Crédit immobilier : comment fonctionne le taux d’usure ?

Mis à jour par
le 30 août 2022
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Le taux annuel effectif global de votre prêt immobilier (TAEG), qui comprend le taux brut, l’assurance, les garanties et les frais annexes, ne doit jamais dépasser le taux d'usure ou taux de l'usure. Comment ça marche ? Comment ce seuil infranchissable est-il calculé ? Comment rester dans les clous pour obtenir votre financement ?

© Piotr Adamowicz/iStock/Getty Images

C’est la loi. Le taux de votre prêt immobilier tout compris ne peut jamais dépasser un maximum dénommé taux de l’usure ou taux d'usure. Plus précisément, si votre Taux annuel effectif global (TAEG, qui comprend le taux brut, les garanties, l’assurance et les frais annexes) est supérieur à ce plafond légalement infranchissable, la banque n’a pas le droit de vous accorder le crédit. Cette mesure a été prise par les pouvoirs publics pour protéger les emprunteurs du surendettement et d’éventuels taux abusifs. Oui, mais voilà : certains particuliers a priori finançables peuvent se heurter à ce mur du taux d’usure, notamment pour des raisons de taux trop élevé ou d’assurance décès-invalidité trop chère. La question, c’est donc de savoir comment rester dans les clous pour décrocher votre financement. Et les solutions existent, comme le montre ce dossier !

Comment le taux d‘usure est-il calculé ?

Le taux d'usure est fixé chaque trimestre. Pour le déterminer, la Banque de France reprend les taux effectifs des prêts immobiliers accordés au début du trimestre précédent. Sur cette base, elle calcule des moyennes et augmente ces résultats d’un tiers. Les nouveaux taux d’usure sont publiés au Journal Officiel à la fin d’un trimestre pour le trimestre suivant. Des chiffres qui varient selon les durées et les montants empruntés. Au troisième trimestre 2022, par exemple, le taux de l’usure pour les prêts de moins de vingt ans s’établit à 2,60 % et passe à 2,57 % pour les crédits immobiliers sur vingt ans et plus.

Dépasser le taux d'usure, c'est un délit ! Les férus de références juridiques et réglementaires noteront que le taux de l’usure est régi par les articles L. 314-6 à L. 314-9 du code de la Consommation et l’article L. 313-5-1 du code Monétaire et Financier. Mais ce qu’il faut surtout savoir, c’est que les banques sont lourdement sanctionnées si elles accordent un crédit immobilier à un taux usuraire (il dépasse le taux d’usure). Dans ce cas, il s’agit d’un délit passible de 300 000 € d’amende et/ou d’une peine de prison de deux ans, comme le précise l’article L. 341-50 du code de la consommation !

Crédit immobilier et taux d’usure : comment ça marche ?

Ce qui compose le TAEG du prêt. On l’a dit : le taux annuel effectif global (TAEG) de votre crédit immobilier ne doit pas dépasser le taux d’usure. Ce TAEG, qui s’exprime en pourcentage annuel du montant emprunté, se compose des éléments suivants.

  • Le taux brut ou taux nominal. Il est fixé en fonction de la durée du crédit et de votre profil (âge, revenus, niveau d’apport personnel, etc.).
  • Les garanties du crédit. Votre emprunt peut être couvert par une hypothèque, un privilège de prêteur de denier ou la caution d’une société spécialisée, lesquels ont un coût.
  • L’assurance décès-invalidité. Le tarif varie en fonction du risque. Il est plus élevé pour les seniors ou les personnes malades, par exemple.
  • Les frais de dossier demandés par la banque. Ils varient selon les établissements et la complexité du projet.
  • Les frais versés à un intermédiaire. Il s’agit notamment de la rémunération des courtiers lorsque vous faites appel à l’un de ces spécialistes du financement immobilier.
  • Les dépenses annexes. Il peut s’agir des frais d’ouverture de compte chez l’établissement prêteur, ou encore d’éventuels frais d’évaluation du bien immobilier (source : ministère de l’Economie et des Finances). 

Taux d'usure : prêt accepté ou refusé ? Concrètement, la banque calcule le TAEG de votre emprunt en tenant compte de tous les éléments listés ci-dessus. Puis elle compare le résultat obtenu au taux d’usure. Si votre TAEG est en-dessous, pas de problème : votre financement est accordé. La banque édite l’offre de prêt. Vous n’avez plus qu’à la signer et votre projet immobilier suit son cours sans difficulté particulière. En revanche, si le TAEG de votre emprunt dépasse le taux de l’usure, les choses sont claires : la banque n’a absolument pas le droit de vous accorder votre crédit. Et vous n’aurez aucune possibilité de négociation.

Taux d’usure : quel est le problème pour les emprunteurs ?

TAEG et taux d'usure : marge de manœuvre. Dans des circonstances économiques classiques, rester dans les clous est somme toute assez facile, le taux de l’usure étant largement supérieur aux taux bruts moyens des prêts immobiliers. En mai 2020, par exemple, la moyenne brute pour un emprunt sur vingt ans s’établit à 1,10 % selon l’Observatoire du financement Crédit Logement/CSA. En même temps, le taux de l’usure pour cette même durée se chiffre à 2,51 %. Une marge de manœuvre suffisamment confortable pour faire passer le dossier de financement, à condition bien sûr de respecter les autres critères de prêt.

En cas de remontée rapide des taux, ça se complique. On l’a dit, le taux de l’usure est calculé sur les crédits accordés (montants décaissés) le trimestre précédent, dont les taux ont été négociés bien avant. Compte tenu de la hausse rapide des taux immobiliers constatée au printemps 2022, le taux de l’usure est trop bas. Au troisième trimestre 2022, il s’établit à 2,57 % pour les crédits sur vingt ans et plus. En même temps, certains particuliers se voient appliquer des taux bruts à 2% voire davantage sur cette durée. En ajoutant l’assurance, les garanties et les frais annexes, leur TAEG dépasse forcément le taux d’usure…

Qui est pénalisé par le taux d'usure ? Les premiers concernés, ce sont les jeunes primo-accédants. Le plus souvent, ils empruntent sur vingt à vingt-cinq ans avec peu d’apport. La banque considère ces dossiers comme plus risqués et leur applique un taux brut plus élevé. Autre public visé : les seniors et les personnes qui présentent un risque de santé. Pour eux, l’assurance du prêt est plus chère. Un exemple : pour un emprunteur de moins de trente-cinq ans, elle tourne autour de 0,25 à 0,30 % du montant emprunté. Mais elle peut atteindre voire dépasser les 0,80 % du montant emprunté pour les plus de cinquante-cinq ans.

Crédit : comment rester en dessous du taux d’usure ?

Taux bas pour beaux profils. Certains ménages évitent le mur du taux de l’usure. Il s’agit de ceux que les banques nomment « profils premium ». Ils gagnent très bien leur vie (au moins 80 000 € par an à deux), disposent d’un bel apport personnel et d’une solide épargne. Les banques leur accordent des taux décotés par rapport aux barèmes officiels. De quoi les fidéliser sur le long terme, une opération qu’elles rentabilisent en leur vendant des services (assurances, cartes de crédit) et des placements financiers qui leur offrent de belles marges. Mais attention : les emprunteurs aux profils plus classiques disposent eux aussi de solutions.

Négocier le taux du crédit. La première option pour ne pas dépasser le taux de l’usure, c’est de négocier le taux brut de votre crédit immobilier. Plusieurs arguments peuvent pousser la banque à vous accorder un rabais sur son barème officiel. Avec 20 % d’apport personnel, votre décote peut aller jusqu’à 10 points de base (0,10 %). Si vous placez votre épargne chez la banque prêteuse, il est possible de gagner 5 à 10 points de base (0,05 à 0,10 %) sur le taux de départ. Idem si vous achetez des produits de placement et des services à la banque (elle ne peut rien vous imposer, la vente liée étant interdite).

Baisser les frais annexes. Vous pouvez négocier vos frais de dossiers. Intégrés dans le TAEG, ils varient selon les établissements. Le plus souvent, la fourchette va de 0,30 à 1 % du montant emprunté, avec un minimum de 350 à 500 €. Certaines banques les réduiront si par exemple vous souscrivez leur assurance multirisques habitation. Attention toutefois : les banques sont actuellement moins enclines à négocier ce poste. Par ailleurs, vous ne pourrez pas réduire le coût de la garantie, les tarifs de l’hypothèque, du privilège de prêteur de denier ou de la caution étant fixés une fois pour toutes.

L’assurance emprunteur : une solution pour contourner le taux de l’usure ?

Déléguer l'assurance de prêt. Le meilleur moyen de faire baisser le TAEG (donc de rester en dessous du taux d’usure), c’est de jouer sur l’assurance décès-invalidité. Si vous souscrivez celle de la banque prêteuse, le tarif tournera autour de 0,25 à 0,30 % du montant emprunté pour un ménage standard de moins de trente-cinq ans. Si vous optez pour un contrat proposé par un assureur extérieur à celui de la banque prêteuse, vous diviserez le tarif par deux. Toujours pour un ménage standard de moins de trente-cinq ans, la délégation coûte dans les 0,12 à 0,15 % du capital emprunté. De quoi réajuster le TAEG à la baisse.

Les limites de la délégation d'assurance. Attention toutefois : plus l’on monte en âge, plus le prix de l’assurance augmente. Le contrat groupe de la banque prêteuse, pour des emprunteurs de 45 ans, par exemple, va tourner dans les 0,45 % du capital emprunté. Et les plus de 60 ans monteront à 1 % voire davantage. Mais là encore, la délégation est moins chère. Et puis les emprunteurs plus âgés peuvent souscrire des crédits sur des durées plus courtes, dans l’idéal inférieures à vingt ans. Sur ces formules, le taux brut est moins élevé, ce qui laisse davantage de marge de manœuvre par rapport au taux de l’usure.

Banques et délégation : la polémique. Certaines banques ont tendance à freiner des quatre fers à l’idée de déléguer l’assurance. Leur contrat groupe leur offre en effet de grosses marges. D’autres sont plus conciliantes. Elles préfèrent lâcher du lest sur l’assurance pour garder un client à qui elles vendront par la suite services et placements. D’autres banques ont même créé leur propre délégation. A peine plus chère que la délégation proposée par un assureur externe, elle reste moins onéreuse que le contrat groupe. Résultat : vous baissez votre TAEG. Conseil : abordez systématiquement ce point avec la banque ou le courtier pour choisir la meilleure solution.

Assurance emprunteur : l'autre solution. Pour faire baisser le prix de l'assurance, vous pouvez jouer sur les quotités si vous empruntez à deux. Avec la couverture à 200 %, chaque membre du couple est couvert à 100 %. Si l’un d’entre vous ne peut plus travailler, l’assurance paie l’intégralité du prêt. C’est la formule la plus sûre mais aussi la plus onéreuse. Avec une couverture à 100 %, chaque membre du couple est couvert à 50 %. Si l’un des deux ne peut plus payer, l’assurance prend sa part en charge et l’autre continue de rembourser. C’est moins cher mais moins sécurisant. A vous de choisir en n’oubliant pas que réduire les garanties pour faire baisser le prix de l’assurance est plus risqué.

Taux d'usure : anticipez ! Le mieux, c’est de faire réaliser une étude de faisabilité pour l’assurance, par exemple auprès d’un courtier. Vous connaîtrez les garanties et surtout les prix, de quoi connaître précisément votre TAEG. Mieux encore : préparez l’ensemble de votre financement quatre à cinq mois à l’avance. Vous purgerez vos comptes des découverts et des crédits conso, vous musclerez votre apport et votre épargne résiduelle (l'argent que vous garderez de côté hors apport). De quoi présenter de solides arguments pour négocier un bon TAEG. C’est aussi l’occasion de trouver ces solutions qui vous permettent de rester en dessous du taux de l’usure.  


La rédaction vous conseille


Je suis locataire

Je suis propriétaire