DPE obsolète, interdiction de louer : 2025, l'année de tous les dangers pour la location ?

Laurent Lamielle
Publié par Laurent Lamielle
le 5 janvier 2025
Juriste chez PAP.fr

Depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires bailleurs doivent avoir en main un DPE récent et les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. Effets pervers : la réduction du parc locatif privé et l’aggravation de la crise du logement. De rapides assouplissements sont indispensables !

Depuis le 1er janvier 2025, seuls les DPE récents sont valables et les logements G sortent du marché.
Depuis le 1er janvier 2025, seuls les DPE récents sont valables et les logements G sortent du marché. © Morsa Images/GettyImages

📌 En résumé

Depuis le 1er janvier 2025, il faut un DPE récent et les logements G ne peuvent plus être mis en location, sauf exceptions.

Validité du DPELe DPE fourni doit avoir été réalisé depuis le 1er juillet 2021 ; les plus anciens sont obsolètes.
Bail en coursLe locataire peut exiger un DPE valide lors de la reconduction du bail.
Logement classé GInterdiction de mise en location depuis le 1er janvier 2025.
Exceptions à l'interdiction de louer.Travaux techniquement impossibles ou blocage de la copropriété. D'autres assouplissements prévus en 2025.

 Pour lutter contre le changement climatique et améliorer le confort des locataires, les normes en matière de décence énergétique se durcissent progressivement. Ainsi, depuis le 1er janvier 2025 :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) remis au locataire doit avoir été réalisé depuis le 1er juillet 2021 ;
  • un logement classé G par le DPE ne peut plus être mis en location, sauf exception.

Si l’objectif de lutte contre les « passoires thermiques » est louable, il se télescope avec le droit au logement, déjà tout relatif, à l’image de la très pénible dernière rentrée universitaire. Or, le potentiel retrait progressif de plusieurs centaines de milliers de logements ne pourrait qu’aggraver la crise du logement. Les assouplissements envisagés fin 2024 ont été mis en suspend par la censure du gouvernement Barnier ; espérons que le gouvernement Bayrou fera vite aboutir les débats pour rassurer les propriétaires et éviter une plus grande catastrophe : l’éclatement de la « bombe sociale du logement ».

Obsolescence programmée : en 2025, il faut un DPE à jour !

👉 Un DPE récent devient obligatoire pour louer un logement.

Un DPE nouvelle formule obligatoire pour mettre en location

Pour mettre un logement en location en 2025, y compris en location touristique, il faut systématiquement disposer d'un diagnostic de performance énergétique et l'annexer au bail ; sa durée de validité est de dix ans.Toutefois, afin d'éviter la coexistence de deux méthodes de calcul du DPE, l'État a programmé l'obsolescence des DPE ancienne formule, c'est-à-dire ceux réalisés jusqu'au 30 juin 2021.

📢Pour mettre en location en 2025, il faut donc obligatoirement un DPE établi depuis le 1er juillet 2021, date de la dernière grande réforme. Les DPE plus anciens n'ont plus aucun intérêt !

Tableau de la validité des DPE

DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 ❌ Obsolète
DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 ✅ Valide

Bail en cours : le locataire en place peut réclamer un nouveau DPE

En théorie, la loi oblige seulement le propriétaire à remettre un DPE au jour de la signature du bail, mais n'impose pas son actualisation au cours du bail.

🗣️ En pratique, pourtant, le locataire pourra dès 2025 exiger un DPE valide en cours de location. En effet, dans une réponse du 28 mars 2023, le ministère en charge du logement affirme que « si le propriétaire n'a donc pas d'obligation de fournir proactivement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence ».

Parce que cette règle est aujourd'hui admise, un propriétaire pourra se voir réclamer, lors de la reconduction du bail, chaque année pour un meublé, tous les trois ans en location vide, un DPE valide si celui remis à la signature du bail, parce que réalisé avant le 1er juillet 2021, est devenu obsolète.

👉🏻 Quand le locataire en place peut-il exiger un DPE valide ? Exemple en location meublée

Date de signature du bail 1er mars 2024
Date d’établissement du DPE 10 janvier 2020
Situation au 1er janvier 2025 Rien ne change
Date d’exigibilité d’un DPE valide À compter du 1er mars 2025

👉🏻 Quand le locataire en place peut-il exiger un DPE valide ? Exemple en location vide

Date de signature du bail 1er juin 2023
Date d’établissement du DPE 6 mai 2019
Situation au 1er janvier 2025 Rien ne change
Date d’exigibilité d’un DPE valide À compter du 1er juin 2026

💡 Le conseil de PAP : anticiper ! Les propriétaires qui ont un locataire en place et dont le DPE est devenu obsolète au 1er janvier 2025 peuvent légalement attendre la demande de leur locataire qui ne peut survenir qu'à compter de la tacite reconduction. Toutefois, il peut être judicieux de refaire un DPE dès que possible :

  • cela permet de s'assurer que l'indexation du loyer est toujours possible ; rappelons qu'il est interdit d'indexer le loyer d'un logement classé F ou G. Un locataire lésé pourrait ensuite demander la restitution du trop-perçu ;
  • cela permet de connaître exactement le niveau de performance énergétique du logement et de réfléchir intelligemment à d'éventuels travaux de rénovation thermique/énergétique.

La nouvelle formule du DPE est globalement plus sévère que l'ancienne ; vous risquez de voir votre étiquette baisser d'une note, voire deux !

L'interdiction de louer un logement G aggrave la crise du logement

La décence énergétique interdit la mise en location d'un logement classé G en 2025 ; il existe néanmoins déjà des exceptions et des assouplissements sont attendus dans les prochains mois.

Logement G : mise en location interdite depuis le 1er janvier 2025

⏰Depuis le 1er janvier 2025, pour être valablement mis en location, un logement doit disposer d'un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 et dont la lettre est comprise entre A et F ; les logements classés G ne peuvent plus être mis en location.

L'interdiction de louer ne concerne que les nouveaux baux

L'interdiction de mise en location ne concerne que les nouveaux contrats signés depuis le 1er janvier 2025 ; les baux en cours ne sont pas immédiatement concernés. En revanche, à compter de leur tacite reconduction, le locataire pourra exiger le respect du seuil de performance énergétique en vigueur, soit au moins l'étiquette F.

👉🏻Quand le locataire en place peut-il exiger des travaux ? Exemple en location vide.

Date de signature du bail d'un logement G Situation au 1er janvier 2025 Date d'exigibilité des travaux
24 juin 2023 Rien ne change À compter du 24 juin 2026

👉🏻Quand le locataire en place peut-il exiger des travaux ? Exemple en location meublée.

Date de signature du bail d'un logement G Situation au 1er janvier 2025 Date d'exigibilité des travaux
30 novembre 2024 Rien ne change À compter du 30 novembre 2025

Quelles sanctions en cas de mise en location d'un logement G ?

Si un logement classé G est mis en location en 2025, le locataire peut à tout moment :

  • éxiger des travaux de rénovation énergétique/thermique pour atteindre au moins l'étiquette F ;
  • éxiger une réduction du loyer jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires.

En réalité, ces sanctions resteront sans doute assez théoriques. En effet, les locataires, épuisés par une recherche de logement tellement difficile n'ont ensuite plus guère d'énergie ni d'argent pour entamer un contentieux possiblement long et coûteux. Si on raisonne par analogie, on peut imaginer qu'il n'y aura pas plus de contentieux qu'en matière d'encadrement des loyers, mécanisme (très) peu respecté et pourtant source de bien peu de conflits !

Les exceptions à l'interdiction de louer un logement G

L'interdiction de louer un logement classé G s'efface dans les cas suivants pour lesquels la mise en location reste donc possible en 2025 :

  • le bâtiment, en raison de ses contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peut faire l'objet de travaux de rénovation permettant d'atteindre un niveau de performance conforme à la règlementation ;
  • un blocage de la copropriété. C'est le cas si le propriétaire prouve cumulativement :
    • que malgré ses diligences constantes, la copropriété s'est opposée aux travaux sur les parties communes ;
    • qu'il a réalisé dans le logement tous les travaux privatifs possibles.

Dans ces hypothèses, le locataire ne pourra pas, même en justice, imposer au propriétaire des travaux pour améliorer la performance énergétique du logement.

Une loi pour assouplir l'interdiction de mise en location ?

À compter du 28 janvier 2025 reprendra la discussion de la proposition de loi visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leur application en copropriété. Ce texte, mis en attente du fait du changement de gouvernement, a pour objectif de rassurer les propriétaires et d'éviter que trop de logements G quittent le marché.

👉🏻En l'état, la réforme prévoit essentiellement qu'un logement G situé dans une copropriété « vertueuse » puisse continuer d'être loué. Il s'agirait d'une copropriété qui a conclu un contrat de maîtrise d’œuvre reposant sur un audit énergétique et portant sur un projet de rénovation permettant le respect d'un bon niveau de performance énergétique. La copropriété devra également avoir fixé un délai raisonnable pour la réalisation des travaux.

À la question « Allez-vous (finalement) pouvoir louer en 2025 un logement G ? », la réponse devrait donc être à l'avenir plus fréquemment « Oui ». Toutefois, pour des raisons politiques/idéologiques, les parlementaires, comme le gouvernement, semblent refuser un report généralisé du calendrier d'interdiction ou des assouplissements plus importants ; d'un point de vue légal, l'essentiel des logements classé G resterait interdit de mise en location... Débats à suivre début 2025 !

En cas de travaux prescrits par le juge, la réforme devrait limiter la réduction du loyer au préjudice subi par le locataire du fait de la moindre performance de son logement, ce qui est finalement peu.

Interdiction de louer un logement : une « bombe sociale » ! 

Malgré les polémiques, le DPE reste en 2025 obligatoire pour louer un logement et s'ajoute depuis le 1er janvier 2025 l'interdiction de louer un logement G.

Si les causes sont multiples, l'attrait pour les meublés de tourisme joue aussi, par exemple, le parc locatif privé s'est indéniablement fortement contracté ces dernières années et est aujourd'hui très loin de répondre à la demande. S'y loger, pour les familles, travailleurs et étudiants, est devenu un calvaire. Or, ce sont les près de 600 000 logements classés G du parc privé qui devraient progressivement sortir du marché si les assouplissements ne sont pas assez nombreux et rapides. En effet, la réalisation des travaux nécessaires, complexes, longs et coûteux ne peut pas être réalisée à court ou moyen terme.

🗣️ Le risque est donc grand que la réglementation, déconnectée des réalités, aggrave encore un peu plus la crise du logement. D'ailleurs, Corinne Jolly, présidente du site PAP, prédit sur France Info le 30 décembre dernier : « La loi ne sera pas appliquée parce qu'elle n'est pas réaliste ».

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Le gel des loyers des « passoires thermiques »

En 2025, comme c'est le cas depuis 2022, le loyer des « passoires thermiques », les logements classés F ou G par le DPE, reste gelé. Cela signifie en pratique que, quelle que soit la ville, on ne peut ni augmenter le loyer à la relocation à l'occasion d'un changement de locataire ni indexer le loyer à chaque date anniversaire du contrat. De même, il est interdit d'appliquer un « complément de loyer » dans les quarante-huit villes qui pratiquent l'encadrement des loyers.

  Logement classé de A à E Logement classé F ou G
Augmentation du loyer entre deux locataires 🚫
Indexation du loyer 🚫
Application d'un complément de loyer 🚫

⚖️ Sanctions du non-respect du gel des loyers

Si le propriétaire ne respecte pas le gel du loyer d'un logement classé F ou G, le locataire peut demander :

  1. la minoration du loyer pour l'avenir ;
  2. le remboursement du trop-perçu au titre du passé.

L'intérêt du propriétaire est donc d'avoir un DPE récent pour savoir s'il est en droit d'augmenter son loyer et éviter tout litige.

Sources :

  • Article 6 et article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;
  • Articles 3 bis et 3 ter du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ;
  • Article D126-19 du Code de la construction et de l'habitation ;
  • Réponse ministérielle n° 2902 du 28 mars 2023 : DPE pour les renouvellements tacites de bail, assemblee-nationale.fr ;
  • Proposition de loi visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leur application en copropriété ;
  • Fin de location des logements classés G : « La loi ne sera pas appliquée parce qu'elle n'est pas réaliste », estime la présidente du site PAP, francetvinfo.fr, 30 décembre 2024.

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