Bientôt la rentrée : quel bail proposer à un étudiant ?

Publié par le

14 Août 2018 - Beaucoup d'étudiants n'ont pas encore de logement pour la rentrée, et vont chercher activement dès la fin des vacances. Que pouvez-vous leur proposer comme bail à signer ? Quoi de neuf pour cette rentrée ?

De nombreux étudiants se tournent vers les bailleurs privés pour chercher un logement, car seule une partie d'entre eux arrive à se loger dans les résidences universitaires. Alors, si vous passez une annonce de location en fin d'été, attendez-vous à recevoir des demandes d'étudiants. Selon que votre logement est meublé ou pas, vous allez proposer soit les baux classiques : le bail de trois ans renouvelable en location vide ou le bail de un an renouvelable en location meublée, soit le bail meublé spécial étudiant de neuf mois, non renouvelable. Et bientôt aussi : le bail mobilité !

Quel que soit le contrat signé, seul le bailleur est engagé par la durée prévue dans le bail, le locataire conservant la possibilité de donner congé à tout moment en respectant un préavis. Voici les particularités de ces quatre contrats :

Le bail meublé spécial étudiant

C'est le seul contrat dédié aux étudiants. Contrairement aux autres, il n'est pas renouvelable et prend donc fin au bout de neuf mois. Ce contrat ne peut être proposé qu'à des étudiants. Le bailleur n'est cependant pas obligé de lui proposer ce bail spécifique, il peut tout aussi bien lui proposer le bail classique de un an renouvelable, à sa convenance.

L'avantage pour le bailleur

En signant le bail étudiant, vous connaissez dès le départ la date de fin de bail et n'avez aucune démarche à faire pour récupérer le logement au terme des neuf mois : pas de congé à donner ni de motif à invoquer. C'est le seul bail qui offre cette liberté. Ce qui ne vous empêche pas de conclure un nouveau bail avec le même locataire s'il souhaite rester pour une nouvelle année universitaire à la fin de son bail, et ainsi de suite les années suivantes. Mais vous restez libre d'accepter ou pas de conclure ce nouveau bail.

Par ailleurs, si votre logement est situé dans une région touristique, cela vous laisse la possibilité de le louer en saisonnier et de planifier par avances les locations d'été, au départ du locataire. Seule réserve, la location saisonnière n'est possible qu'une fois les formalités de déclaration effectuées, et dans certaines communes, comme à Paris par exemple, la location occasionnelle en saisonnier est impossible quand le logement ne constitue pas la résidence principale du bailleur. 

Côté locataire : il peut partir en cours de bail en respectant un préavis de un mois.

La contrainte pour le bailleur

Seuls les logements meublés peuvent être proposés avec ce bail. Le logement doit comporter tous les éléments indispensables à la vie au quotidien du locataire. Meubler un petit logement, c'est en général assez simple. En revanche, si vous proposez un grand appartement, pour une colocation d'étudiants par exemple, toutes les pièces doivent être suffisamment meublées afin de permettre aux étudiants d'y vivre au quotidien sans avoir besoin d'apporter de mobilier personnel.

La bail meublé classique

Si votre logement est meublé, vous pouvez aussi proposer le bail classique de un an renouvelable par tacite reconduction aux étudiants. C'est le bail proposé pour tout logement dans lequel le locataire réside à titre principal. Et pour un étudiant, on considère que c'est le cas pour le logement qu'il occupe le temps de ses études, même s'il reste rattaché au foyer fiscal de ses parents, et qu'il retourne chez eux les week-ends et pendant ses congés.

L'avantage pour le bailleur

Pour un étudiant qui commence un cycle d'études de plusieurs années dans la même université et s'apprête à louer votre logement pendant ce temps, ce type de bail est plus adapté. Il vous évite d'avoir à signer un nouveau bail et à refaire toutes les formalités chaque année, car il se renouvelle automatiquement sans aucune formalité une fois arrivé à son terme, d'année en année. Mais si vous souhaitez le récupérer, vous pouvez le faire pour l'échéance du bail qui se renouvelle chaque année, alors qu'en location "vide", par exemple, il faut attendre trois ans.

La contrainte pour le bailleur

Si vous avez besoin de reprendre le logement à l'échéance du bail, vous devez donner congé au locataire en respectant un préavis de trois mois et seulement si vous pouvez justifier d'un motif légal : soit la vente du logement (sans droit de préemption pour le locataire), soit la reprise du logement pour vous ou l'un de vos ascendants ou descendants, ou ceux de votre conjoint(e).

Côté locataire : il peut, quant à lui, partir quand il le souhaite en cours de bail en respectant un préavis de un mois.

Le bail de location vide

Si votre logement n'est pas meublé, ou ne comporte que quelques éléments ne permettant pas à eux seuls d'être qualifié de meublé  tels un clic-clac, une cuisine équipée... vous devez alors proposer le bail classique de location "vide" de trois ans, prévu pour tout logement constituant la résidence principale du locataire, puisque l'on considère que c'est le cas pour un étudiant. Il n'y a pas de bail spécifique pour les étudiants dans ce cas.

L'avantage pour le bailleur

Vous n'avez aucun ameublement à prévoir. C'est au locataire d'aménager le logement comme tout autre locataire. Pour un étudiant au budget serré, c'est couteux et énergivore d'aménager un logement vide. Ceux qui viennent pour une seule année universitaire ou un stage de courte durée vont privilégier les meublés. La location non meublée intéressera plutôt les étudiants qui prévoient de rester plus longtemps, ce qui évite aux bailleurs d'avoir à refaire chaque année les formalités habituelles à faire à chaque changement de locataire, puisque bail est conclu pour trois ans.

La contrainte pour le bailleur

L'étudiant bénéficie comme tout autre locataire d'un bail de trois ans renouvelable par tacite reconduction. Si vous souhaitez reprendre le logement, il faut, comme pour un meublé, attendre la fin du bail et donner congé au locataire avec un préavis de six mois et seulement si vous pouvez justifier d'un motif légal : soit la vente du logement (avec un droit de préemption du locataire), soit la reprise du logement pour vous ou l'un de vos ascendants ou descendants, ou ceux de votre conjoint(e).

Côté locataire : il peut partir en cours de bail en respectant un préavis de un mois en zone tendue, ou de trois mois si le logement n'est pas situé en zone tendue. Il peut aussi bénéficier du préavis réduit à un mois s'il obtient, par exemple, son premier emploi, ou se trouve dans l'une des hypothèses lui permettant de bénéficier de ce préavis réduit.

Le bail mobilité

On l'attend dès cet automne, car les conditions de ce nouveau bail créé de toutes pièces par la loi Elan ont été adoptées par les deux assemblées cet été. Mais d'ici là, il n'est pas possible de proposer ce type de bail.

Il s'agit d'un bail de courte durée pour un logement meublé. Il est destiné aux personnes qui ont besoin d'un logement pour un ou plusieurs mois, et en particulier aux étudiants pendant leurs études ou leurs stages, ou encore s'ils sont en contrat d'apprentissage. Il suffira au locataire de vous apporter la preuve qu'il est dans l'une de ces situations pour pouvoir signer un bail mobilité. 

L'avantage pour le propriétaire

Contrairement au bail étudiant, il pourra  être conclu pour une durée "sur mesure" de un à dix mois. Il sera même possible de le prolonger une fois si la durée prévue est insuffisante, à condition que la durée totale du bail ainsi prolongé ne dépasse pas dix mois. Arrivé à son terme, le bailleur n'a pas à donner congé ni à justifier d’un motif pour récupérer le logement, puisque le bail prend fin automatiquement. De son côté, le locataire garde la possibilité de donner congé à tout moment avec un préavis de un mois.

Un bailleur qui souhaite proposer un bail de courte durée à un étudiant pour la durée de son stage aura donc enfin à sa disposition un outil adapté. Car jusqu'à présent, il n'avait que le choix de proposer un bail de location saisonnière pour répondre à une demande ponctuelle. Or dans les grandes villes, et à Paris en particulier, le bailleur encourt de lourdes sanctions s'il propose un bail de location saisonnière sans avoir préalablement entrepris toutes les démarches requises.

Pour garantir le paiement des loyers, le bailleur bénéficiera de la garantie Visale (Visa pour le logement et l'emploi), dispositif gratuit soutenu par l'Etat.

La contrainte pour le propriétaire

Contrairement à ce qui se pratique pour les autres locations, aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé par le bailleur. Le versement d’un dépôt de garantie de deux mois de loyer qui se pratique pour les locations meublées serait, selon le gouvernement, un obstacle financier, en particulier pour les jeunes en apprentissage ou en stage.

Par ailleurs, il ne sera pas possible de conclure plusieurs baux mobilité de suite avec un même étudiant, comme c'est la cas avec la bail étudiant. Une fois parvenu à son terme, si le locataire souhaite rester dans le logement, le bailleur devra lui proposer de signer un bail classique : le bail étudiant de neuf mois, ou un bail meublé de un an renouvelable.

Louer une pièce de votre logement

Si vous disposez d'une ou plusieurs chambres libres au sein de votre appartement, vous pouvez les mettre en location. Cela peut intéresser des étudiants, car c'est une solution de logement attractive pour eux : le loyer est moins élevé que pour un logement individuel, et ils ne se retrouvent pas seuls dans leur petit logement. Il n'y a pas de bail spécifique dans cette situation. Vous avez le choix parmi les différents baux décrits ci-dessus.

Un bail de cohabitation intergénérationnelle solidaire

Pour encourager la cohabitation intergénérationnelle, le projet de loi Elan crée un bail spécifique qui permettrait à des personnes de plus de soixante ans de louer une partie de leur logement à des jeunes de moins de trente ans. Ce bail échapperait aux contraintes habituelles : la durée et le loyer (modeste) seraient librement fixés, et en complément du loyer, le bailleur pourrait demander de menus services au locataire. Un bail très adapté pour les étudiants ! A suivre, donc ...

Le bail de colocation

Tous ces contrats peuvent être proposés soit à un étudiant seul, soit à plusieurs étudiants en colocation. Nous vous conseillons de signer un seul bail au nom des différents étudiants avec une clause d’indivisibilité et de solidarité. Cela responsabilise les locataires qui s'arrangent entre eux pour se répartir la charge de loyer mais s'engagent vis à vis du bailleur à payer tout le loyer.

Tous les contrats-types de location que nous proposons contiennent cette clause de solidarité et d'indivisibilité.

Seule exception, le futur bail mobilité ne pourra pas contenir ce type de clause. Le plus simple sera alors de signer des baux individuels avec chaque locataire, à condition que les chambres attribuées à chacun d'eux mesure au moins 9 M2 et ait un volume d'au moins 20 M3 selon ce que prévoit le projet de loi Elan.

Où trouver les contrats de location ?

Tous les contrats doivent être conformes à un décret qui en fixe le contenu, sans oublier la notice explicative, véritable mode d'emploi de la location à fournir au locataire en même temps que le bail.

Tous nos contrats-types sont conformes à cette règlementation et contiennent la notice explicative en annexe.

Téléchargez nos contrats-types de location sur PAP.fr

Nous vous proposerons le bail mobilité dès que la loi Elan sera publiée et que les textes d'application le permettront.

Pour aller plus loin...

Le bailleur est-il libre de fixer le loyer de son locataire ? Ou doit-il s'en tenir au loyer du locataire précédent ? Tout dépend de la commune où est situé le logement : en zone tendue ou pas. Mais...

Pour louer sur une courte durée, un nouveau bail mobilité est créé par la loi Elan. Il va permettre aux personnes en mobilité qui cherchent un logement pour quelques mois seulement, de se loger plus...