Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?

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C'est une condition qui, si elle ne se réalise pas, rend le contrat pour lequel elle a été conclue, caduc. Pour être valable, cette condition ne doit pas dépendre de la seule volonté de celui qui s'oblige. Si tel était le cas, on dirait que la condition est potestative et elle ne serait pas valable. C'est le cas, par exemple, si vous achetez un logement à condition de vendre le votre.

La condition suspensive d'obtention du financement est valable dans la mesure où elle dépend essentiellement de la banque, c'est-à-dire d'un évènement susceptible de se produire ou non dans l'avenir.

En quoi la condition suspensive de crédit est-elle protectrice ?

Si la banque vous refuse les prêts demandés, vous pourrez retrouver votre liberté en faisant valoir que la condition suspensive ne s'est pas réalisée. Vous pourrez donc décider de renoncer à acheter le logement puisque vous n'avez pas obtenu le financement espéré. Pour cela, vous devrez faire part du refus de prêt de la banque au vendeur dans le délai prévu dans la condition suspensive d'obtention de crédit. 

L'inverse est vrai également : si finalement, vous n'achetez pas, vous n'êtes plus tenu d'emprunter. Les deux opérations, acquisition et financement, sont donc intimement liées, et ce conformément aux articles 16 et suivants de la loi Scrivener inscrits désormais dans le Code de la consommation.

Attention, cette clause est protectrice de l'acheteur uniquement, et non du vendeur. Par conséquent, si l'acheteur n'obtient pas ses crédits dans le délai prévu dans le compromis de vente, il peut décider d'acheter quand même, et essayer de trouver d'autres financement (prêt familial ou prêt auprès d'une autre banque). Il prend un risque important, car il devra alors verser une pénalité élevée au vendeur si finalement il n'arrive pas à obtenir les fonds nécessaires. Cette pénalité représente généralement à 10 % du prix de vente du bien, mais peut être plus élevée encore.

Le vendeur ne peut pas librement remettre son bien en vente sous prétexte que l'acheteur n'a pas obtenu ses crédits dans le délai prévu. Il doit au contraire attendre que l'acheteur manifeste clairement sa volonté de renoncer à l'achat.

Quand la condition suspensive de crédit est-elle obligatoire ?

Pour les acheteurs qui ont besoin d'un crédit immobilier

La condition suspensive d'obtention de prêt est d'ordre public, c'est-à-dire qu'elle est obligatoire dès l'instant où un particulier achète un logement à l'aide d'un crédit immobilier. Il en informe alors le vendeur, et cela sera inscrit dans le compromis de vente : le notaire va y préciser que l'acheteur achète le logement à condition d'obtenir les prêts qu'il va détailler.

Ainsi, si malgré ses démarches pour obtenir le financement indiqué dans la condition suspensive de crédit, l'acheteur n'obtient pas ses prêts, il pourra décider de renoncer à l'achat sans pénalité, à condition de faire part du refus de prêt de la banque au vendeur dans le délai indiqué dans le compromis de vente.

Pas pour les acheteurs qui ne demandent pas de crédit

En revanche, si l'acheteur n'a besoin d'aucun prêt pour financer son logement, il doit alors renoncer expressément au bénéfice de la condition suspensive de prêt. Pour cela, il doit indiquer dans le compromis de vente qu'il ne souhaite pas emprunter pour acheter le logement.

Ainsi, pour que la condition suspensive d'obtention des prêts ne s'applique pas, il faut d'une part que la promesse indique que le prix sera payé sans l'aide d'un emprunt et d'autre part, que l'acquéreur précise de sa main qu'il a été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas bénéficier des dispositions de la loi Scrivener.

Si l'acheteur omettait de signaler qu'il achetait à l'aide d'un prêt mais ne renonçait pas expressément au financement du bien à l'aide d'un prêt, il pourrait quand même bénéficier de la protection. S'il demandait un crédit  immobilier, malgré tout, et que celui-ci lui était refusé, il serait quand même protégé, et pourrait renoncer à l'achat. La protection de l'emprunteur est donc poussée à l'extrême !

En pratique, les rédacteurs d'actes attachent toujours une attention particulière à remplir la clause de crédit de façon précise et non équivoque afin de permettre à l'acheteur et au vendeur de savoir clairement ce qu'il en est sans ambigüité.

La clause de crédit : une clause précise

La condition suspensive doit être précise : vous devez indiquer le montant et le taux maximal du prêt ainsi que sa durée.

Exemple : Si vous mentionnez acheter à l'aide d'un prêt de 100.000 €, avec un taux de 2,20 % sur une durée de 15 ans, la condition suspensive va jouer et vous permettre de renoncer à l'achat du logement sans pénalité si un prêt répondant à ces conditions vous est refusé.
En revanche, vous ne pourrez pas faire valoir un refus de la banque si vous aviez, par exemple, demandé un prêt d'un montant de 120.000 €, ou avec un taux de 2,10 % sur 15 ans et qu'il vous est refusé. Il convient donc avant de signer le contrat d'avoir une idée de votre financement, et notamment des montants d'apport personnel et de prêt. Nous vous conseillons d'utiliser des calculettes pour faire des simulations vous permettant de monter le plan de financement de votre achat.

Selon la loi Scrivener, si vous avez plusieurs prêts (prêt à taux 0% Plus, Prêt Action-logement, et prêt classique par exemple), chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l'octroi des autres prêts. Cela signifie que si l'un des prêts est refusé, la condition suspensive joue : vous n'êtes plus obligé d'acheter ni de souscrire les autres prêts. Attention : cette règle ne s'applique qu'aux prêts dont le montant est supérieur à 10 % du crédit total.

Quelle durée prévoir pour obtenir son crédit ?

Il est absolument indispensable, comme pour toute condition suspensive, de fixer un délai de réalisation, c'est à dire le délai maximal laissé à l'acheteur pour obtenir ses prêts immobiliers. Selon la loi, la durée de validité de la condition suspensive d'obtention du ou des prêts ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature du compromis de vente. Mais ce délai est beaucoup trop court, car même si vous avez déjà fait le tour des banques, il vous faut le temps de monter votre dossier, de déposer votre demande et d'obtenir votre offre de prêt. Dans un contexte où les établissements de crédit sont beaucoup sollicités, cela prend du temps, il faut donc prévoir un délai suffisant !

Désormais, le délai prévu pour obtenir vos prêts est donc généralement  fixé à 60 jours. Le délai doit en effet être suffisant pour permettre à l'acheteur d'obtenir son prêt, et à défaut, de faire valoir le refus de prêt par la banque à son vendeur.

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Ce modèle de lettre permet à l'acheteur d'un bien immobilier qui a signé un compromis de vente sous condition suspensive, de renoncer à l'achat du bien lorsque cette condition ne s'est pas réalisée.

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