Peut-on louer un logement sans y habiter ?

Un locataire doit occuper sa résidence principale au moins 8 mois par an

Si vous louez en résidence principale un bien c'est obligatoirement la loi du 6 juillet 1989 qui s'applique. Dans l'article 2, il est bien précisé que la « résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation ».

Quelles sont les raisons possibles de la non-occupation ?

👉 Le locataire a pris un appartement en son nom pour quelqu’un d’autre

❌ En droit Français c'est interdit ! Le bail est toujours au nom de l'occupant. Vous ne pouvez donc louer un appartement à votre nom pour un membre de votre famille ou un tiers. Dans ce cas, vous demeurez le locataire officiel et responsable du paiement du loyer et du respect des termes du bail. En conséquence, si vous n'habitez pas les lieux vous ne respectez pas les clauses du bail et le propriétaire peut demander la résiliation du bail.

👉 Le locataire met à disposition gratuitement son logement pour vivre ailleurs

❌ Ce n'est pas plus autorisé ! Une décision de la Cour de cassation du 14 janvier 2016 confirme bien que l'on ne peut laisser son logement à disposition d’un proche pendant une longue durée sans y être présent (le locataire principal vivait à la Réunion) même gratuitement, à partir du moment où ce logement est censé être la résidence principale du preneur.

⚠️ La mise à disposition n'est pas à confondre avec la sous-location. Sans contrepartie, on ne peut pas parler de sous-location. La sous-location implique donc le paiement d'un loyer.

👉 Le locataire sous-loue l'appartement

❌ En location vide, comme en location meublée, la sous-location est par principe interdite si le logement constitue la résidence principale du locataire. Cette interdiction figure dans la notice d'information annexée obligatoirement au contrat de location. La rubrique 2.2 de cette notice rappelle et liste les obligations générales du locataire prévues par la loi du 6 juillet 1989 qui encadre ce type de locations et s'impose au locataire. Elle indique que le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l'accord écrit du bailleur. Si le locataire sous-loue illégalement, il risque d'être poursuivi.

👉 Le locataire loue en saisonnier à l'année

La loi autorise tout locataire à louer ou sous-louer sa résidence principale maximum 120 jours par an maximum. Dès lors que cette condition est respectée : aucun problème. Préalablement, il doit demander l'autorisation à son propriétaire et il doit s'engager à effectuer les démarches indispensables : déclarer sa location à la mairie, s'acquitter de la taxe de séjour si la commune en a prévu une et des formalités de déclarations en ligne si la ville est concernée. Au-delà de 120 jours c'est interdit !

⚠️ Le locataire louant sa résidence principale meublée plus de 120 jours par an risque une amende de 10 000 € et la résiliation du bail.