Comment changer de syndic de copro ?

Vous n’êtes pas satisfait de votre syndic de copropriété, il n’est jamais disponible, il ne fait rien, il est trop cher… bref vous voulez en changer. Bon, ça ne se fait pas tout seul, il faut respecter tout une procédure !

Mon syndic n'est jamais disponible. Comment en changer ? 

Cela se passe obligatoirement lors d’une l’assemblée générale. Il y a deux cas ! Soit les copropriétaires décident de ne pas renouveler le mandat du syndic lorsqu’il expire et en désignent un autre dans la foulée.  Soit ils révoquent le syndic en cours de mandat mais uniquement s’il a commis des fautes graves. On va surtout aborder le non-renouvellement du mandat du syndic, c’est quand même le cas le plus fréquent. 

Notons, par ailleurs, que la loi Alur impose une mise en concurrence du mandat du syndic tous les 3 ans.

Comment trouver un syndic plus compétent ? 

Oui, un changement de syndic, ça se prépare ! Et ceux qui doivent se mettre au travail, ce sont les membres du conseil syndical. Il faut aller démarcher d’autres syndics pour connaître leur prestations, leur tarif. Et ça veut dire aussi qu’il faut identifier les caractéristiques et les besoins de la copropriété. Il s'agit d'informations assez basiques finalement : c’est le nombre de lots, le nombre de visites nécessaires, la présence d’un gardien, l’état des finances, les sujets en cours dans l’immeuble (les travaux projetés, les procédures en cours). Vous pourrez ensuite comparer les propositions de chaque syndic. Sachez qu’il existe des courtiers qui peuvent réaliser pour vous la mise en concurrence des différents syndics. 

Comment inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale le non-renouvellement et la désignation d’un nouveau syndic ?  

Il faut formuler sa demande au syndic par courrier recommandé avec accusé de réception avant l’envoi de la convocation à l’assemblée générale. Il faut joindre les projets de contrats de syndic afin que les copropriétaires puissent les étudier avant la tenue de l’assemblée générale. Le plus souvent, c’est le conseil syndical qui propose les contrats de syndic mais tout copropriétaire un peu motivé peut aussi prendre de son temps pour chercher la perle rare et proposer le syndic de son choix !

Ce qui est sûr, c’est qu’il faut notifier rapidement au syndic votre décision de changer de syndic. Il faut que le syndic ait le temps d’inscrire cette requête à l’ordre du jour de l’assemblée générale… Pour être plus précis, il ne faut pas permettre au syndic de cacher derrière la tardiveté de votre demande pour éluder la demande. Si ce n’est pas à l’ordre du jour, on ne peut procéder au vote.   

Comment se déroule l'assemblée générale ?

Comme dans toute assemblée générale, on élit le bureau (c’est-à-dire le président, des scrutateurs et le secrétaire de séance). Puis, le président ouvre la séance et met au vote les questions inscrites à l’ordre du jour. 

On vote chaque contrat de syndic dont celui qui est en place à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble. Si aucun n’obtient la majorité requise, on procède à un second vote à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées (des personnes présentes ou représentées ce jour là). C’est celui qui obtient le plus de voix qui est désigné.

La procédure est très organisée par la loi et il faut la respecter. Si on ne respecte pas à la lettre, le risque c’est que la délibération soit ensuite annulée. 

Comment s’organise la passation de pouvoir entre l’ancien et le nouveau syndic ?  

L'ancien syndic doit transmettre au successeur tous les documents et archives de la copropriété. Il doit transmettre ces informations dans le délai d’un mois suivant l’AG. Dans le délai de deux mois, il doit transférer les fonds qu’il détient après apurement des comptes ainsi que l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat. En cas d’obstruction du syndic précédent, une procédure en référé peut être engagée pour le faire condamner à transmettre sous astreinte.