Comment est calculée la taxe foncière ?

Mis à jour par & Marthe Gallois
le 22 septembre 2022
Juriste chez PAP.fr
© PAP

La taxe foncière est calculée à partir de la "valeur locative cadastrale du bien" à laquelle est ensuite appliqué un taux d'imposition voté par les collectivités locales, principalement les communes, la part départementale ayant été supprimée.

Pour les propriétés bâties

La "valeur locative cadastrale" représente le montant du loyer annuel que le propriétaire pourrait théoriquement obtenir de son bien, s’il le louait. On retire ensuite 50% de charges fictives de ce montant, pour retenir le loyer net de charges. Et c’est sur cette valeur locative théorique, qu’on applique un pourcentage d’imposition, voté par les collectivités locales : les communes essentiellement.

Or les valeurs locatives ont été déterminées en 1970 par l'administration fiscale avec l'aide des services du cadastre en tenant compte de nombreux paramètres (catégorie de l'immeuble, surface, éléments de confort...) et n'ont pas été réformées depuis, bien qu'un rapport de la direction générale des finances publiques rendu en 2017 a révélé des écarts très importants entre les valeurs appliquées et les valeurs réelles. 

C'est pourquoi ces valeurs locatives cadastrales vont faire l'objet d'une révision générale, d'autant que la mise à jour triennale initialement prévue n'a pas été effectuée. La réforme de ces valeurs est un sujet très délicat, car pour compenser les valeurs locatives devenues inadaptées car trop faibles, les collectivités locales ont progressivement augmenté le taux d'imposition qui s'y applique. La réforme globale de ces valeurs locatives risque donc d'entraîner une explosion de la taxe foncière.

Cette réforme des valeurs locatives a commencé en 2017 pour les locaux professionnels dont la valeur locative a été revue et corrigée. Ces locaux ont été classés en 39 catégories (magasins, bureaux, hôtel, locaux occupés par des professions libérales...). Un tarif au M2 a été fixé en fonction des loyers de marché constatés dans le même secteur géographique. La nouvelle valeur locative est donc égale à la surface pondérée du local multipliée par ce tarif au M2. Le montant de la taxe à régler pour locaux professionnels depuis 2017 a donc pu  varier considérablement par rapport aux années précédentes, à la hausse ou à la baisse. C'est pour éviter des variations trop brutales pour les propriétaires comme pour les impôts qu'un système de lissage progressif sur 10 ans a été mis en place pour étaler la hausse ou la baisse du montant de la taxe.

Pour les logements, il y a chaque année des revalorisations ponctuelles des bases locatives (environ 140.000 logements sont concernés chaque année depuis 2016), afin de prendre en compte les changements survenus.

Pour éviter ces disparités inéquitables, une réforme générale va être engagée. Elle est prévue par la loi de finances pour 2020. Cette réforme doit s'étaler sur trois ans à partir de 2023 pour aboutir à l'actualisation des valeurs locatives des logements en 2026. L'actualisation sera ensuite effectuée chaque année.

Pour l'instant, les valeurs locatives des logements sont uniquement majorées, chaque année, à l'aide d'un coefficient forfaitaire. Et pour l'année 2022, le coefficient de revalorisation est de 1,034 % (contre 1,002 en 2021).

Pour les logements neufs, la valeur locative est établie d'après la déclaration spéciale que vous devez établir dans les 90 jours de l'achèvement de la construction. La valeur locative est par ailleurs actualisée à chaque changement de consistance du bien.

Si vous agrandissez ou surélevez votre maison, que vous construisez un garage, une véranda, une terrasse ou un bûcher ... ou que vous faites construire une piscine, ou bien si vous changez l'affectation des locaux, par exemple en transformant votre grenier en habitation, vous devez établir de nouveau une déclaration au fisc dans les 90 jours pour lui permettre de recalculer la valeur locative de votre bien.

Pour les propriétés non bâties

Les valeurs locatives ont été déterminées lors de la révision générale des évaluations de 1961. Les actualisations prévues n'ont pas été réalisées depuis 1981 et les valeurs font seulement l'objet d'une majoration forfaitaire annuelle. Pour 2022, le coefficient de revalorisation est de 1,034 % (contre 1,002 en 2021).

L'abattement sur la valeur locative cadastrale au titre des charges fictives est de 20 % pour la détermination de la taxe foncière sur les propriétés non bâties et ce, pour tenir compte des frais d'entretien et de dépérissement.

Le calcul de la taxe foncière

Une fois la base d'imposition déterminée, c'est-à-dire après application des abattements (50% pour les propriétés bâties et 20% pour les non bâties), le fisc multiplie cette valeur locative nette par des taux qui sont fixés annuellement par les collectivités territoriales (communes, départements, régions), pour obtenir le montant de la taxe foncière.

Le montant de la taxe foncière peut donc varier considérablement d'une commune à l'autre selon le taux d'imposition qui est décidé !

Le calcul de la taxe foncière pour les terrains à bâtir

Pour inciter les propriétaires de terrains constructibles situés dans les communes de la zone la plus tendue à faire construire ou à vendre leurs terrains pour qu'ils soient construits, le calcul de la taxe foncière a été modifié et alourdi depuis 2015.

La valeur locative cadastrale des terrains constructibles situés dans les zones urbaines ou à urbaniser peut être majorée d'une valeur forfaitaire entre 0 et 3 € /m2 sur décision du conseil municipal. Cette majoration s'applique après réduction de 200 mètres carrés, sauf délibération contraire de la commune. Celles-ci peuvent donc décider de ne pas appliquer cette réduction de surface, et appliquer la majoration à tout le terrain.

 


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