Quelles autorisations pour un changement de destination d'un bâtiment ?

Cécile Nlend
Publié par Cécile Nlend
le 11 août 2023
Juriste chez PAP.fr

Changer la destination d'un bâtiment peut ouvrir de nouvelles possibilités, mais nécessite des autorisations spécifiques. Plongeons ensemble dans le labyrinthe administratif de ce processus pour vous guider pas à pas.

Le changement de destination doit être autorisé par le règlement de copropriété.
Le changement de destination doit être autorisé par le règlement de copropriété. © Bim/GettyImages

Qu'est-ce qu'un changement de destination d'un bien ?

Le changement de destination consiste à modifier l'affectation de tout ou partie d'un bâtiment. Par exemple, vous souhaitez transformer un commerce en habitation ou inversement. Le changement de destination d'un bien peut impliquer des travaux pour adapter le bâtiment à sa nouvelle utilisation.

Quelle différence entre changement d'usage et changement de destination d'un local ?

Le changement de destination ne concerne que le bien et non la personne du propriétaire. À l'inverse, un changement d'usage ou d'affection est attribué à titre personnel. Il ne peut être cédé sauf lors des transformations d'affectation avec compensation.

Le changement de destination

Lorsqu'un immeuble est construit, il l'est pour une destination précise qui doit être définie dans le permis de construire. Il y a 5 catégories de destination qui chacune ont des sous-destinations.

Le changement de destination consiste à modifier l'affectation d'origine ou actuelle de l'immeuble pour une nouvelle destination. Cela nécessite une autorisation d'urbanisme auprès de la mairie. Si l'immeuble concerné se trouve en copropriété, vous devez également obtenir l'autorisation de l'assemblée générale de votre copropriété. Si le demandeur est locataire, il doit avant d'entamer les démarches ci-dessus obtenir l'accord de son bailleur.

Destinations Sous-destinations
Résidentiel Logement : individuel ou collectif (usage principal, secondaire ou occasionnel)
Hébergement (Résidences ou foyers avec service)
Commerce et activités de service Artisanat et commerce de détail
Restauration
Commerce de gros
Activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle
Cinéma
Hôtels
Autres hébergements touristiques
Activités des secteurs secondaire ou tertiaire Industrie
Entrepôt
Bureau
Centre de congrès et d'exposition
Cuisine dédiée à la vente en ligne
Équipements d'intérêt collectif et services publics Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés
Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés
Établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale
Salles d'art et de spectacles
Équipements sportifs
Lieux de culte
Autres équipements recevant du public
Exploitation agricole et forestière Exploitation agricole
Exploitation forestière

Le changement d'usage d'un bien immobilier

Le changement d'usage consiste à transformer un local à usage d'habitation en un local professionnel ou commercial. Le changement d'usage peut être motivé par des raisons différentes.

Passer d'un usage résidentiel à non résidentiel

Le bien utilisé à usage résidentiel est converti à un usage commercial ou professionnel. C'est le cas par exemple lorsqu'on transforme un logement en bureau ou en magasin. Le changement d'usage est soumis à une autorisation préalable des autorités locales et ne doit pas être exclu par le règlement de copropriété.

  • Le changement d'un usage non résidentiel en résidentiel : un local commercial ou professionnel est transformé en un logement.
  • Le changement d'usage pour transformer un logement destiné à un usage d'habitation à un usage de location meublée de courte durée.

L'autorisation de changement d'usage est obligatoire pour les logements situés dans une commune de plus de 200 000 habitants ou pour toute commune qui en fait la demande par décision du conseil municipal ou de la communauté de communes. Ce changement d'usage peut nécessiter une télédéclaration qui peut s'accompagner d'une autorisation simple ou avec compensation. Un nombre croissant de communes adopte des réglementations contraignantes pour la transformation de logements en locations saisonnières. Il est donc indispensable de se renseigner auprès de sa commune sur les obligations réglementaires pour pouvoir transformer un logement en meublé de tourisme.

⚠️ L'autorisation des autorités locales pour un changement d'usage est subordonnée au fait qu'un règlement de copropriété n'exclue pas la location de courte durée dans l'immeuble.

Si vous habitez dans le local où vous exercez votre activité professionnelle ou si vous souhaitez louer une partie de votre résidence principale en meublé de tourisme, vous n'avez pas besoin d'autorisation de changement d'usage à condition que vous n'y receviez pas de clientèle ou de marchandises.

Comment effectuer un changement de destination ?

Le changement d'affectation : passer d'un usage d'habitation à un usage commercial

Le changement d'affectation d'un immeuble à usage d'habitation fait référence à la modification de l'utilisation prévue d'un bâtiment résidentiel. Cela signifie que l'immeuble, qui était initialement destiné à être utilisé comme logement, sera utilisé à des fins commerciales, industrielles ou mixtes.

🙋‍♀️ Le changement d'affectation peut nécessiter, un permis ou une autorisation pour être effectif. Les autorités locales, telles que les municipalités ou les administrations de l'urbanisme, sont généralement responsables de la délivrance de ces autorisations.

Dans certains cas, le changement d'affectation peut être soumis à des restrictions spécifiques. Certaines zones résidentielles peuvent avoir des limitations sur les activités commerciales ou industrielles afin de préserver la tranquillité du quartier. Dans ce cas, obtenir une dérogation ou une exemption pourrait être nécessaire.

  1. Vérifiez les règles locales : consultez le plan local d'urbanisme (PLU) ou renseignez-vous auprès des services d'urbanisme de votre commune pour connaître les règles et les exigences spécifiques pour un changement de destination.
  2. Obtenez les autorisations nécessaires : selon la nature du changement et les réglementations en vigueur, vous devrez peut-être obtenir des permis ou des autorisations spécifiques. Cela peut inclure une déclaration préalable, un permis de construire et/ou des autorisations de changement d'affectation.
  3. Assurez-vous que le bien répond aux normes de sécurité, de construction et d'accessibilité exigées pour l'usage commercial auquel vous le destinez.
  4. Dans certains cas, un changement de destination peut générer des troubles de voisinage en termes de bruit, de trafic, etc. Il peut être nécessaire de prendre des mesures en amont pour les prévenir.
  5. Le changement d'affectation peut avoir des implications fiscales. Il peut entraîner une modification de la valeur locative, des taxes foncières, ou d'autres obligations fiscales. Pour éviter de mauvaises surprises, évaluez le surcoût avant.
  6. Respect des contrats et des règles de copropriété : Si le bien immobilier est en copropriété ou en lotissement, vérifiez si le changement d'affectation est permis sans enfreindre ces règles.
  7. Engagement professionnel : Pour certains types d'activités commerciales spécifiques (par exemple, les professions réglementées comme les cabinets médicaux), il peut être nécessaire d'obtenir des autorisations supplémentaires des organismes professionnels concernés.

Comment transformer un garage en habitation ?

La transformation d'un garage en habitation nécessite de déposer une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire à la mairie.

🚖 Si le garage que vous souhaitez transformer a plus de 5 m² de surface close, et que ça entraîne une modification de façade extérieure en posant une fenêtre par exemple, c'est une déclaration préalable de travaux qu'il sera nécessaire de déposer.

Le Plan local d'urbanisme (Plu) peut inclure des directives particulières

Vous devez tenir compte du plan local d'urbanisme ; il peut comporter des règles spécifiques sur les aires de stationnement. En transformant votre garage, vous supprimez une place de stationnement. Il peut être nécessaire de devoir installer une autre place sur votre terrain en remplacement de la surface transformée.

Comment faire un changement de destination sans travaux ?

Si le projet nécessitant un changement de destination n'entraîne pas de modifications de l'aspect extérieur et/ou des structures porteuses du bâtiment, le propriétaire doit simplement obtenir une déclaration préalable.

Pour effectuer un changement de destination sans travaux, il est toujours préférable de consulter les règles spécifiques de votre commune. Dans certains cas, des changements mineurs d'utilisation peuvent être autorisés sans travaux majeurs, cela dépendra des réglementations locales et de la destination d'origine et de destination envisagée.

Quelle majorité pour un changement de destination en copropriété ?

En copropriété, vous devez consulter le règlement de copropriété pour vérifier que l'usage envisagé ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble (habitation exclusivement, activité professionnelle autorisée...). Pour qu'un changement de destination d'un lot en copropriété soit approuvé, il doit obtenir une double majorité. La majorité requise dépend du type de changement de destination envisagé.

🙋‍♀️ La double majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965

Elle concerne les changements de destination qui n'affectent pas les parties communes de l'immeuble et qui ne modifient pas la destination de l'immeuble dans son ensemble. Le projet de changement de destination doit recueillir à la fois la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée générale et la majorité des tantièmes des copropriétaires présents ou représentés.

🙋‍♀️🙋‍♀️ Double majorité absolue de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965

Les changements de destination qui affectent les parties communes ou modifient la destination de l'immeuble dans son ensemble, doivent recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents, et la majorité des tantièmes de tous les copropriétaires.

Comment connaître la destination d'un bâtiment ?

Pour connaître la destination d'un bâtiment, vous pouvez consulter les documents officiels tels que le cadastre, le plan d'occupation des sols (POS) ou le plan local d'urbanisme (PLU). Ces documents fournissent des informations sur les utilisations autorisées des bâtiments dans une zone donnée. Vous pouvez également contacter les services d'urbanisme de votre municipalité pour obtenir des informations supplémentaires.

Les conséquences du changement de destination d’un bien

Le changement de destination d'un bien a des conséquences fiscales. Le propriétaire s'il transforme par exemple un local d'habitation en un local professionnel devient assujetti à certaines taxes, comme la contribution économique territoriale, qui n'est pas exigible pour les locaux d'habitation.

👉 Le montant de la taxe foncière va également évoluer pour s'adapter à la nouvelle affectation du bâtiment. Le propriétaire a l'obligation de déclarer le changement de destination à l'administration fiscale locale dans les trois mois suivant la transformation.

Le changement de destination d’un bien générant de la surface taxable, cette démarche est soumise au paiement de la taxe d’aménagement. Cette taxe est due lorsque vous avez entrepris des opérations de construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiments nécessitant l'obtention d'une des autorisations d’urbanisme suivantes : permis de construire, permis d'aménager, autorisation préalable.


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