Hériter d'un logement loué

Lors d'une succession, il est fréquent qu'un bien immobilier se retrouve partagé entre les différents héritiers. Soit chacun se retrouve propriétaire d'une quote-part indivise du bien, c'est une indivision. Dans ce cas, chacun possède une partie du bien en pleine propriété. Soit le bien est au contraire démembré : il est partagé entre des nus-propriétaires et des usufruitiers. C'est souvent le cas lorsqu'un parent avait de son vivant fait donation de la nue-propriété d'un bien à ses enfants en en conservant l'usufruit. A son décès, les enfants héritent chacun d'une quote-part de l'usufruit du bien.

Si le logement dont vous héritez est loué, que va-t-il se passer ? Pourrez-vous reprendre le logement pour l'habiter ? Le vendre ? Et si vous poursuivez la location, qui percevra les loyers ? Qui assistera aux assemblées générales de copropriétaires et paiera les charges ? Qui aura le pouvoir de décider de son éventuelle revente ?

Que se passe-t-il pour le locataire ?

Quel que soit le bail signé entre le défunt et le locataire, vous devez le respecter. L'article 1742 du Code civil précise en effet : « le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. »

Toutefois, voici quelques précautions à prendre :

• relire le bail pour vérifier : de quel type de contrat il s'agit (location « vide » ou location meublée), la date d'échéance du loyer, le montant de la provision des charges perçues par rapport aux charges réellement dues (ces charges sont-elles au réel ou au forfait ?), ainsi que la date de révision du loyer, le montant du dépôt de garantie, et la date à laquelle se termine le bail ;
• vérifier que le locataire a toujours payé ses loyers et, si ce n'est pas le cas, lui réclamer le solde ;
• vérifier que le locataire a souscrit une assurance multirisque habitation et en a fourni une attestation dans l'année au propriétaire ;
• informer le locataire du changement de propriétaire du fait du décès du propriétaire et lui donner vos coordonnées en tant que nouveau propriétaire par lettre recommandée, afin qu'il puisse vous payer, vous signifier son congé, vous faire part de travaux, etc.
• actualiser la caution : si le loyer et les charges étaient garantis par une caution, il est préférable de remplacer le nom du bénéficiaire de la caution par votre nom. Toutefois, cette formalité n'est pas obligatoire car aujourd'hui, contrairement à la jurisprudence ancienne, la caution vous profiterait en cas de défaillance du locataire. Mais sa mise en oeuvre pourrait être retardée du fait que le nom du bénéficiaire n'est pas le vôtre.

Pour ce qui est de reprendre ce logement pour l'habiter ou le vendre , vous l'avez compris, vous devez attendre la fin du bail. Soyez attentif au délai pour donner congé et respectez les modalités pour signifier la fin de la location, car ce ne sont pas les mêmes selon qu'il s'agit d'une location « vide » ou d'une location meublée. Pour vous aider, vous pouvez télécharger gratuitement notre modèle de congé.

Attention toutefois, selon que vous ayez hérité de la nue-propriété ou au contraire de l'usufruit d'un bien, vous n'avez pas les mêmes droits sur le logement.

Les droits et obligations de l'usufruitier

L'usufruitier est celui qui a le droit d'utiliser et de récolter les revenus ou les fruits (d'où le terme d'« usufruit ») d'un bien, sans en avoir la pleine propriété. C'est donc lui qui est l'interlocuteur du locataire et le seul à encaisser les loyers. Il les déclare sur sa déclaration d'impôts sur le revenu. Il peut déduire de leur montant les charges et les travaux dont il s'est chargé.

Si le locataire doit assurer les menues réparations et les dépenses d'entretien courant du logement, c'est à l'usufruitier de prendre en charge les travaux nécessaires à la conservation du bien (ravalement, entretien des chéneaux, ramonage, changement des fenêtres, etc.), et ceux qui permettent d'entretenir le logement en bon état vis-à-vis du locataire. Un nu-propriétaire qui verrait son bien se dégrader peut contraindre l'usufruitier à faire ces réparations. En revanche les grosses réparations, celles qui concernent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, sont à la charge du nu-propriétaire.

L'usufruitier peut bénéficier d'un crédit d'impôts pour les travaux d'économie d'énergie tels que : l'installation d'une chaudière à condensation, d'une pompe à chaleur (autre que air/air), de panneaux photovoltaïques ou d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable... Ce crédit d'impôts oscille entre 10 et 32 % du prix des travaux selon la nature des équipements.

Si le logement vient à se libérer, l'usufruitier pourra habiter le logement. Avant de rentrer dans les lieux, il aura intérêt à faire, contradictoirement avec le nu-propriétaire, un état des lieux et un inventaire si le bien est meublé.

L'usufruitier peut aussi remettre en location le logement, fixer et percevoir le loyer, renouveler le bail, et tout cela sans demander aucune autorisation au nu-propriétaire (sauf pour un bail rural, commercial ou précaire, et pour un bail de plus de 9 ans).

L'usufruitier possède les mêmes droits de vote que le nu-propriétaire. Ils doivent donc se mettre d'accord pour désigner celui d'entre eux qui va assister aux assemblées générales pour voter les décisions et en informer le syndic pour qu'il puisse lui adresser la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires.

A défaut, et en cas de désaccord entre les usufruitiers et les nu-propriétaires pour désigner l'un d'entre eux, le président du tribunal de grande instance désignera un représentant commun.

Le locataire paye la taxe d'habitation tandis que l'usufruitier paye la taxe foncière. Si le bien vient à ne plus être loué, c'est toujours l'usufruitier qui paiera ces taxes, même s'il n'occupe pas le bien.

Les droits et obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire n'est pas en contact direct avec le locataire, il ne perçoit pas ses loyers, il ne peut mettre fin au bail et ne peut pas exiger d'occuper le logement.

Si jamais il souhaitait vendre le logement, il lui faudrait l'accord du ou des usufruitiers. Toutefois, il peut décider de vendre sa quote-part de nue-propriété, mais en pratique c'est quasiment impossible du fait des droits conjugués de l'usufruitier et, dans le cas d'un logement loué, de ceux du locataire en place qui ne sont pas remis en question par les changements de propriétaires en cours de bail. Il est difficile, dans ces conditions, d'arriver à trouver un acquéreur.

Il doit payer les grosses réparations, celles qui concernent la structure du bâtiment (réfection du clos et du couvert, soit la toiture, les murs périphériques et porteurs, les murs de soutènement, les planchers, les clôtures), mais l'usufruitier ne peut pas l'y contraindre. Si de tels travaux sont nécessaires alors que le logement est loué, c'est l'usufruitier qui est tenu vis-à-vis du locataire d'effectuer ces réparations sans pouvoir contraindre le nu-propriétaire ni à les effectuer ni à les lui rembourser.

Le nu-propriétaire n'a pas de revenus à déclarer au titre de cet immeuble dans la mesure où c'est l'usufruitier qui perçoit les loyers, et non lui. Cependant, les dépenses de grosses réparations qu'il prend en charge sont imputables sur ses autres revenus fonciers, ou même sur son revenu global dans une certaine limite, dès lors qu'il a reçu la nue-propriété du bien par héritage ou par donation consentie entre parents jusqu'au 4e degré.

Dans les immeubles en copropriété, le nu-propriétaire possède les mêmes droits de vote que l'usufruitier. Ils doivent donc s'entendre pour désigner celui d'entre eux qui va assister aux assemblées générales et en informer le syndic pour qu'il lui adresse la convocation.

A défaut, et en cas de désaccord entre les usufruitiers et les nus-propriétaires pour désigner l'un d'entre eux, le président du tribunal de grande instance désignera un représentant commun.

Les charges de copropriété doivent en principe être réparties entre le nu-propriétaire et l'usufruitier selon le critère suivant : les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire et les réparations pour la conservation du bien sont à la charge de l'usufruitier. En pratique, les règlements de copropriété prévoient souvent que le nu-propriétaire et l'usufruitier sont solidaires du paiement des charges, ce qui évite au syndic d'avoir à distinguer entre les différents postes de charges.

La bonne idée : une convention d'usufruit

Nus-propriétaires et usufruitiers peuvent signer une convention d'usufruit réglant leur mode de gestion du bien. C'est déjà une bonne solution lors de l'héritage d'un bien libre mais encore plus nécessaire en cas de bien loué. Des clauses concernant les travaux d'entretien, de réparation, les travaux d'amélioration, la gestion de la copropriété, la vente du bien libre ou occupé seront établies et éviteront les conflits ultérieurs.

Vous héritez d'un bien loué en indivision

Comme lors d'un héritage avec démembrement de propriété, il faut signaler ce changement de propriétaire au locataire en place et lui donner les coordonnées d'un indivisaire à qui il pourra s'adresser, verser son loyer, ou faire parvenir tout courrier, comme sa lettre de congé par exemple.

Un représentant de l'indivision

Lorsque les héritiers héritent d'un bien loué, l'un d'entre eux, le plus compétent ou le plus disponible, peut proposer de s'occuper de la gestion des biens. Cependant, il ne pourra effectuer aucun acte d'importance (par exemple, renouveler le bail) sans un mandat express. Il est donc conseillé aux indivisaires de se mettre d'accord afin de donner à l'un d'entre eux un mandat pour gérer le bien. Cette décision est prise à la majorité des 2/3 des indivisaires. A défaut, il faut chaque fois obtenir l'accord des deux tiers des indivisaires pour décider des actes de gestion courante comme : conclure un bail d'habitation, ou encore entreprendre des travaux d'entretien ou d'amélioration.

En revanche, tout héritier peut prendre seul des mesures conservatoires. Comme mener une action contre un locataire mauvais payeur ou bien effectuer des réparations urgentes, ou encore souscrire un contrat d'assurance incendie. Pour leur financement, la personne qui en a décidé peut employer l'argent de l'indivision ou bien avancer cet argent et se faire rembourser.

Les revenus appartiennent à tous

En principe, les revenus de l'indivision, comme les loyers encaissés, par exemple, sont communs et indivis. Ils appartiennent indistinctement à tous les membres de l'indivision et accroissent la masse commune des biens qui seront à partager.

Cas particulier : le bien est occupé par l'un des indivisaires

Si un indivisaire occupe un logement tombé dans l'indivision, les indemnités versées en guise de loyers iront naturellement dans l'indivision ; si ce montant a été sous-évalué, le manque à gagner pourra être défalqué de la somme revenant à l'indivisaire privilégié. Ce manque à gagner est calculé à partir de la création de l'indivision et non, par exemple, du temps où un usufruitier avait consenti cette libéralité puisqu'il était libre de faire ce qu'il entendait de son bien.