Evaluer son apport personnel

© Fotolia

On dit souvent que l'apport personnel, c'est la clé de voûte d'un plan de financement réussi. Avant de demander un crédit immobilier, il s'agit d'évaluer la somme dont vous disposez en propre pour payer une partie de votre maison ou de votre appartement. Pour bien calculer votre budget, vous ajouterez à votre apport le montant que votre mensualité vous permet d'emprunter.

Votre ménage gagne 4.000 € par an. Vous décidez de consacrer 1.200 € par mois au remboursement de votre prêt immobilier. Avec un taux à 1,20% hors assurance sur vingt ans, vous empruntez 255.933 € sur vingt ans. Si vous avez 45.000 € d'apport, vous pouvez tabler sur un projet de 300.933 €. Mais attention : sur ce montant, vous devez soustraire le prix des garanties (hypothèque ou caution) et les frais de dossier.

Un bon apport pour un bon prêt. Plus votre apport personnel est important et meilleures seront les conditions consenties par la banque : taux plus bas, frais de dossier réduits, obtention plus rapide... Pour le prêteur, en effet, l'apport est rassurant. Il prouve que vous savez mettre de l'argent de côté et que vous saurez rembourser l'emprunt. Il vous permet aussi de réduire le montant emprunté ou de raccourcir la durée. or plus un prêt est court, plus son taux est bas...

Comment constituer votre apport. L'apport personnel peut être composé de vos économies, d'une donation, d'un héritage, de la vente d'un bien immobilier, de la participation aux bénéfices de votre entreprise. Certains financements aidés comme le PTZ, l'épargne logement ou le prêt Action Logement sont constitutifs d'apport personnel lorsque vous achetez dans le neuf.

Le montant de l'apport personnel

Il n'existe pas d'apport personnel minimal. Mais en pratique, on estime, en règle générale, que les banques préfèrent les acquéreurs qui disposent d'un apport personnel correspondant à 20% du montant du bien immobilier convoité. Un chiffre qui peut facilement descendre à 10% si vous achetez votre première résidence principale. En revanche, si vous avez de belles économies de côté, correspondant à 30%, 40%, ou plus, vous entrez dans la catégorie des très bons dossiers. Dans le cadre d 'une opération d'achat revente, le prix du bien vendu devient, lorsqu'il est injecté dans le nouveau projet, un apport personnel.

Un couple envisage d'acheter un appartement de 185.000 €. Pour être considéré « bon dossier », le ménage devra disposer d'un apport personnel de 37.000 €.

Emprunter sans apport personnel ?

La majorité des Français aspire à devenir propriétaire. Mais comment faire quand on n'a pas un sou de côté, donc pas d'apport personnel ? Disons-le tout net : l'obtention du crédit ne sera pas facile. Si vous pouvez placer en fonds propres le montant des frais de notaire (on parle de crédit à 100%), vous devrez présenter un dossier très solide à la banque (contrat de travail en CDI, bonnes perspectives professionnelles, comptes bancaires impeccablement tenus, etc.).

Peut on emprunter à 110 % ? Certains crédits couvrent le prix du logement et intègrent en plus les frais annexes dont les droits de mutation (souvent appelés frais de notaire). On parle alors de prêt à 110 % puisqu'ils financent l'intégralité du projet immobilier. Ces financements sont extrêmement difficiles à obtenir. C'est un peu moins compliqué pour les prêts dits à 100 %, qui couvrent le logement, l'acquéreur devant payer les frais annexes avec son apport. Pour décrocher un emprunt à 100 %, vous devrez présenter un dossier très costaud. Chaque membre d'un couple, par exemple, devra être en CDI ou fonctionnaire. Les banques vont aussi se pencher sur l'adresse du logement. Plus il sera bien placé, plus il résistera à une éventuelle baisse des prix. Or c'est le logement qui sert de garantie au prêt par l'intermédiaire de l'hypothèque ou de la caution. Et les banques sont sensibles à la valeur de leur garantie.

Pour tout savoir sur les crédits immobiliers sans apport personnel, vous pouvez consulter notre dossier Emprunter sans apport personnel, c'est possible !

Mis à jour par le 19 mai 2021
Rédacteur en chef chez PAP.fr


Je suis locataire

Je suis propriétaire