Plus-value immobilière : comment éviter l'impôt ?

Charlie Cailloux
Mis à jour par Charlie Cailloux
le 21 mars 2018
Juriste chez PAP.fr

C’est un cas d’exonération que peu de vendeurs connaissent : la vente d’une résidence secondaire est exonérée d’impôt sur la plus-value si vous utilisez le prix de vente est utilisé pour acheter votre résidence principale !

Je suis locataire à Paris, je donne en location un studio dans le Berry. Si je vends mon studio, je ne paie pas d’impôt sur la plus-value ?

C’est ça ! Ce cas d’exonération a été créé juste pour vous. Si vous vendez une résidence secondaire pour acheter une résidence principale, vous pouvez être exonéré d’impôt sur la plus-value.

Quelles sont les conditions ?

Il y a deux ! D’une part, il ne faut pas que vous ayez été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre dernières années. En gros, il faut que vous soyez en location depuis quatre ans. Deuxième condition : vous devez réinvestir le prix de vente dans l’acquisition de votre résidence principale dans les deux ans qui suivent la vente de la résidence secondaire.

Est-ce que je peux bénéficier de l’exonération deux fois ?

Ah non, la générosité du législateur à ses limites ! Vous ne pouvez bénéficier de l’exonération qu’une seule fois et pour un seul logement. En revanche, vous avez une liberté dans le choix du bien exonéré de taxation : par exemple, vous pouvez choisir d’appliquer la plus-value sur la seconde vente si c’est celle qui génère le plus de plus-value. N’hésitez pas à en discuter en amont avec le notaire ; c’est d’ailleurs lui seul qui est chargé de la question de la plus-value.

C’est ma SCI qui est propriétaire de ma résidence principale... Est-ce que ça marche ?

Bien tenté Loulou ! Mais il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale en nom propre ou par personne interposée, une société civile immobilière par exemple. Vous ne pouvez donc pas bénéficier de l’exonération.

Je peux bénéficier de l’exonération si j’achète ma résidence principale hors de France ?

Oui ! Vous pouvez bénéficier de l’exonération si vous achetez votre résidence principale en France, dans un Etat-membre de l’Union européenne ou dans un Etat-membre de l’EEE ayant signé une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale. En dehors de ces pays, vous ne pouvez pas bénéficier de l’exonération. 

Conclusion : Vous l’avez compris, ce cas d’exonération concerne surtout les jeunes ménages qui n’ont pas eu les moyens d’acheter leur résidence principale là où ils travaillent mais ont réalisé un investissement locatif pour se constituer un apport personnel pour plus tard.

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