Peut-on partager le coût des travaux d'économies d'énergie avec le locataire ?

Traditionnellement, le propriétaire prend à sa charge tous les travaux importants, ceux rendus nécessaires par la vétusté par exemple. Il supporte toutes les réparations autres que locatives. Or, le remplacement d'un chauffe-eau usagé, l'isolation thermique d'une toiture ou l'installation de radiateurs coûtent très cher aux propriétaires.
Pour les inciter à réaliser des travaux d'économie d'énergie, le secrétariat au Logement a adopté en novembre 2009 un décret prévoyant un partage des économies d'énergie constatées après des travaux de rénovation.
Le secrétaire d’État en charge du logement de l'époque, Benoist Apparu, précisait : « les travaux d'économie d'énergie, financés par les propriétaires, permettront de réduire la facture énergétique du locataire. La loi propose donc de partager ces gains de manière équitable entre le propriétaire et le locataire ».

L'investissement reste donc supporté par le propriétaire-bailleur. Mais le locataire, qui voit ses dépenses de chauffage baisser, verse une contrepartie au propriétaire : la « contribution au partage de l'économie de charges » résultant des travaux d'efficacité énergétique.
Excessivement complexe, ce dispositif qui a maintenant plus de cinq ans n'a rencontré qu'un très faible succès.

Quels sont les logements et travaux éligibles ?

Le dispositif, prévu par l'article 23-1 de la loi  concerne les logements loués vides à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale achevés avant le 1er janvier 1990.

En copropriété, les travaux peuvent porter tant sur les parties privatives que sur les parties communes.

L'amélioration de la performance énergétique

Pour bénéficier du partage, le propriétaire-bailleur doit, au choix, faire des travaux qui permettent d'atteindre un niveau de performance énergétique globale minimale du logement ou mettre en oeuvre un bouquet de travaux.

Les travaux qui augmentent la performance énergétique globale

Il s'agit d'amener la consommation d'énergie du bâtiment en dessous d'un certain seuil :

• pour le chauffage,
• la ventilation,
• la production d'eau chaude sanitaire,
• le refroidissement et l'éclairage des locaux.

Ce type de travaux n'est possible que si la date d'achèvement du bâtiment est comprise entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989.

Le bouquet de travaux

Il s'agit d'une combinaison d'au moins deux actions qui améliorent la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné et qui figurent dans la liste suivante :

• isolation thermique des toitures ;
• isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;
• isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur ;
• régulation ou remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude ;
• installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ;
• installation d'équipements de production d'eau chaude utilisant une source d'énergie renouvelable.

Ce sont les mêmes travaux que ceux de l'Eco-prêt à taux 0 %.

 Quelle participation pour le locataire ?

La contribution mensuelle du locataire peut être fixée de manière forfaitaire ou réelle, c'est-à-dire en fonction de l'économie d'énergie réellement obtenue.

La contribution forfaitaire

Elle est systématique pour les logements achevés avant le 1er janvier 1948. Pour les logements achevés après cette date, c'est au propriétaire de choisir. Cette dernière option est possible dès lors que l'une au moins des deux conditions suivantes est remplie :

• les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul « réel » ;
• le propriétaire bailleur ne possède pas plus de trois logements mis en location dans l'immeuble considéré.

Le forfait mensuel, somme fixe et non révisable, s'élève à :

• 10 € pour les logements comprenant une pièce principale ;
• 15 € pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales ;
• 20 € pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.

La contribution réelle

Pour les logements achevés après le 1er janvier 1948, la contribution peut être calculée pour son montant réel, c'est-à-dire en fonction de l'économie réellement obtenue.

Cette méthode nécessite une étude thermique préalable réalisée par un professionnel prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique, ainsi qu'une occupation normale de celui-ci.

L'économie d'énergie est estimée en tenant compte de cinq postes de consommation du bâtiment : chauffage, ventilation, production d'eau chaude sanitaire, refroidissement et éclairage des locaux.

La contribution mensuelle du locataire, somme fixe et non révisable, est égale au plus à la moitié de l'économie d'énergie estimée du logement. Exemple : si l'économie d'énergie réalisée après travaux est de 40 € par mois, le locataire versera à son propriétaire une contribution de 20 € par mois. Au total, l'économie de charges pour le locataire est de 20 €.

 Quelles formalités pour le partage du coût des travaux ?

Propriétaire et locataire doivent suivre des formalités avant et après les travaux de rénovation. A noter que le propriétaire doit engager une démarche de concertation avec le locataire et que la fixation de la contribution est encadrée.

Pour le propriétaire-bailleur

Avant les travaux. La contribution est exigible auprès du locataire dès lors que le propriétaire-bailleur a engagé au préalable une démarche de concertation avec le locataire portant sur :

• le programme de travaux qu'il envisage d'entreprendre ;
• les modalités de leur réalisation ;
• les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du logement ;
• la contribution du locataire (notamment sa durée et son montant).

A noter : en cas de changement de locataire et préalablement à la signature du nouveau bail, le propriétaire-bailleur apporte au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution, et l'informe de son terme.

Après les travaux. Si le propriétaire bailleur demande à son locataire une contribution forfaitaire, l'entreprise ayant réalisé les travaux lui atteste qu'ils sont conformes aux critères de performance énergétique légaux.

Si le propriétaire-bailleur demande à son locataire une contribution basée sur un calcul de l'économie d'énergie à partir d'une étude thermique, l'entreprise ayant réalisé les travaux lui atteste que ces derniers respectent les prescriptions de l'étude thermique préalable à la réalisation des travaux, pour atteindre la performance énergétique visée.

Par ailleurs, le propriétaire bailleur doit :

• transmettre au locataire une attestation permettant à ce dernier de contrôler la réalisation effective des travaux ;
• tenir à la disposition du locataire les factures des travaux, pendant le mois qui suit celui de leur achèvement.

Pour le locataire

Avant les travaux. Pour que la contribution soit exigible, rappelons que la réalisation des travaux doit avoir été envisagée en concertation avec le locataire.

Après les travaux. Une attestation relative aux travaux réalisés et justifiant une contribution doit être remise au locataire.

Par ailleurs, une ligne supplémentaire est inscrite sur la quittance remise au locataire en plus des lignes relatives au loyer et aux charges. Elle s'intitule « Contribution au partage de l'économie de charges ».

Doivent également être mentionnées sur la quittance les dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux.