Avant de vous lancer dans un projet immobilier, renseignez-vous sur votre capacité d'emprunt. Ce montant sera déterminant pour vérifier que vous disposez bien des moyens suffisants pour devenir propriétaire. Il se calcule en prenant en compte vos revenus, votre apport personnel, mais aussi de votre capacité d'endettement. Explications.
Quel est le montant maximum de mon prêt immobilier ? La plupart des particuliers qui financent l'achat d'un logement ancien ou neuf par le crédit se posent la question. La réponse tient à la part de vos revenus que vous pouvez consacrer à vos remboursements, à la durée d'emprunt, au taux d’intérêt, à l'apport personnel, mais aussi à tout un ensemble de critères bancaires que vous devrez respecter pour décrocher votre financement. Pour vous aider à faire les bons comptes, nous avons sorti notre calculatrice en ligne et nous sommes paris à la pêche à l’info.
Le plus simple pour savoir combien emprunter en fonction de vos revenus mensuels reste d'utiliser notre simulateur en ligne.
Elle désigne le montant maximum que vous pouvez emprunter à la banque sur une durée précise. La capacité d'emprunt se calcule en prenant en compte des données chiffrées comme vos revenus et ceux du co-emprunteur, votre apport personnel, vos charges, mais aussi votre capacité d'endettement (limitée en France à 35 % des revenus).
D'autres éléments plus factuels viennent également déterminer le montant de la capacité d'emprunt comme le type de prêt (même si en France les taux fixes restent les plus courants), la durée de votre crédit immobilier, votre âge (qui jouera sur le montant de l'assurance) et tout simplement le montant que vous souhaitez rembourser chaque mois.
La capacité d'emprunt et de remboursement vous permettront de connaître la somme que vous pouvez emprunter pour financer votre bien immobilier sans vous ruiner. La capacité d'achat désigne la somme globale que vous pouvez investir pour acheter un bien immobilier.
Vous souhaitez réaliser une simulation rapide de votre capacité d'emprunt ? Appliquer simplement le formule suivante : revenus - charges x 35 / 100
Difficile de répondre à cette question, car si les revenus sont importants dans le calcul de la capacité d'emprunt, d'autres critères rentreront en jeu, notamment le profil de l'acquéreur (seul ou en couple, relevés de comptes impeccables ou découverts réguliers, CDI ou CDD...), mais aussi votre capacité d'endettement ou encore le reste à vivre.
L'emprunteur doit fournir à l'établissement prêteur la liste précise de l'ensemble de ses revenus : les bulletins de salaire, mais aussi les revenus fonciers (uniquement à hauteur de 70 %), les allocations familiales et les éventuelles pensions (retraite, invalidité, alimentaires...). N'oubliez pas non plus les rentes d'une assurance vie.
Pour les personnes ne percevant pas un salaire fixe chaque mois (commerçants, chef d'entreprise, professions libérales), réaliser une estimation mensuelle de vos revenus en vous basant sur le résultat annuel de votre entreprise.
Tout dépendra de leur récurrence. Une prime annuelle basée sur les bénéfices de la société ou de tâches spécifiques sera perçue par les établissements bancaires comme trop aléatoire. Le 13e mois est jugé plus sécurisé par les banques. Son montant pourra rentrer dans les revenus pris en compte pour évaluer votre capacité financière.
Emprunter en deux apparaît, en principe, comme plus facile pour l'obtention d'un prêt. Les revenus des deux personnes sont additionnés pour mesurer votre capacité d'emprunt totale. Vous devrez simplement fournir des justificatifs attestant de votre relation (PACS, Mariage, concubinage...). En fonction de vos revenus, vous pourrez fixer des quotités pour l'assurance différente pour chaque emprunteur. La logique veut que celui qui a les revenus les plus élevés prenne le pourcentage le plus élevé.
Afin de réduire les mensualités du prêt, les particuliers apportent souvent une somme d'argent issue de leur épargne personnelle. Mais le montant de l'apport personnel peut aussi provenir d'une donation familiale, d'une épargne salariale (participation aux bénéfices, intéressement, prêt action logement...). Le montant dépend beaucoup de vos ressources personnelles. Attention à conserver tout de même quelques liquidités pour couvrir les éventuelles mauvaises surprises. L'apport personnel reste l'un des meilleurs moyens d'augmenter sa capacité d'emprunt.
Une fois que le banquier aura estimé votre capacité d'emprunt, il devra également évaluer votre capacité de remboursement. Autrement dit, combien vous pouvez rembourser chaque mois sans risquer d'être à découvert ou de vous surendetter. Ce critère reste essentiel en France. Pour éviter de tomber dans cet engrenage, une limite a été fixée concernant le capital emprunté et les mensualités. Il s'agit du taux d'endettement au-delà duquel vous ne pouvez pas aller. Retenez que les banques considèrent que les meilleurs dossiers restent les profils d'acquéreurs qui sont peu ou jamais à découvert.
Pendant longtemps le taux d'endettement était fixé à 33 % dans l'hexagone. Mais depuis janvier 2021, ce pourcentage a été revu légèrement à la hausse par le Haut Conseil de stabilité financière. Le but ? Permettre aux ménagex d'augmenter leur capacité financière. Pour autant, votre banquier restera surtout vigilant à la stabilité de vos revenus.
Ce taux renvoie à votre capacité à rembourser un crédit. Il se calcule en fonction de vos revenus mensuels et ne peut dépasser 35 % de ses mêmes revenus.
Méthode de calcul. La banque va prendre en compte trois critères pour calculer votre taux d'endettement : vos revenus, vos charges et les mensualités du crédit. Pour l'obtenir de manière rapide, appliquez cette formule : charges + mensualités du prêt / revenus.
Vous gagnez 4 000 € par mois. Vous ne pourrez pas consacrer plus de 1.400 € à votre remboursement d'emprunt. Mais soyez vigilant ,car la banque va tenir compte de vos charges, notamment si vous avez un autre crédit en cours. Ainsi, si vous remboursez le prêt étudiant d'un enfant de 400 € par mois. La base de calcul de la banque ne sera plus 4.000 mais 3.600 €. La mensualité maximale à ne pas dépasser passe à 1.260 €.
Les charges prises en compte dans le calcul du taux d'endettement sont les charges récurrentes. Ainsi certaines de vos charges fixes ne seront pas comptabilisées comme vos factures énergétiques, vos abonnements internet et streamings ou encore les mensualités de votre assurance auto.
Le banquier se concentre sur des prélèvements bien précis : les mensualités d'autres crédits en cours et le versement d'une pension alimentaire, mais aussi le loyer dans certains cas. Dans le cas d'un investissement locatif, le crédit de votre résidence principale ou le loyer deviennent des charges récurrentes.
La durée d'un crédit immobilier est primordiale. Non seulement elle détermine le montant que vous pourrez emprunter, mais elle influe également sur le taux d'intérêt. Plus cette durée est étalée dans le temps et plus vous obtiendrez des mensualités réduites. Mais d'un autre côté, vous devrez souvent emprunter plus et le taux d'intérêt sera lui plus élevé. Il vous faudra donc choisir entre le capital emprunté ou les mensualités.
Pour les banques, la capacité d'emprunt sera également conditionnée à une autre donnée essentielle : le reste à vivre. L'organisme prêteur a besoin de l'estimer pour évaluer votre niveau de vie. Pour le connaître, réaliser le calcul suivant : revenus - charges.
Contrairement au taux d'endettement, le reste à vivre prend en compte l'ensemble des charges fixes (factures et autre abonnement téléphonique) ainsi que les mensualités du crédit. En moyenne, les banques préconisent un montant de 400 € pour une personne célibataire et au moins 800 € pour un couple.
Et le saut de charges ? Si vous êtes locataire, le banquier va évaluer la différence entre le loyer que vous payer chaque mois et les mensualités du prêt que vous venez d'obtenir. Si vous n'avez jamais eu de problème pour payer ce loyer et que la différence entre les deux sommes apparaît comme faible, l'obtention du prêt sera facilitée.