Les frais annexes du crédit immobilier

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Quand on pense prêt immobilier, on pense mensualités ! Pourtant, le remboursement du capital et des intérêts n'est pas la seule charge qui pèse sur l'acquéreur. Un crédit immobilier engendre des frais supplémentaires, dont il faut tenir compte avant de signer son offre de prêt. Certains sont à débourser immédiatement, comme les frais de dossier et l'hypothèque (ou la caution). D'autres s'ajoutent à votre mensualité, comme les assurances. Au bout du compte, ces frais vont forcément réduire le montant consacré à l'achat proprement dit.

Les frais de dossier

Ils couvrent le travail nécessaire à la constitution du dossier de demande de crédit immobilier. Pouvant représenter 1% du capital emprunté, ils sont généralement compris entre 600 et 1.000 € en moyenne. Chaque banque les fixe librement. De ce fait, les frais de dossier sont négociables. Si votre profil est jugé « bon » ou « excellent », vous devriez facilement obtenir une réduction allant jusqu'à 50%, ou la suppression pure et simple de ces frais.

Si vous obtenez un bon taux et une assurance à prix compétitif, sachez lâcher du lest sur les frais de dossier. Mieux vaut payer quelques centaines d'euros en plus lors de la signature pour en économiser plusieurs milliers par la suite en obtenant de très bonnes conditions.

L'hypothèque ou la caution

L'hypothèque ou la caution sont des garanties prises par la banque qui accorde le crédit immobilier, afin de se protéger d'éventuels impayés. La solution la plus connue reste l'hypothèque, même si ces dernières années, elle cède du terrain à la caution. Quelle que soit la solution retenue, ces procédures ont un coût. Et vous devrez le payer dès la signature de l'offre de prêt. De plus, sachez que l'hypothèque entraîne encore des frais supplémentaires comme les taxes de publicité foncière, les droits de timbre et l'émolument du notaire. D'une façon générale, comptez environ 1% du montant emprunté pour la caution et 1,5% pour l'hypothèque.

Les assurances du crédit immobilier

Le taux d'un crédit immobilier s'entend généralement hors assurances. Pour connaître le coût total du prêt, il faut donc encore ajouter le prix de l'assurance décès invalidité. Si elle n'est pas juridiquement obligatoire, les banques l'imposent pour toute souscription d'un prêt immobilier. C'est elle qui permet la prise en charge du remboursement du capital restant, en cas de décès ou d'invalidité totale de l'emprunteur. En moyenne, l'assurance de prêt représente 0,30% du montant emprunté dans le cadre des contrats groupes proposés par les banques.

Changer d'assurance de prêt. Notez qu'avec la loi Lagarde de 2010, vous n'êtes pas obligé de prendre l'assurance décès invalidité fournie par la banque prêteuse. Vous pouvez choisir le contrat proposé par un assureur extérieur. C'est la pratique de la délégation d'assurance. Avec la loi Sapin II de 2016, vous pouvez changer d'assurance tous les ans après la signature du contrat de prêt pour trouver une autre assurance. L'avantage de la délégation : des tarifs plus abordables, ce qui vous fait économiser des milliers d'euros sur toute la durée de remboursement.

Et l'assurance perte d'emploi ? Facultative (les banques ne l'imposent pas), elle coûte en moyenne 0,30 à 0,80% du montant emprunté. Ses modalités de mises en œuvre sont complexes (délais de carence et de franchise à respecter). Et le plus souvent, elle ne prend en charge qu'une partie de la mensualité. Autant de raisons qui explique pourquoi cette assurance est rarement souscrite. Quoi qu'il en soit, si vous la prenez, elle s'ajoutera au coût du crédit.

Pour faciliter la comparaison des différentes offres de prêts, demandez à chaque établissement bancaire de vous donner le TAEG (Taux annuel effectif global), qui intègre les coûts associés : frais de dossier, et coût des assurances.

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