La servitude de tour d'échelle
Votre maison ou votre immeuble sont situés à la limite de la propriété des voisins ? Vous ne disposez pas de la place nécessaire pour y poser une échelle afin d'y réaliser des travaux ? Comment faire pour effectuer les travaux de réparation ou d'entretien ? Pour cela, il est nécessaire de passer sur la propriété voisine. C'est ce que l'on appelle " la servitude de tour d'échelle ". Comment ça marche ? Pour quels travaux ?

- Pour quels biens peut-on invoquer la servitude de tour d'échelle ?
- Pour quels travaux peut-on utiliser le droit à la servitude de tour d'échelle ?
- A quelles conditions peut-on imposer la servitude de tour d'échelle à ses voisins ?
- Comment établir la servitude de tour d'échelle ?
- Peut-on refuser le droit de réaliser des travaux à partir de chez soi à son voisin ?
La servitude de tour d'échelle permet de disposer d'un accès temporaire sur la propriété des voisins pour effectuer des travaux nécessaires sur sa propre maison ou son immeuble construits très proches de la limite séparative, et qu'on ne peut pas effectuer à partir de chez soi. Il s'agit de pouvoir poser une échelle, voir des échafaudages, dans le jardin ou la cour du voisin pour atteindre son propre mur.
Cette servitude, qui permet d'avoir un droit de passage temporaire chez son voisin pour réaliser ses propres travaux, ne résulte d'aucun texte de loi. Elle fait partie des obligations de bon voisinage, à condition de n'y recourir qu'à défaut d'autre solution, car on ne peut l'imposer à ses voisins que d'une manière très limitée ! C'est la jurisprudence qui en a progressivement délimité les contours en précisant dans quels cas on pouvait en bénéficier. Cela ne concerne pas les murs mitoyens dont la propriété est partagée par moitié par chacun des propriétaires de part et d'autre et que chacun des deux doit entretenir.
Pour quels biens peut-on invoquer la servitude de tour d'échelle ?
On peut demander à passer chez son voisin pour réaliser des travaux sur une construction existante comme une maison, un immeuble, un garage... situés très près de la limite séparative et seulement si toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi s'est révélée impossible.
Par conséquent, on ne peut pas imposer à son voisin de passer chez lui en invoquant la servitude de tour d'échelle, s'il est possible de réaliser ces travaux à partir de chez soi, même s'il serait plus économique, ou beaucoup plus simple et rapide de réaliser ces travaux en passant chez son voisin.
En revanche, vous pouvez quand même demander à votre voisin de passer chez lui pour réaliser vos travaux alors même qu'il existe une autre solution et que celle-ci présente un coût disproportionné par rapport à la valeur des travaux. Dans ce cas, votre voisin risque de commettre un abus de droit en s'y opposant.
Pour quels travaux peut-on utiliser le droit à la servitude de tour d'échelle ?
Ce "droit" est en réalité limité aux travaux d'entretien ou de réparation indispensables, tels qu'un ravalement, la réparation d'une façade, d'un toit... afin de pouvoir maintenir le bien concerné en bon état. Comme cette servitude représente une atteinte à la propriété, la jurisprudence la réserve aux constructions déjà existantes à condition que cela ne provoque pas une gêne excessive pour le voisin qui la subit.
La jurisprudence admet très restrictivement en revanche d'imposer cette servitude pour la construction d'un nouveau bâtiment, et la refuse si les travaux créent une gêne disproportionnée au voisin qui doit subir cette servitude de tour d'échelle ou si une intervention sur le terrain voisin n'est pas indispensable pour réaliser le projet. Et ce, même si celui qui réclame le droit à cette servitude a obtenu un permis de construire pour bâtir sa nouvelle construction. Avant d'envisager un tel projet il faut donc s'interroger sur la gêne provoquée au voisin concerné, et sur lutilité des travaux nécessitant le tour déchelle. En revanche, la jurisprudence admet de l'accorder pour une construction nouvelle afin d'y effectuer des travaux de finition nécessaires et urgents, comme la pose d'un enduit protecteur sur un mur pignon par exemple.
La jurisprudence tranche donc au cas par cas, en fonction des circonstances.
Si vous envisagez, par exemple, de transformer votre garage ou votre grange en habitation et de solliciter pour cela le droit de passer chez votre voisin, celui-ci peut refuser car ces travaux ne sont des travaux indispensables pour l'entretien de votre bien.
A quelles conditions peut-on imposer la servitude de tour d'échelle à ses voisins ?
Si, finalement, vous devez recourir à cette servitude, il faut alors définir quelles vont être les modalités de passage, la marge d'empiètement et le temps des travaux, car le lieu de passage doit être délimité et la durée d'intervention limitée au temps nécessaire à la réalisation des travaux. Par ailleurs, ce passage sur la propriété voisine ne doit pas représenter un préjudice disproportionné par rapport à l'intérêt que ces travaux représentent. Si vous les réalisez malgré tout, alors qu'ils provoquent une gêne manifeste pour vos voisins et que vous provoquez des dégâts : la haie est abîmée, une branche d'arbre cassée, le gazon a été endommagé sous un échafaudage, etc, vous devrez proposer une indemnité adaptée à la gêne occasionnée et au dommage causé à votre voisin.
Comment établir la servitude de tour d'échelle ?
Avant d'envisager vos travaux vous allez demander son accord à votre voisin, car cette servitude s'établit de façon amiable. Mieux vaut formaliser votre accord par écrit en précisant la nature des travaux, la date à laquelle ils vont avoir lieu, leur durée ainsi que les précautions à prendre pour ne pas endommager le terrain. Si la gêne subie par votre voisin n'est pas négligeable, vous pouvez également prévoir une indemnité à lui verser pour le trouble de jouissance et prévoir aussi les conditions de réparation des éventuelles dégradations occasionnées.
Pour éviter toute mauvaise surprise à l'issue des travaux, il est également conseillé d'établir un constat des lieux avant et après travaux, et de vous engager à remettre les lieux en bon état. Parfois cette servitude a été prévue et inscrite dans un contrat : dans votre titre de propriété par exemple, ou dans le règlement de copropriété de l'immeuble si cela concerne, par exemple, un passage par la cour commune. Il est donc toujours conseillé de relire votre titre de propriété et de vérifier si cette servitude est déjà établie.
Peut-on refuser le droit de réaliser des travaux à partir de chez soi à son voisin ?
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Pour fixer le prix de vente, il suffit de regarder le prix des biens comparables qui sont en vente
On fixe le prix de vente de son appartement ou de sa maison uniquement par comparaison avec les annonces de biens similaires en vente dans la même zone géographique.
VRAI FAUXPour estimer le juste prix de votre logement, il faut non seulement regarder les annonces de biens similaires proposés à la vente dans le même quartier ou la même ville, mais aussi et surtout les prix des dernières ventes réalisées à proximité. Pour compléter ces éléments, vous pouvez utiliser l'outil d'estimation gratuite de PAP :
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Une bonne annonce doit être précise, concise, fidèle à la réalité et illustrée
Pour que votre annonce soit efficace, elle doit décrire précisément le bien vendu, être concise, fidèle à la réalité et illustrée (photos, visite virtuelle si possible)
VRAI FAUXEn effet, l'annonce doit permettre à l'acheteur de se faire une idée précise de votre appartement ou de votre maison en lisant la description qui doit être fidèle à la réalité. L'illustration est indispensable pour lui permettre de découvrir votre logement avec des photos claires et lumineuses. Et, si possible, avec la visite virtuelle qui permet aux acheteurs de découvrir et de circuler dans votre logement.
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Il n'y a rien de spécial à faire pour préparer les visites
Il n'y a pas de préparatifs particuliers à effectuer par le vendeur avant de recevoir les personnes intéressées pour visiter son logement.
VRAI FAUXLe vendeur a intérêt : à présenter le logement sous son meilleur jour : rangements et ménage pour une présentation soignée. Et à préparer tous les documents et les informations qui pourraient intéresser les visiteurs : le dossier de diagnostics techniques avec le DPE qui les renseigne sur sa consommation énergétique, le descriptif du bien et du quartier préparé par le vendeur, le montant des charges de copropriété et des travaux le cas échéant, le montant de la taxe foncière.
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Le vendeur qui accepte l'offre d'un acheteur s'engage à lui vendre le logement
Une fois que le vendeur a accepté l'offre d'achat d'un acheteur, il ne peut plus changer d'avis.
VRAI FAUXLe vendeur a toujours intérêt à prendre un peu de temps pour étudier les différentes offres qu'il reçoit, car une fois qu'il a accepté une offre, il ne peut plus faire machine arrière. Il n'a aucun droit de rétractation. Une fois qu'il a accepté une offre, même s'il reçoit une offre plus avantageuse postérieurement, il ne peut pas l'accepter, car il est engagé à vendre à l'acheteur dont il a accepté l'offre.
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Il est possible de faire appel au notaire de son choix pour une vente
Le vendeur et l'acheteur peuvent-ils choisir librement un notaire pour la vente du logement ?
VRAI FAUXVous pouvez faire appel au notaire de votre choix, même si son étude se trouve dans un autre département que le bien vendu. Le vendeur et l'acheteur peuvent choisir un notaire commun, ou au contraire choisir chacun leur notaire. Dans ce cas, les 2 notaires se partagent les tâches et les émoluments qui leur reviennent. Par conséquent, cela n'engendre aucun surcoût puisque leur rémunération est tarifée en fonction du prix de vente du bien. Et les frais de notaire restent à la charge exclusive de l'acheteur.
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La vente se passe en 2 étapes : la promesse de vente puis l'acte de vente définitif
La vente d'un logement se fait en 2 temps : d'abord en signant un avant-contrat (la promesse de vente), puis environ 3 mois plus tard en signant l'acte de vente définitif
VRAI FAUXLa vente d'un logement se passe en effet en 2 temps :
- Dans un 1er temps la signature d'un avant-contrat : une promesse de vente ou un compromis de vente qui contient toutes les conditions de la vente, y compris les pièces annexes (dossier de diagnostics techniques, pré-état daté et documents de copropriété...)
- Puis dans un 2e temps, environ 3 mois plus tard, la signature de l'acte de vente définitif : c'est ce jour-là que se fait le transfert définitif de propriété à l'acheteur qui reçoit les clés de la part du vendeur.
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Votre voisin peut s'y opposer si les travaux envisagés ne remplissent pas les critères définis par la jurisprudence. Si votre demande est justifiée et que votre voisin refuse, malgré tout, vous pouvez, dans un premier temps, formaliser votre demande par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en précisant qu'il s'agit de travaux indispensables et que vous ne pouvez pas passer par un autre endroit pour les effectuer.
Si votre voisin maintient son refus, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice. En cas d'échec de ces tentatives de conciliation amiable, seul le juge peut alors trancher et décider si le refus est abusif ou non. Il peut décider d'autoriser ponctuellement votre voisin à passer chez vous si les travaux de réparation sont indispensables et/ou urgents dès lors que c'est le seul moyen de les réaliser, et que cela n'occasionne pas une gêne excessive. Dans ce cas, il peut également fixer l'indemnisation due pour le trouble de jouissance occasionné s'il l'estime justifiée.
Attention aux refus abusifs cependant !
Si le juge estime que le refus de votre voisin est manifestement abusif et que votre demande est fondée, il peut non seulement lui imposer de subir le tour d'échelle, mais également de vous verser des dommages et intérêts.
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