Evaluer son apport personnel

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On dit souvent qu'il est la clef de voûte d'un plan de financement réussi : c'est l'apport personnel. Avant de demander un crédit immobilier, il s'agit d'évaluer la somme dont vous disposez en propre pour payer une partie de votre maison ou de votre appartement. Pour bien calculer votre budget, vous ajouterez à votre apport le montant que votre mensualité vous permet d'emprunter.

Votre ménage gagne 4.000 € par an. Vous décidez de consacrer 1.200 € par mois au remboursement de votre prêt immobilier. Avec un taux à 1;80% assurance comprise (conditions à mi-février 2017), vous empruntez 189.173 € sur quinze ans. Si vous avez 45.000 € d'apport, vous pouvez tabler sur un projet de 234.173 €. Mais attention : sur ce montant, vous devez soustraire le prix des garanties et les frais de dossier.

Un bon apport pour un bon prêt. Plus votre apport personnel est important et meilleures seront les conditions consenties par la banque : taux plus bas, frais de dossier réduits, obtention plus rapide... Pour le prêteur, en effet, l'apport est rassurant. Il prouve que vous savez mettre de l'argent de côté et que vous saurez rembourser l'emprunt.

Comment constituer votre apport. L'apport personnel peut être composé de vos économies, d'une donation, d'un prêt familial, d'un héritage, de la vente d'un bien immobilier, de la participation aux bénéfices de votre entreprise. Certains financements aidés comme le PTZ, l'épargne logement ou le prêt Action Logement sont constitutifs d'apport personnel.

Le montant de l'apport personnel

Il n'existe pas d'apport personnel minimal. Mais en pratique, on estime, en règle générale, que les banques préfèrent les acquéreurs qui disposent d'un apport personnel correspondant à 20% du montant du bien immobilier convoité. Un chiffre qui peut facilement descendre à 10% si vous achetez votre première résidence principale. En revanche, si vous avez de belles économies de côté, correspondant à 30%, 40%, ou plus, vous entrez dans la catégorie des très bons dossiers.

Un couple envisage d'acheter un appartement de 185.000 €. Pour être considéré « bon dossier », le ménage devra disposer d'un apport personnel de 37.000 €.

Emprunter sans apport personnel ?

La majorité des Français aspire à devenir propriétaire. Mais comment faire quand on n'a pas un sou de côté, donc pas d'apport personnel ? Certaines banques acceptent encore, sous conditions, de financer de tels profils. On parle de crédit à 110%. Il finance intégralement le projet immobilier, sans apport personnel et frais de notaire inclus ! Sachez que si vous êtes dans ce cas-là, il vous faudra montrer patte blanche, car les banques sont très vigilantes avec ce type de dossier.

Les critères pour emprunter sans apport. Les prêts à 110 % sont le plus souvent réservés aux emprunteurs qui gèrent bien leurs comptes et qui ne sont pas à découvert. Ils doivent également bénéficier d'une situation professionnelle stable. Chaque membre d'un couple, par exemple, devra être titulaire d'un Contrat de travail à durée indéterminée (CDI). Les banques vont aussi se pencher sur l'adresse du logement. Plus il sera bien placé, plus il résistera à une éventuelle baisse des prix. Or c'est le logement qui sert de garantie au prêt par l'intermédiaire de l'hypothèque ou de la caution. Et les banques sont sensibles à la valeur de leur garantie.

Pour tout savoir sur les crédits immobiliers sans apport personnel, vous pouvez consulter notre dossier en cliquant ici.

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