L’encadrement des loyers à Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021

De nouvelles villes appliquent l’encadrement des loyers ; il s’agit des neuf communes d’Est Ensemble, une intercommunalité de la proche banlieue parisienne, située juste au nord-est de la capitale, composée de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville. Sur l'intégralité du territoire de ces neuf villes s'impose depuis le 1er décembre 2021 un nouveau mode de fixation du loyer (un plafonnement du loyer en pratique), à l'architecture strictement identique à celle appliquée :

• à Paris depuis le 1er juillet 2019 ;
• à Lille depuis le 1er mars 2020 ;
• à Plaine Commune depuis le 1er juin 2021 ;
• à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021.

Bordeaux et Montpellier appliqueront à leur tour l'encadrement des loyers courant 2022.

Le but de l'encadrement des loyers est de « maîtriser » le niveau des loyers pour permettre aux familles, travailleurs et étudiants de se loger alors que les prix et loyers de la proche banlieue parisienne ont beaucoup augmenté lors des dernières années.

Les locations concernées par l’encadrement des loyers à Est Ensemble

Sur tout le territoire des neuf villes d’Est Ensemble, sont concernées les locations d'habitation vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire, ainsi que les baux mobilité, qui feront l'objet d'un contrat signé à compter du 1er décembre 2021. C'est la date de signature du bail qui est déterminante ; en conséquence, les contrats signés avant le 1er décembre 2021 n'ont pas à respecter l'encadrement des loyers :

• même si la remise des clés a lieu après le 1er décembre 2021 ;
• même lors de leur tacite reconduction.

Le fonctionnement de l’encadrement des loyers à Est Ensemble

L'encadrement des loyers oblige à ne pas dépasser un loyer plafond dit « loyer de référence majoré ». Exceptionnellement, ce plafond peut être dépassé par l'application d'un complément de loyer.

Le loyer maximal à ne pas dépasser : le loyer de référence majoré

Le mécanisme de l'encadrement des loyers à Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville est identique à celui déjà appliqué dans les autres villes.

Des catégories de logement sont déterminées en fonction des caractéristiques suivantes :

• le type de logement : appartement ou maison ;
• le nombre de pièces principales ;
• l'époque de construction ;
• le type de location, non meublée ou meublée.

Des secteurs géographiques sont ensuite délimités dans lesquels les plafonds sont identiques. En indiquant sur le site internet dédié mis en place s’il s’agit d’un appartement ou d’une maison, son nombre de pièces principales, sa période de construction, s'il s'agit d'une location nue ou meublée et pour finir son adresse exacte, on obtient :

• un loyer de référence ;
• un loyer de référence minoré de 30 % ;
• un loyer majoré de 20 % (le plafond à ne pas dépasser).

Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Le loyer doit donc se trouver dans une fourchette comprise entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré.
Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser.

Un outil simple pour fixer son loyer. Pour savoir quel plafond de loyer s'applique à votre logement, vous devez utiliser le site internet dédié referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr. Les plafonds seront réévalués chaque année pour tenir compte des évolutions du marché local.

La possibilité de fixer un loyer supérieur au plafond : le complément de loyer

La loi rend possible un dépassement du plafond de loyer par l'application d'un « complément de loyer », expression qui désigne la somme qui excède le loyer de référence majoré. Malheureusement, très peu défini par la loi, ce complément doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement mais uniquement lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :

• elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
• elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
• elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges (ce qui interdit donc d'invoquer la présence d'un ascenseur ou d'un gardien, ces prestations étant intégrées aux charges récupérables versées mensuellement par le locataire).

L'application d'un complément de loyer est donc malaisée et ne se conçoit que pour des caractéristiques plus ou moins exceptionnelles (un duplex, la présence d'un grand balcon avec une jolie vue, une maison individuelle dans un quartier d'habitat collectif, etc.). La présence d'une dépendance (emplacement de stationnement, cave) ne justifie ainsi un complément de loyer que si cela est peu fréquent dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles.

Des sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers à Est Ensemble

Pour favoriser son respect, l'encadrement des loyers est assorti de sanctions. En effet, lorsque les règles de fixation du loyer ne sont pas respectées :

• le préfet peut exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
• si le bailleur refuse, le préfet peut le faire condamner à une amende administrative dont le montant ira jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
• le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

Pour vous acclimater à l'encadrement des loyers d'ici son application à Est Ensemble, nous vous conseillons de visionner nos deux vidéos sur le sujet :

L'encadrement des loyers à Paris :

L'encadrement des loyers à Lille :