénov’. Le montant de l’aide dépend de vos revenus et des travaux envisagés.