Copropriété : comment contester une résolution déjà adoptée ?

Qui peut contester la résolution ?

Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants lors de la tenue de l'assemblée générale peuvent engager l'action en nullité. En d'autres termes, pour intenter cette action, il faut impérativement avoir voté contre la décision incriminée ou ne pas avoir assisté à l'assemblée générale et ne pas vous y être fait représenter.

Quand engager l'action ?

👉 Le procès-verbal a été notifié dans le mois de la tenue de l'assemblée générale

Le recours doit être formé dans les deux les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. Ce délai commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.

👉 Le procès-verbal n'a pas été notifié

La décision peut être contestée pendant 5 ans si le syndic n'a pas notifié le procès-verbal. La notification du procès-verbal doit intervenir dans un délai d'1 mois à partir de la tenue de l'assemblée générale.

Pour quels motifs on peut contester la résolution adoptée ?

Il existe de nombreux cas d’irrégularités permettant d’agir en nullité d’une décision. Il n’est pas nécessaire de prouver un préjudice spécifique pour contester une décision prise en violation de la loi. Il suffit de montrer que les règles légales encadrant l’organisation ou le fonctionnement de l’assemblée générale, ou celles relatives à la décision elle-même, n’ont pas été respectées.

Les différents cas d’irrégularité

📌 Un copropriétaire qui a voté contre des travaux d'amélioration car il a estimé qu'ils présentaient un caractère « somptuaire » (article 34 de la loi de la loi du 10 juillet 1965) est autorisé à engager une action en nullité. Il appartiendra au juge de décider alors si les travaux envisagés sont oui ou non disproportionnés par rapport à l’état, aux caractéristiques et à la destination de l’immeuble.

Comment exercer l'action en nullité ?

Contrairement aux idées reçues ou pas ignorance, une lettre en recommandé avec AR au syndic n’est pas suffisante pour contester. Vous allez devoir agir devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble et prendre un avocat (c'est obligatoire !). Ce dernier devra déposer au Greffe du Tribunal une assignation au fond. Cette assignation doit impérativement être déposée dans les deux mois de la notification du procès-verbal. Cette action est toujours engagée contre le syndicat des copropriétaires (SDC) représenté pas son syndic.

Recours et décision du juge : quelles conséquences ?

Lorsqu'un copropriétaire conteste une décision d'assemblée générale devant le tribunal judiciaire, deux issues principales sont possibles.

1️⃣ Le copropriétaire obtient gain de cause

Si le tribunal donne raison au copropriétaire, la décision d'assemblée générale jugée irrégulière sera annulée. Le copropriétaire pourra également prétendre à des dommages et intérêts et au remboursement des frais de justice et des dépens, conformément aux articles 700 du Code de procédure civile et 42 de la loi du 10 juillet 1965.

2️⃣ Le recours est rejeté

Si le tribunal estime que la demande du copropriétaire est infondée, ce dernier peut être condamné à verser des dommages et intérêts pour recours abusif et à devoir prendre en charge la totalité des frais de justice et des dépens.

👉 En cas de recours dilatoire, notamment contre une décision concernant des travaux d'amélioration que le copropriétaire estime somptuaires, une amende civile peut être infligée. Celle-ci varie entre 150 et 3 000 €. (Article 32-1 du code de procédure civile).