Impayés : le délai pour le locataire passe de 2 mois à 6 semaines

La notice, c'est quoi dans un bail ?

C'est un document d'une vingtaine de pages que tout propriétaire doit remettre avec le bail d'une résidence principale, vide ou meublée (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). Il résume les droits et devoirs de chacun : loyer, dépôt de garantie, travaux, congé, litiges. Son contenu est fixé par l'État. Un arrêté du 9 octobre 2026, publié au Journal officiel du 17 octobre, vient de le réécrire entièrement. Il s'applique depuis le lendemain de sa publication, le 18 octobre (article 1^er du Code civil).

👉Pourquoi ce changement ?

L'ancienne notice date de mars 2023. 4 mois plus tard, la loi du 27 juillet 2023 a réformé la procédure en cas d'impayé. La notice n'avait jamais été mise à jour : pendant plus de 3 ans, elle a indiqué aux locataires un délai qui n'existait plus.

👉Quels baux sont concernés ?

Vous devez joindre la nouvelle notice :

• À tout bail de résidence principale, vide ou meublé, signé depuis le 18 octobre 2026 ;
• À tout bail renouvelé depuis cette date.

Si votre bail est en cours, vous n'avez rien à faire. Même chose s'il se prolonge automatiquement à son échéance (reconduction tacite) : ce n'est pas un renouvellement au sens du texte.

Impayés : ce que dit la notice, avant et après

Le commandement de payer est l'acte par lequel un commissaire de justice (ex-huissier) réclame au locataire les sommes dues. C'est lui qui fait courir le délai.

👉Ce qui change vraiment

Avant, un locataire pouvait penser qu'en payant chaque mois ce que le juge avait fixé, il gardait son logement. La nouvelle notice est plus claire : le juge peut lui accorder jusqu'à 3 ans pour rembourser et ordonner quand même son départ. Pour l'éviter, le locataire doit demander lui-même au juge, à l'oral et le jour de l'audience, de suspendre la fin du bail. De votre côté, soyez présent à l'audience ou faites-vous représenter par un avocat : c'est là que tout se joue.

Votre délai dépend de la date du contrat de location

La notice informe, mais ce n'est pas elle qui fixe les délais. Ce qui compte, c'est la date de signature du bail :

• Bail signé avant le 29 juillet 2023 : 2 mois, si c'est ce que prévoit le contrat (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70 002) ;
• Bail signé depuis le 29 juillet 2023 : 6 semaines.

⚠️Attention aux baux signés entre juillet 2023 et octobre 2026

Pour ces baux, la loi prévoit 6 semaines, mais la notice jointe parle encore de 2 mois. Gardez-en une copie : en cas de litige, elle peut vous être demandée. Le tribunal judiciaire d'Avignon a ainsi jugé impossible de connaître le délai applicable, faute de production de la notice à laquelle le bail renvoyait.

Ce qui ne change pas… et ce qui est ajouté

Les règles sur le DPE restent les mêmes. Pour un nouveau bail, un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé F ne le pourra plus en 2028, puis un logement classé E en 2034. Le loyer d'un logement F ou G ne peut toujours pas augmenter, et la trêve hivernale court toujours du 1^er novembre au 31 mars. La notice rappelle aussi 4 règles récentes :

1. Dans certaines villes, le logement doit rester la résidence principale du locataire au moins 8 mois par an, et le bail doit le préciser, sinon il est nul ;
2. Un locataire autorisé à louer le logement en meublé de tourisme ne peut pas dépasser 120 jours par an ;
3. Quand la mairie impose une autorisation de louer, celle-ci doit être jointe au bail ;
4. Pour un litige de moins de 5 000 €, il faut tenter une solution amiable avant d'aller en justice.

Ce que vous devez faire

• Téléchargez la nouvelle notice sur Légifrance (annexe de l'arrêté du 9 octobre 2026) ;
• Joignez-la à chaque nouveau bail et à chaque renouvellement (ne pas confondre avec la tacite reconduction) ;
• Méfiez-vous des modèles en ligne, dont beaucoup reprennent encore la version de 2023 (repère : la bonne version parle de « 6 semaines ») ;
• Gardez une copie signée par le locataire.