Comment acheter une résidence secondaire ?

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Propriété classique ou mise en location saisonnière, résidences de tourisme défiscalisées : autant de pistes à explorer pour acheter une résidence secondaire.

Etre propriétaire d'une maison de vacances est le rêve de nombreux Français. C'est d'ailleurs une réalité pour beaucoup puisque trois millions de Français sont effectivement propriétaires d'une résidence secondaire, loin devant les autres Européens (douze fois plus qu'en Allemagne par exemple).

Pour autant, est-ce réellement un bon investissement ? Et d'ailleurs, quel type de logements acheter ? La première formule qui vient à l'esprit est d'acheter en pleine propriété, très classiquement. Mais cette solution est loin d'être rentable. Pour limiter les frais, vous pouvez donner en location cette maison de vacances. Certains vont plus loin : ils investissent dans des résidences de tourisme, un placement qui bénéficie d'une fiscalité attractive.

La résidence secondaire classique

Vous avez choisi d'acheter un logement à la mer, à la montagne ou à la campagne pour y passer quelques semaines par an. Vous avez pris soin de calculer votre budget et de choisir une région que vous appréciez. Coup de cœur ou pas, une chose est sûre : l'emplacement est un critère déterminant, pour vous mais aussi et en vue d'une éventuelle revente.

Une fois dénichée la résidence secondaire qu'il vous faut, l'acquisition proprement dite se déroule de façon tout à fait classique. Dans l'ancien, vous allez signer un compromis de vente, suivi quelques mois plus tard de l'acte de vente définitif. Vous ne disposez donc de votre bien que quelques mois plus tard.

Dans le neuf, vous allez acheter sur plans : vous signez un contrat de réservation puis un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (Véfa). Vous achetez alors que l'immeuble n'est pas construit et vous devez attendre plusieurs mois, avant que le logement ne vous soit livré. Rendez-vous toujours sur place pour visiter le site et vous assurer de ses qualités.

Vous pouvez aussi faire construire. Veillez à choisir un professionnel fiable, qui saura communiquer régulièrement avec vous puisque vous n'êtes pas sur place. Le mieux, c'est encore de signer un Contrat de construction - loi de 1990. Avec lui, le prix est global, forfaitaire et définitif. Surtout, vous bénéficiez d'une garantie de livraison à prix et délais convenus.

Le vrai prix d'une résidence secondaire

Vous devez mesurer avec précaution le coût de cet investissement. Outre les frais de notaire, 7% du prix de vente dans l'ancien, 3% dans le neuf, vous devrez faire face à un certain nombre de dépenses, sachant que vous n'avez droit à aucune aide. Côté financement, vous souscrirez un crédit bancaire classique.

Le prix de votre projet va dépendre de l'adresse, de la surface du logement, de ses prestations. Dans l'ancien, vous devrez sans doute prévoir des travaux. Vous devez également budgéter des frais annexes incontournables : taxe foncière et taxe d'habitation, assurance, abonnements divers (internet, eau, etc.), chauffage, entretien, charge de copropriété en immeuble collectif, etc. Bref, une résidence secondaire est un plaisir coûteux. Ce coût doit être budgété dès le départ pour ne pas que cet investissement plaisir tourne au cauchemar financier.

Louer votre résidence secondaire

Pour rentrer dans vos frais, vous pouvez louer votre logement de vacances en dehors des périodes où vous l'occupez. Cette rentrée d'argent va rentabiliser votre investissement et vous permettre de faire face aux frais, mais vous êtes obligé de planifier vos périodes d'occupation.

Vous allez donc passer une annonce, par exemple sur le site PAPVacances. Puis vous sélectionnerez votre locataire. Après une conversation téléphonique ou un échange de mails, vous lui adressez un descriptif précis de la location. Si cela lui convient, le locataire vous renvoie un chèque de réservation. La location peut résulter d'un simple échange de courrier mais il est préférable de signer un contrat en bonne et due forme. Vous pouvez télécharger des formulaires de contrat de location saisonnière et d'état descriptif sur PAPVacances.fr ou www.pap.fr.

Si vous louez votre maison de vacances, quelques règles s'imposent. Débarrassez le logement de tous vos objets de valeur, de vos affaires personnelles. Tentez dans la mesure du possible de faire place nette et de ne pas donner en location une maison encombrée. Vous pouvez très bien condamner une pièce fermée à clef pour y entreposer vos effets personnels. Vérifiez enfin que tout est en état de marche et en bon état d'entretien.

Location saisonnière et fiscalité

Les loyers perçus vont bien sûr être imposés. S'agissant de locations meublées, vous déclarez les loyers en tant que Bénéfices industriels et commerciaux. Vous bénéficiez jusqu'à 32.600 € de loyers par an d'un abattement forfaitaire de 50%. L'abattement passe à 71% si votre logement est classé meublé de tourisme. Ce régime fiscal a le mérite d'être simple : un seul chiffre à inscrire dans votre déclaration générale de revenus, pas de comptabilité à tenir, ni de justificatifs à fournir au fisc. L'inconvénient est que vous ne pouvez déduire aucune autre charge (intérêts d'emprunt, amortissement, travaux).

Pour que tel soit le cas, vous devez opter pour un régime réel d'imposition. Vous déclarez vos loyers et déduisez vos charges, ce qui peut aboutir à une défiscalisation complète des loyers perçus. Ce régime, intéressant, est lourd dans la mesure où vous êtes tenu dans ce cas de tenir une comptabilité, comme un commerçant, avec bilan et compte de résultats. Des contraintes qui peuvent sembler trop lourdes s'agissant d'un investissement pour vos vacances. On s'achemine plus dans cette hypothèse vers de l'investissement locatif.

Investir dans une résidence de tourisme

Une résidence de tourisme est un complexe immobilier conçu pour les vacances et offrant à une clientèle touristique un certain nombre de services. Plus précisément, c'est un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, offerts à la location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile.

Le programme est doté d'un minimum d'équipements et de services communs (accueil, restauration légère, entretien, piscine, sauna, espaces de remise en forme, etc.). Pour bénéficier de cette appellation, les résidences doivent obtenir leur classement auprès des services de la préfecture du département. Elles sont réparties en catégories représentées par des étoiles dont le nombre croît avec le confort et les équipements (de une à cinq étoiles).

La résidence est gérée par un exploitant professionnel, le plus souvent une société spécialisée. Ainsi, lorsque vous achetez dans une résidence de tourisme, vous signez en fait deux contrats : un acte de vente classique et dans le même temps un bail commercial avec l'exploitant qui est de facto votre locataire. Il va s'occuper de le donner en location saisonnière à des touristes mais également de l'entretenir. Autrement dit, vous ne vous occupez de rien.

Résidence de tourisme et avantages fiscaux

Investir en résidence de tourisme, c’est bénéficier du régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et relever du régime fiscal des Bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Dès lors vous disposez de deux options. Avec le régime forfaitaire, vous n’êtes imposé que sur la moitié des loyers.

Alternative nettement plus intéressante : le régime réel. Ici, vous déduisez de vos loyers les charges liées à votre achat et vous pratiquez des amortissements (vous déduisez des loyers une partie du prix du bien). Ces montages sont calculés pour défiscaliser les loyers pendant vingt à vingt-cinq ans.

En résidence de tourisme, vous récupérez la TVA versée lors de l’achat. En pratique, cette taxe est du prix de vente. Bref, c'est un achat hors taxes. Pour que ce régime de TVA soit applicable, vous êtes tenu de conserver le bien pendant vingt ans. Dans le cas contraire, vous devrez reverser au fisc 1/20 de la TVA par année restant à courir, sauf si vous revendez le logement avec son bail commercial au même acquéreur.

En tant qu’investisseur, vous pouvez occuper le logement pendant vos vacances. En effet, les formules d’investissement en résidences de tourisme vous offrent  la possibilité d’occuper le logement quelques semaines par an, en réglant un loyer à l’exploitant. Il ne peut être inférieur que d’un quart maximum au prix pratiqué dans la résidence. Le plus souvent d’ailleurs, cette occupation est prise en compte dans le montant des loyers que l’exploitant de la résidence vous verse.

Pour aller plus loin...

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