Erreur de superficie : pouvez-vous exiger une baisse du prix après la promesse de vente ?

La superficie : un élément clé du contrat

La superficie d'un bien immobilier influence grandement son prix de vente. La législation définit des exigences spécifiques selon la catégorie du bien mis sur le marché.

• Pour un logement en copropriété, la loi Carrez impose au vendeur de mentionner la superficie privative exacte dans l’acte de vente. Si une erreur est constatée, l’acheteur peut demander une révision du prix sous certaines conditions ;
• Pour une maison individuelle, aucune obligation légale n’impose de mentionner la surface habitable dans l’acte, sauf si elle est indiquée dans l’annonce ou la promesse de vente. Dans ce cas, l’acheteur peut contester une erreur manifeste.

Que dit la loi en cas d’erreur de superficie ?

La loi Carrez protège l’acheteur en cas d’erreur sur la surface d’un bien en copropriété. Si la superficie réelle est supérieure d’au moins 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix.

💡 Exemple concret

Un appartement est vendu pour 300 000 € avec une superficie annoncée de 60 m². Après vérification, l’acheteur constate que la surface réelle est de 56 m². L’écart dépasse 5 %, il peut donc exiger une réduction proportionnelle du prix. Dans ce cas, la baisse possible serait de : (300 000 € ÷ 60 m²) × 4 m² = 20 000 € de réduction.

Tableau récapitulatif

Comment prouver une erreur de surface ?

Pour obtenir une révision du prix, l’acheteur doit apporter des preuves solides :

• Faire mesurer le bien par un professionnel : Un géomètre ou un architecte peut établir un nouveau métrage précis.
• Comparer avec l’acte de vente : Si la différence dépasse 5 %, l’acheteur peut demander une réduction.
• Engager une procédure : Si le vendeur refuse de revoir le prix, l’acheteur peut saisir le tribunal judiciaire dans un délai d’un an après la signature de l’acte de vente.

Que faire en cas de litige avec le vendeur ?

Avant d’entamer une action en justice, il est toujours préférable de tenter un arrangement avec le vendeur. Adressez un courrier avec accusé de réception au vendeur, l'informant de l'erreur de métrage. Joindre les justificatifs à la lettre et faire une demande explicite de révision du prix d'achat. Si dans le délai prévu dans le courrier le vendeur n'a pas réagi favorablement ou que vous n'arrivez pas à trouver d'accord, vous pouvez passer à la 2e étape : la médiation.

👉 La médiation

Si le vendeur refuse d’admettre l’erreur, votre notaire peut intervenir pour rappeler les obligations légales. Certains notaires proposent une médiation pour éviter un procès. Le notaire qui a officié lors de la vente peut guider les discussions entre le vendeur et l'acheteur. Mais s'il échoue à leur faire trouver une solution amiable, la procédure judiciaire devient inévitable.

👉 Recours à un médiateur

Le médiateur est un tiers neutre qui doit faciliter les négociations entre les parties pour trouver un accord. Après analyse des documents (acte de vente, mesurage Carrez, diagnostics), il va proposer un compromis acceptable (réduction du prix, remboursement partiel, geste commercial). Le médiateur peut être privé (spécialiste de l’immobilier, notaire médiateur) ou médiateur agréé par la Cour d’appel. Pour saisir un médiateur, vous devez :

• Identifier un médiateur compétent : Consultez les listes de médiateurs sur les sites des tribunaux ou auprès des chambres de notaires.
• Envoyer une demande écrite expliquant le litige (surface erronée, différence constatée, tentative de résolution à l’amiable).
• Accepter la médiation avec le vendeur, car elle repose sur le consentement des deux parties.

Si un accord est trouvé, il est formalisé dans un accord écrit signé par les deux parties. Cet accord peut être homologué par un juge pour lui donner une valeur exécutoire. Si la médiation échoue, l’acheteur peut toujours saisir le tribunal pour faire valoir ses droits.

👉 Saisir la justice

En dernier recours, l’acheteur peut demander une réduction du prix devant un juge. Si aucun accord n’est trouvé, le tribunal judiciaire peut être saisi dans un délai d’un an après l’acte de vente pour réclamer une diminution du prix. Il faudra prouver l’écart de surface et son impact financier.

En conclusion

Une erreur sur la superficie d’un bien peut avoir des conséquences importantes sur le prix de vente. Dans le cas d’un appartement en copropriété, la loi Carrez protège l’acheteur dès que l’écart dépasse 5 %. Pour une maison individuelle, tout dépend si la surface a été contractuellement engagée. Avant toute action, il est recommandé de faire vérifier la surface par un professionnel et de privilégier une solution amiable avec le vendeur.