Peut-on vendre ou louer un logement de 8 m² ?

Une vidéo pour les propriétaires de petites surfaces aujourd’hui : peut-on vendre, peut-on louer un logement qui fait moins de 9m² mais qui fait plus de 20m³ ?

« Vends petite studette de 8m², 22 m³, 140 000 euros » Est-ce que c'est illégal ?

Non c’est parfaitement légal ! On a le droit de VENDRE ce qu’on veut au prix que l’on veut. Légalement, on ne peut rien reprocher à ce vendeur. 15 ou 20 000 euros du m² pour un bout de chambre, oui on a aussi le droit de trouver ça choquant, bien sûr, ça illustre la crise du logement dans les grandes villes (pas assez de logements, donc des prix à l’achat excessifs, donc des loyers prohibitifs…) Mais c’est légal ! Et bien sûr, personne n’est obligé d’acheter ! Si vous étiez le propriétaire de ce logement, vous aussi, vous essayeriez aussi d’en tirer un bon prix.

En revanche, ce vendeur ne peut pas prétendre que ce tout petit logement de 8 m² sera un bon investissement locatif pour l'acheteur ! Il tromperait l’acquéreur !

Mon logement ne fait pas 9m² mais il fait plus de 20 m³ ! Donc c’est bon ?

Le décret 2002-120 dit que pour être décent, le logement doit avoir une superficie minimale de 9m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m OU un volume habitable d’au moins 20m3. Donc si vous avez 8m² au sol et 22 m³, on pourrait se dire que c’est bon ! MAIS, le problème, c’est qu’on a aussi dans chaque département un règlement sanitaire qui dit : pour être loué le logement doit disposer au moins d’une pièce principale qui fait 9 m²… point ! Il parle pas de volume le RSD. On fait donc face à une contradiction entre les textes ! 

Et La Cour de cassation a tranché cette hésitation dans un arrêt de 2015. Dans cette décision, la Cour de cassation nous dit qu’il faut appliquer la règle la plus stricte, c’est-à-dire le règlement sanitaire départemental ! Et donc, un logement qui fait 8 m² ne peut être loué à titre de résidence principale du locataire même si son volume est supérieur à 20 m3. Voilà pourquoi on ne peut pas dire qu'un logement de 8m² est idéal pour un investissement locatif. Si on s’en tient à cette décision, on ne peut pas le louer ce logement. 

Ceci étant dit, toutes les décisions ne vont pas dans le sens : parfois, les juges disent que le décret décence s’applique en priorité, notamment parce que c’est le texte le plus récent. Ce qu’il faut retenir de tout ça, c’est que c’est très très risqué de louer un logement de moins de 9m2, même si son volume est supérieur à 20m³.

On pourrait également louer ce logement de 8m² à des touristes ?

Oui, car dans ce cas le décret n°2002-120 ne s’applique pas. Mais il faut quand même respecter le règlement sanitaire. Et sur les locaux meublés, il indique que le logement doit faire au moins 7m² s’il est destiné à une personne seule, 9m2 pour deux personnes, 14 m² pour trois personnes, etc. On peut donc louer à un touriste, c'est tout. 

Et puis, vous le savez sûrement, les locations touristiques dans les grandes villes (Paris en tête) sont hyper encadrées : il faut faire un changement d’usage auprès de la mairie, payer un titre de commercialité… C'est compliqué !

Un logement 8m², on ne peut rien en faire ?

Si quand même ! ça peut intéresser une personne qui a besoin d’un pied-à-terre dans la ville ou une personne qui veut y aller installer un de ses enfants pendant ses études… en résumé une personne qui veut lui-même en profiter. Souvent, pour ce type de chambre, on peut trouver une personne intéressée au sein même de l’immeuble, une famille qui a besoin d’une pièce en plus par exemple. Donc oui, on peut trouver un acheteur !