La servitude de tour d'échelle

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Votre maison ou votre immeuble sont situés à la limite de la propriété des voisins ? Vous ne disposez pas de la place nécessaire pour y poser une échelle afin d'y réaliser des travaux ? Comment faire pour effectuer les travaux de réparation ou d'entretien ? Pour cela, il est nécessaire de passer sur la propriété voisine. C'est ce que l'on appelle "la servitude de tour d'échelle". Comment ça marche ? Pour quels travaux ?

La servitude de tour d'échelle permet de disposer d'un accès temporaire sur la propriété des voisins pour effectuer des travaux nécessaires sur sa propre maison ou son immeuble construits très proches de la limite séparative, et qu'on ne peut pas effectuer à partir de chez soi. Il s'agit de pouvoir poser une échelle, voir des échafaudages, dans le jardin ou la cour du voisin pour atteindre son propre mur.

Cette servitude, qui permet d'avoir un droit de passage temporaire chez son voisin pour réaliser ses propres travaux, ne résulte d'aucun texte de loi. Elle fait partie des obligations de bon voisinage, à condition de n'y recourir qu'à défaut d'autre solution, car on ne peut l'imposer à ses voisins que d'une manière très limitée ! C'est la jurisprudence qui en a progressivement délimité les contours en précisant dans quels cas on pouvait en bénéficier.

Cela ne concerne pas les murs mitoyens dont la propriété est partagée par moitié par chacun des propriétaires de part et d'autre et que chacun des deux doit entretenir.

Pour quels biens peut-on invoquer la servitude de tour d'échelle ?

On peut demander à passer chez son voisin pour réaliser des travaux sur une construction existante comme une maison, un immeuble, un garage... situés très près de la limite séparative et seulement si toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi s'est révélée impossible.

Par conséquent, on ne peut pas imposer à son voisin de passer chez lui en invoquant la servitude de tour d'échelle, s'il est possible de réaliser ces travaux à partir de chez soi, même s'il serait plus économique, ou beaucoup plus simple et rapide de réaliser ces travaux en passant chez son voisin.

En revanche, vous pouvez quand même demander à votre voisin de passer chez lui pour réaliser vos travaux alors même qu'il existe une autre solution et que celle-ci présente un coût disproportionné par rapport à la valeur des travaux. Dans ce cas, votre voisin risque de commettre un abus de droit en s'y opposant.

Pour quels travaux peut-on utiliser le droit à la servitude de tour d'échelle ?

Ce « droit » est en réalité limité aux travaux d'entretien ou de réparation indispensables tels qu'un ravalement, la réparation d'une façade, d'un toit... afin de pouvoir maintenir le bien concerné en bon état. Comme cette servitude représente une atteinte à la propriété, la jurisprudence la réserve aux constructions déjà existantes à condition que cela ne provoque pas une gêne excessive pour le voisin qui la subit.

Si vous envisagez, par exemple, de transformer votre garage ou votre grange en habitation et de solliciter pour cela le droit de passer chez votre voisin, celui-ci peut refuser car ces travaux ne sont des travaux indispensables pour l'entretien de votre bien.

A quelles conditions peut-on imposer la servitude de tour d'échelle à ses voisins ?

Si, finalement, vous devez recourir à cette servitude, il faut alors définir quelles vont être les modalités de passage, la marge d'empiètement et le temps des travaux, car le lieu de passage doit être délimité et la durée d'intervention limitée au temps nécessaire à la réalisation des travaux. Par ailleurs, ce passage sur la propriété voisine ne doit pas représenter un préjudice disproportionné par rapport à l'intérêt que ces travaux représentent. Si vous les réalisez malgré tout, alors qu'ils provoquent une gêne manifeste pour vos voisins et que vous provoquez des dégâts : la haie est abîmée, une branche d'arbre cassée, la gazon a été endommagé sous un échafaudage, etc, vous devrez proposer une indemnité adaptée à la gêne occasionnée et au dommage causé à votre voisin.

Comment établir la servitude de tour d'échelle ?

Avant d'envisager vos travaux vous allez demander son accord à votre voisin, car cette servitude s'établit de façon amiable. Mieux vaut formaliser votre accord par écrit en précisant la nature des travaux, la date à laquelle ils vont avoir lieu, leur durée ainsi que les précautions à prendre pour ne pas endommager le terrain. Si la gêne subie par votre voisin n'est pas négligeable, vous pouvez également prévoir une indemnité à lui verser pour le trouble de jouissance et prévoir aussi les conditions de réparation des éventuelles dégradations occasionnées.

Pour éviter toute mauvaise surprise à l'issue des travaux, il est également conseillé d'établir un constat des lieux avant et après travaux, et de vous engager à remettre les lieux en bon état.

Parfois cette servitude a été prévue et inscrite dans un contrat : dans votre titre de propriété par exemple, ou dans le règlement de copropriété de l'immeuble si cela concerne, par exemple, un passage par la cour commune. Il est donc toujours conseillé de relire votre titre de propriété et de vérifier si cette servitude est déjà établie.

Peut-on refuser le droit de réaliser des travaux à partir de chez soi à son voisin ?

Votre voisin peut s'y opposer si les travaux envisagés ne remplissent pas les critères définis par la jurisprudence.

Si votre demande est justifiée et que votre voisin refuse, malgré tout, vous pouvez, dans un premier temps, formaliser votre demande par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en précisant qu'il s'agit de travaux indispensables et que vous ne pouvez pas passer par un autre endroit pour les effectuer.  

Si votre voisin maintient son refus, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice. En cas d'échec de ces tentatives de conciliation amiable, seul le juge peut alors trancher et décider si le refus est abusif ou non. Il peut décider d'autoriser ponctuellement votre voisin à passer chez vous si les travaux de réparation sont indispensables et/ou urgents dès lors que c'est le seul moyen de les réaliser, et que cela n'occasionne pas une gêne excessive. Dans ce cas, il peut également fixer l'indemnisation due pour le trouble de jouissance occasionné s'il l'estime justifiée.

Attention aux refus abusifs cependant !
Si le juge estime que le refus de votre voisin est manifestement abusif et que votre demande est fondée, il peut non seulement lui imposer de subir le tour d'échelle, mais également de vous verser des dommages et intérêts.

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