Logement vide : vous perdez beaucoup d’argent (on a calculé)

Pour mesurer l’impact d’une vacance, prenons l’exemple d’un appartement qui pourrait être loué 800 € par mois, soit 9 600 € de loyers par an.

Loué ou vacant : combien reste-t-il à votre charge ?

La simulation ci-dessous, fictive, compare les dépenses restant à la charge du propriétaire selon qu’il loue son bien ou le laisse vide. Elle correspond approximativement à un deux-pièces d’environ 45 m², dans un immeuble avec ascenseur et gardien, situé dans une grande ville de région en zone tendue, comme Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Lille, Nantes ou la périphérie lyonnaise.

⚠️ Attention à la taxe sur les logements vacants

Dans certaines villes (En zone tendue, la Taxe sur les Logements Vacants (TLV) s'applique automatiquement), un logement non meublé, vide depuis au moins un an au 1^er janvier, est soumis à la taxe sur les logements vacants. En 2026, elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du logement : 17 % de cette valeur la première année d’imposition, puis 34 % les années suivantes. Elle n’est pas due dans plusieurs cas :

• La vacance est indépendante de votre volonté : le logement est mis en location ou en vente au prix du marché sans trouver preneur, ou il est destiné à être démoli ou réhabilité dans le cadre d’une opération d’urbanisme ;
• Le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année précédente ;
• Il nécessite d’importants travaux pour être habitable, d’un montant supérieur à 25 % de sa valeur ;
• Il est meublé et soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

👉Si vous êtes imposé à tort, adressez une réclamation à votre centre des finances publiques avec vos justificatifs : annonces, mandats, devis de travaux…

Logement inoccupé : deux leviers pour payer moins d’impôts

Un dégrèvement de taxe foncière

Si votre logement, destiné à la location, est resté vide malgré vous pendant au moins trois mois consécutifs, vous pouvez obtenir le remboursement d’une partie de la taxe foncière, TEOM comprise, à raison d’un douzième par mois entier de vacance. La demande doit être adressée à votre centre des finances publiques avant le 31 décembre de l’année qui suit celle où la vacance a atteint trois mois : pour une vacance survenue en 2025, vous avez jusqu’au 31 décembre 2026.

Des charges déductibles de vos revenus fonciers

👉Si vous êtes imposé au régime réel, certaines dépenses engagées pendant la vacance restent déductibles de vos revenus fonciers : taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, ainsi que les charges de copropriété déductibles qui restent à votre charge. Le logement doit rester destiné à la location et vous devez pouvoir justifier vos démarches pour trouver un locataire.

👉Si ces dépenses dépassent vos revenus fonciers, vous pouvez créer un déficit foncier. La part provenant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, sous réserve des conditions applicables. La fraction liée aux intérêts d’emprunt et l’excédent éventuel sont reportables sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

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