Bientôt la rentrée : quel bail proposer à un étudiant ?

Publié par le

09 Août 2019 - Beaucoup d'étudiants n'ont pas encore de logement pour la rentrée, et vont chercher activement dès cet été. Que pouvez-vous leur proposer comme bail à signer ? Quoi de neuf pour cette rentrée ?

De nombreux étudiants se tournent vers les bailleurs privés pour chercher un logement, car seule une partie d'entre eux arrive à se loger dans les résidences universitaires. Alors, si vous passez une annonce de location en fin d'été, attendez-vous à recevoir des demandes d'étudiants. Selon que votre logement est meublé ou pas, vous allez proposer soit les baux classiques comme le bail de trois ans renouvelable en location vide ou le bail d'un an renouvelable en location meublée, soit un bail plus adapté : le bail meublé spécial étudiant de neuf mois, non renouvelable. Vous pouvez également proposer le dernier venu qui n'existait pas à la rentrée précédente : le bail mobilité !

Quel que soit le contrat signé, seul le bailleur est engagé par la durée prévue dans le bail, le locataire conservant la possibilité de donner congé à tout moment en respectant un préavis. Voici les particularités de ces quatre contrats :

Le bail meublé spécial étudiant

C'est le seul contrat dédié aux étudiants, il ne peut donc être proposé qu'à des locataires étudiants. Contrairement aux autres, il n'est pas renouvelable et prend donc fin au bout de neuf mois. Cependant, le bailleur qui souhaite louer un logement en meublé a le choix. Il n'est pas obligé de proposer ce bail spécifique aux étudiants, il peut tout aussi bien leur proposer le bail classique d'un an renouvelable, ou encore le bail mobilité, à sa convenance.

L'avantage pour le bailleur

En signant le bail étudiant, vous connaissez dès le départ la date de fin de bail et n'avez aucune démarche à faire pour récupérer le logement au terme des neuf mois : pas de congé à donner ni de motif à invoquer. Seul ce bail et le bail mobilité offrent cette liberté. Avec le bail étudiant, vous pouvez aussi conclure un nouveau bail étudiant avec le même locataire s'il souhaite rester dans le logement à la fin du bail, et ainsi de suite les années suivantes. Ceci, en revanche, n'est pas possible avec le bail mobilité. Vous pouvez aussi opter pour ce bail au départ, et proposer le bail classique meublé d'un an reconductible par tacite reconduction à votre locataire s'il souhaite rester au terme du bail initial. Cela évite de refaire un bail tous les neuf mois.
Dans tous les cas, à la fin du bail étudiant de neuf mois, vous restez libre d'accepter ou pas de conclure de nouveaux baux avec l'étudiant.

Par ailleurs, si votre logement est situé dans une région touristique, cela vous laisse la possibilité de le louer en saisonnier et de planifier par avance les locations d'été, au départ du locataire. Seule réserve, la location saisonnière n'est possible qu'une fois les formalités de déclaration effectuées. Or, dans de plus en plus de communes, comme à Paris, la location occasionnelle en saisonnier est impossible quand le logement ne constitue pas la résidence principale du bailleur. 

Côté locataire : il peut partir en cours de bail en respectant un préavis d'un mois.

La contrainte pour le bailleur

Seuls les logements meublés peuvent être proposés avec ce bail. Le logement doit comporter tous les éléments indispensables à la vie au quotidien du locataire. Meubler un petit logement, c'est en général assez simple. En revanche, si vous proposez un grand appartement pour une colocation d'étudiants par exemple, toutes les pièces doivent être suffisamment meublées afin de permettre aux étudiants d'y vivre au quotidien sans avoir besoin d'apporter de mobilier personnel.

Si le locataire souhaite rester et que vous concluez des baux étudiants successifs, il faut refaire un bail à chaque fois, fournir les différents diagnostics à jour et effectuer les démarches habituelles à chaque nouveau bail conclu : nouvel état des lieux, nouvel acte de caution solidaire des parents si vous en demandez, etc.

La bail meublé classique

Si votre logement est meublé, vous pouvez aussi proposer le bail classique d'un an renouvelable par tacite reconduction aux étudiants. C'est le bail proposé pour les logements dans lesquels les locataires résident à titre principal. Et pour un étudiant, c'est le cas du logement qu'il occupe le temps de ses études. On considère que ce logement constitue sa résidence principale, même si l'étudiant reste rattaché au foyer fiscal de ses parents, et qu'il retourne chez eux les week-ends et pendant ses congés.

L'avantage pour le bailleur

Pour un étudiant qui commence un cycle d'études de plusieurs années dans la même université et s'apprête à louer votre logement pendant ce temps, ce type de bail est plus adapté. Il vous évite d'avoir à signer un nouveau bail et à refaire toutes les formalités chaque année, car il se renouvelle automatiquement sans aucune formalité une fois arrivé à son terme, d'année en année. Mais si vous souhaitez le récupérer, vous pouvez le faire pour l'échéance du bail qui se renouvelle chaque année, alors qu'en location « vide », par exemple, il faut attendre trois ans.

La contrainte pour le bailleur

Si vous avez besoin de reprendre le logement à l'échéance du bail, vous devez donner congé au locataire en respectant un préavis de trois mois et seulement si vous pouvez justifier d'un motif légal : soit la vente du logement (sans droit de préemption pour le locataire), soit la reprise du logement pour vous ou l'un de vos ascendants ou descendants, ou ceux de votre conjoint(e).

Côté locataire : il peut, quant à lui, partir quand il le souhaite en cours de bail en respectant un préavis de un mois.

Le bail mobilité

Ce nouveau bail créé de toutes pièces par la loi Elan fin 2018 est le seul bail vraiment modulable que l'on peut proposer à un étudiant car vous pouvez fixer librement sa durée, dans la limite d'un à dix mois.

Ce bail peut être proposé uniquement pour les logements loués en meublé. Il est destiné aux personnes qui ont besoin d'un logement pour un ou plusieurs mois, et en particulier aux étudiants pendant leurs études ou leurs stages, ou encore s'ils sont en contrat d'apprentissage. Il suffit au locataire de vous apporter la preuve qu'il est dans l'une de ces situations pour pouvoir signer un bail mobilité. 

L'avantage pour le propriétaire

Contrairement au bail étudiant, il peut  être conclu pour une durée « sur mesure » d'un à dix mois. S'il est conclu pour une durée inférieure à dix mois, il peut même être prolongé une fois, à condition que sa durée ne dépasse pas dix mois. Arrivé à son terme, le bailleur n'a pas à donner congé ni à justifier d’un motif pour récupérer le logement, puisque le bail prend fin automatiquement. De son côté, le locataire garde la possibilité de donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois.

Un bailleur qui souhaite, par exemple, proposer un bail de courte durée à un étudiant pour la durée de son stage a donc enfin à sa disposition un outil adapté. Car jusqu'à présent, il n'avait que le choix de proposer un bail de location saisonnière pour répondre à une demande ponctuelle. Or dans les grandes villes, et à Paris en particulier, le bailleur encourt de lourdes sanctions s'il propose un bail de location saisonnière sans avoir préalablement entrepris toutes les démarches requises.

Pour garantir le paiement des loyers en cours de bail et les réparations éventuelles dues par le locataire à son départ, le bailleur bénéficie de la garantie Visale (Visa pour le logement et l'emploi), dispositif gratuit soutenu par l'Etat.

La contrainte pour le propriétaire

Contrairement à ce qui se pratique pour les autres locations, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur. Le versement d’un dépôt de garantie de deux mois de loyer qui se pratique pour les locations meublées serait, selon le gouvernement, un obstacle financier, en particulier pour les jeunes en apprentissage ou en stage. C'est pourquoi la garantie Visale a été ouverte aux bailleurs et aux locataires qui signent ce bail. Elle permet de couvrir non seulement les loyers, mais aussi les frais de remise en état en cas de dégradations imputables au locataire, à hauteur d'un montant représentant deux mois de loyers charges comprises.

Par ailleurs, il n'est pas possible de conclure plusieurs baux mobilité de suite avec un même étudiant, comme c'est le cas avec le bail étudiant. Une fois parvenu à son terme, si le locataire souhaite rester dans le logement, le bailleur doit lui proposer de signer un bail classique : le bail étudiant de neuf mois, ou un bail meublé d'un an renouvelable.

Le bail de location vide

Si votre logement n'est pas meublé, ou ne comporte que quelques éléments ne permettant pas à eux seuls de qualifier le logement de meublé  tels un clic-clac, une cuisine équipée... vous devez alors proposer le bail classique de location « vide » de trois ans, prévu pour tout logement constituant la résidence principale du locataire, puisque l'on considère que c'est le cas pour un étudiant. Il n'y a pas de bail spécifique pour les étudiants pour les logements loués vides (non meublés).

L'avantage pour le bailleur

Vous n'avez aucun ameublement à prévoir. C'est au locataire d'aménager le logement comme tout autre locataire. Pour un étudiant au budget serré, c'est couteux et énergivore d'aménager un logement vide. Ceux qui viennent pour une seule année universitaire ou un stage de courte durée vont privilégier les meublés. La location non meublée intéressera plutôt les étudiants qui prévoient de rester plus longtemps, ce qui évite aux bailleurs d'avoir à refaire chaque année les formalités nécessaires à chaque changement de locataire, puisque le bail est conclu pour trois ans.

La contrainte pour le bailleur

L'étudiant bénéficie comme tout autre locataire d'un bail de trois ans renouvelable par tacite reconduction. Si vous souhaitez reprendre le logement, il faut, comme pour un meublé, attendre la fin du bail et donner congé au locataire avec un préavis de six mois et seulement si vous pouvez justifier d'un motif légal : soit la vente du logement (avec un droit de préemption du locataire), soit la reprise du logement pour vous ou l'un de vos ascendants ou descendants, ou ceux de votre conjoint(e).

Côté locataire : il peut partir en cours de bail en respectant un préavis d'un mois en zone tendue, ou de trois mois si le logement n'est pas situé en zone tendue. Il peut aussi bénéficier du préavis réduit à un mois s'il obtient, par exemple, son premier emploi, ou se trouve dans l'une des hypothèses lui permettant de bénéficier de ce préavis réduit.

Louer une pièce de votre logement

Si vous disposez d'une ou plusieurs chambres libres au sein de votre appartement, vous pouvez les mettre en location. Cela peut intéresser des étudiants, car c'est une solution de logement attractive pour eux : le loyer est moins élevé que pour un logement individuel, et ils ne se retrouvent pas seuls dans leur petit logement. Il n'y a pas de bail spécifique dans cette situation. Vous avez le choix parmi les différents baux décrits ci-dessus.

La cohabitation intergénérationnelle solidaire

Pour encourager la cohabitation intergénérationnelle, la loi Elan a créé une formule spécifique qui permet à des personnes de plus de soixante ans de louer une partie de leur logement à des jeunes de moins de trente ans. Il ne s'agit pas d'une location au sens habituel du terme, mais d'un type d'hébergement permettant à un jeune de se loger moyennant un « loyer »modeste, en contrepartie de menus services à rendre au bailleur senior.  Une solution très adaptée pour les étudiants ! 

Le bail de colocation

Tous ces contrats peuvent être proposés soit à un étudiant seul, soit à plusieurs étudiants en colocation. Nous vous conseillons de signer un seul bail au nom des différents étudiants avec une clause d’indivisibilité et de solidarité. Cela responsabilise les locataires qui s'arrangent entre eux pour se répartir la charge de loyer mais s'engagent vis-à-vis du bailleur à payer tout le loyer.

Tous les contrats types de location que nous proposons contiennent cette clause de solidarité et d'indivisibilité.

Seule exception, le bail mobilité. Il ne peut pas contenir ce type de clause. Le plus simple est alors de signer des baux individuels avec chaque locataire, à condition que les chambres attribuées à chacun d'eux mesurent au moins 9 m2 et aient un volume d'au moins 20 m3.

Où trouver les contrats de location ?

Le contenu de l'ensemble des contrats de location doit être conforme à ce que la loi prévoit pour chacun d'eux. Il faut également leur annexer (sauf au bail mobilité) une notice explicative dont le contenu est fixé par arrêté, véritable mode d'emploi de la location.

Tous nos contrats-types de location sont conformes à cette règlementation et contiennent la notice explicative en annexe quand elle est est obligatoire.

Téléchargez nos contrats-types de location sur PAP.fr

Pour tous ces contrats de location, les règles de fixation du loyer sont les mêmes. Tout dépend si votre logement est situé ou non en zone tendue, ou à Paris. Vous pouvez retrouver l'ensemble de ces règles dans notre dossier : Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ?