Logement étudiant : encore et toujours la galère en 2025

La tension reste forte ! Pourtant, le parc locatif s’est légèrement regarni. Cette embellie s’explique notamment par le retour de certains biens sur le marché, à la faveur du redémarrage du marché immobilier. Résultat : un marché toujours déséquilibré, dans lequel les étudiants continuent de se heurter à des loyers trop élevés et à une concurrence féroce.

🗣️ « Le marché locatif étudiant reste extrêmement sollicité à l'approche de la rentrée universitaire. Malgré une légère hausse de l’offre, la tension persiste, en particulier sur les petites surfaces les plus abordables. Nous observons cette année encore une très forte pression sur les biens situés dans les zones universitaires, avec certaines annonces qui reçoivent plus de 1 400 demandes. Ce niveau de demande confirme le déséquilibre structurel du marché, auquel les étudiants sont particulièrement exposés. » Corinne Jolly est PDG de PAP

Une offre en progression grâce au retour des primo-accédants

L'année 2024 restera comme une année noire pour la rotation locative. Pris à la gorge par des taux d’intérêt historiquement hauts, de nombreux locataires ont dû reporter leur projet d’achat, ce qui a eu pour effet de bloquer toute la chaîne de renouvellement du parc.

Depuis quelques mois, la situation évolue

Les taux ont baissé et les primo-accédants reviennent progressivement sur le marché, ce qui libère des biens. Cette évolution contribue à la hausse de 14 % de l’offre locative en un an.

👉 Mais ce redémarrage ne suffit pas à répondre à une demande toujours plus forte, notamment dans les segments étudiants, où la tension reste extrême. De plus, les loyers n’ont pas suivi la même courbe que les taux : ils restent très élevés, particulièrement dans les zones tendues. Pour les étudiants, cette dynamique de reprise n’apporte donc aucune solution structurelle : les logements libérés sont rarement abordables et la concurrence reste rude.

Les contraintes énergétiques pèsent, sans bloquer

La loi interdisant la location des logements classés G est entrée en vigueur le 1er janvier 2025. Dans les discours, elle cristallise la colère de nombreux propriétaires, qui dénoncent des travaux coûteux et peu rentables.

Pourtant, dans les faits, peu de logements ont réellement disparu du marché. Le flou juridique, les nombreux reports, les recours possibles et l’extrême tension du marché entraînent une certaine tolérance, notamment à Paris. La mesure ajoute toutefois un élément d’incertitude pour les propriétaires, déjà confrontés à des obligations croissantes et au plafonnement des loyers.

À Paris, des studios encadrés… et pris d’assaut

L’analyse des 100 annonces les plus demandées à Paris ces dernières semaines montre clairement l’importance du critère budgétaire pour les étudiants. Les logements les plus sollicités sont quasi exclusivement de très petites surfaces :

• 77 % sont des studios, d’une surface moyenne de 15,8 m² pour un loyer de 690 € ;
• 23 % des T2, à peine plus grands (28,5 m²) pour un loyer moyen de 996 €.

👉 Ces chiffres confirment que, dans un marché ultra-tendu, les étudiants ciblent prioritairement ce qu’ils peuvent (à peu près) se permettre, même au prix de fortes concessions sur le confort.

Les niveaux de sollicitation sont éloquents : 595 demandes en moyenne par annonce, avec certains biens dépassant les 1 400 contacts en seulement quelques jours. Cette pression témoigne d’un marché où l’encadrement des loyers ne suffit pas à garantir l’accès au logement, tant la rareté fait loi.

Autre enseignement

Les arrondissements les plus recherchés ne sont pas les plus centraux ni les plus prestigieux, mais ceux qui offrent un compromis entre tarifs moins élevés et image rassurante. Le 11e, le 13e et le 17e figurent en tête des arrondissements les plus demandés. Ces quartiers, bien desservis, proches de pôles universitaires et perçus comme « vivables », permettent aux étudiants de rester dans Paris sans exploser leur budget.

👉 À noter : face à cette situation, les stratégies de contournement se multiplient. Certains recalibrent leurs ambitions universitaires en fonction de leurs moyens. D’autres choisissent de vivre chez leurs parents ou s’installent loin de leur lieu d’études.

En Île-de-France, 66 % des étudiants habitent chez leurs parents et 56 % des étudiants inscrits à Paris vivent en dehors de la capitale, selon une étude de l'APUR. Les déplacements interrégionaux ont bondi de 47 % en 20 ans, signe d’une mobilité contrainte plus que choisie.

La petite couronne, un compromis devenu stratégie

Autrefois solution de repli, la petite couronne parisienne est désormais pleinement intégrée aux stratégies de recherche des étudiants. L’analyse des 200 annonces les plus demandées en proche banlieue montre une évolution marquée : 62 % sont des T2, parfois même des T3, contre seulement 29 % de studios. Ce basculement s’explique par un meilleur rapport surface/prix et le développement de la colocation comme solution économique.

• Les studios affichent une surface moyenne de 20,2 m² pour un loyer de 651 € ;
• Les T2, en moyenne 33 m² pour 830 € ;
• Et les T3, 52 m² pour 959 €.

👉 Autrement dit : les loyers ne sont pas beaucoup plus bas qu’à Paris, mais les surfaces sont nettement supérieures, rendant ces logements plus vivables, plus facilement partagés et donc plus accessibles collectivement. La demande reste extrêmement forte.

Les 10 villes les plus demandées

1. Montreuil (93100)
2. Ivry-sur-Seine (94200)
3. Boulogne-Billancourt (92100)
4. Saint-Maur-des-Fossés (94)
5. Le Perreux-sur-Marne (94170)
6. Asnières-sur-Seine (92600)
7. Colombes (92700)
8. Vitry-sur-Seine (94400)
9. Issy-les-Moulineaux (92130)
10. Clichy (92110)

Ces villes partagent plusieurs atouts clés

• Accès rapide à Paris par les lignes de métro ou RER ;
• Proximité de grands pôles universitaires (Tolbiac, Jussieu, Descartes, Villetaneuse, Nanterre, etc.) ;
• Présence de commerces, de vie de quartier et d’infrastructures sportives ou culturelles.

👉 Pour beaucoup d’étudiants, ces villes incarnent aujourd’hui le meilleur compromis entre coût, accessibilité et qualité de vie. Elles permettent de s’affranchir du cœur de Paris sans s’exiler, tout en contournant les loyers parisiens les plus prohibitifs. Mais l’effet d’entraînement est tel que la tension monte également ici… et que les logements y partent presque aussi vite qu’intramuros.

Le 93 séduit de plus en plus les étudiants

Si seule Montreuil figure dans le top 10 des villes les plus demandées, une analyse plus large du top 20 révèle une présence marquée de communes de Seine-Saint-Denis : Saint-Ouen, Aubervilliers, Livry-Gargan, Noisy-le-Grand et Saint-Denis font partie des villes qui montent clairement en puissance dans les recherches étudiantes. Ce phénomène confirme l’intérêt croissant pour un territoire longtemps écarté des circuits locatifs étudiants traditionnels.

Les raisons de cet engouement sont multiples

• Des loyers plus abordables que ceux pratiqués dans Paris ou dans les Hauts-de-Seine, tout en conservant une proximité fonctionnelle avec la capitale ;
• Une forte amélioration de l’accessibilité, grâce à des extensions de lignes de métro (ligne 14 à Saint-Ouen, Grand Paris Express à venir), de RER et de tramway ;
• L'effet post-JO 2024, avec la mise en lumière de ces communes dans les médias, la réhabilitation de plusieurs quartiers, la construction de nouvelles infrastructures et une image plus moderne, parfois en rupture avec les clichés encore tenaces ;
• La proximité de pôles universitaires majeurs : Paris 8 à Saint-Denis, Université Paris 13 à Villetaneuse ou les pôles santé de Villejuif.

👉 En parallèle, d’autres communes comme Créteil, Villejuif ou Nanterre, bien qu’en dehors du 93, partagent des caractéristiques similaires : présence d’un grand campus, bonne desserte en transports, offre de logements plus variée, notamment en colocation ou en résidences étudiantes.

Province : loyers en hausse, métropoles sous tension

Si la province reste théoriquement plus abordable que Paris, l'écart se réduit sur les studios. L’analyse du top 500 des annonces les plus demandées en dehors de l'Île-de-France montre que la tension locative concerne désormais toutes les grandes villes universitaires.

• Les studios (T1), avec une surface moyenne de 24,8 m², affichent un loyer moyen de 621 € charges comprises (des niveaux élevés), bien que ces logements soient souvent plus spacieux qu’à Paris.
• Les T2 (41 m² en moyenne pour 793 €) et surtout les T3 et T4, plus présents qu’en Île-de-France, permettent la colocation, un mode de logement désormais incontournable pour limiter les coûts.

🙋‍♀️ À noter : le T2 est le bien le plus recherché en province, à rebours de Paris où la très petite surface reste la norme par contrainte. En effet, les studios y sont aujourd’hui très chers au mètre carré, et c’est à partir du T2 que l’on commence à retrouver un véritable avantage financier, notamment en colocation ou en couple. Ce modèle repose toutefois sur des configurations souvent serrées avec un salon transformé en chambre ou une pièce de vie partagée, signe d’une adaptation par défaut à une offre toujours trop limitée.

125 à 150 contacts par annonce en moyenne

Une pression particulièrement forte sur les T2 et T3 (jusqu’à 150 à 180 demandes), qui concerne également les jeunes travailleurs et les jeunes couples.

Les 10 villes les plus demandées en province

1. Marseille (13)
2. Toulouse (31)
3. Nice (06)
4. Lyon
5. Bordeaux (33)
6. Montpellier (34)
7. Lille (59)
8. Nantes (44)
9. Aix-en-Provence (13)
10. Orléans (45)

Ces villes partagent plusieurs points communs

• Une population étudiante importante ;
• Une offre universitaire diversifiée ;
• Un marché locatif saturé, parfois amplifié par la présence de jeunes actifs ou saisonniers ;
• Des transports efficaces (métro, tram, TER) et un accès au cœur de la ville sans véhicule.

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